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L’imposta di registro seconda casa rientra fra quelle tasse che bisogna pagare quando si decide di acquistare un immobile da adibire ad un’altra abitazione oltre la prima casa.
Di solito l’acquisto della prima casa risulta più economico, perché la legge prevede delle particolari agevolazioni fiscali a vantaggio dell’acquirente.
Invece nel caso dell’imposta di registro per acquisto seconda casa non è possibile usufruire di agevolazioni.
In generale, per quanto riguarda le detrazioni economiche per la seconda casa, tutto è molto più complicato, perché non si può usufruire nemmeno delle detrazioni fiscali del 19% sugli interessi passivi del mutuo.
Ma andiamo nei dettagli e vediamo quali sono le tasse da pagare per l’acquisto della seconda casa e come, tra queste, si situa l’imposta di registro.
Che cos’è
L’imposta di registro per la seconda casa è la tassa che si deve pagare per registrare il contratto di compravendita e quindi per ufficializzare il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente.
Le imposte sulla seconda casa, infatti, sono le seguenti:
- imposta di registro – pari al 9% del prezzo di acquisto dell’immobile;
- imposta ipotecaria – che riguarda il trasferimento di immobili e corrisponde a 50 euro;
- imposta catastale – che si deve pagare per ottenere la voltura catastale nel caso di trasferimento di un immobile ed è pari a 50 euro.
Queste imposte valgono quando si acquista da un privato oppure da un’impresa costruttrice che non è soggetta ad Iva.
Se invece si acquista la seconda cada da un’impresa costruttrice a cui va applicata l’Iva, le imposte devono essere calcolate nel modo seguente:
- Iva al 10% oppure al 22% se come seconda casa si acquista un’abitazione di tipo signorile, una villa o un castello o un palazzo di grande pregio storico e artistico;
- imposta di registro pari a 200 euro;
- imposta ipotecaria di 200 euro;
- imposta catastale fissa che corrisponde a 200 euro.
Ricordiamo che un’abitazione classificata come abitazione signorile o castello o palazzo deve appartenere alle categorie catastali A1, A8 e A9.
Ecco perché, per prendere atto delle visure catastali e quindi escludere un’abitazione di tipo signorile, bisogna pagare un tecnico che ha il compito di redigere una specifica relazione sulla questione.
Anche la parcella per il tecnico rientra fra le spese che dobbiamo sostenere per l’acquisto della seconda casa.
Non dimentichiamo che a tutto ciò bisogna aggiungere anche le spese che riguardano il mutuo, nel caso abbiamo la necessità di ricorrere ad un finanziamento.
Di solito per l’acquisto della seconda casa la banca è disposta a concedere un mutuo con interessi più alti rispetto a quelli che si pagano per l’acquisto della prima casa.
Come si calcola
Vediamo adesso un esempio pratico di calcolo di imposta di registro seconda casa, in modo da renderci conto meglio di quanto andremo a spendere anche complessivamente sulle tasse sulla seconda casa.
Per l’imposta di registro sulla seconda casa il calcolo si effettua iniziando col determinare il valore catastale dell’immobile oggetto di compravendita.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fisso. Nel caso della seconda casa questo coefficiente corrisponde a 126.
Prendiamo come esempio un immobile che viene acquistato al prezzo di 200.000 euro e che abbia una rendita catastale di 1.500 euro.
Procediamo calcolando il valore catastale. Quindi moltiplichiamo 1.500 per 126, che ci dà come risultato 189.000 euro.
Dopo aver ottenuto il valore catastale, se stiamo parlando di soggetti esenti dall’Iva, calcoliamo il 9% per l’imposta di registro e otteniamo come risultato 17.010 euro.
È questo il prezzo che dobbiamo pagare per l’imposta di registro sulla seconda casa.
Per sapere il totale complessivo delle imposte, sommiamo a questa cifra 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale, ottenendo complessivamente 17.110 euro.
Tenendo presenti i parametri di riferimento precedenti e facendo l’esempio di un calcolo nel caso in cui compriamo da un’impresa costruttrice soggetta ad Iva, otterremo le seguenti spese:
- Iva al 10% di 200.000 euro che è uguale a 20.000 euro;
- imposta di registro di 200 euro;
- imposta catastale di 200 euro;
- imposta ipotecaria di 200 euro.
Il totale corrisponde a 20.600 euro.
Se acquistiamo una seconda casa che appartiene alle categorie catastali considerate di lusso, pagheremo in totale, sempre con lo stesso esempio, 44.600 euro.
Anche per l’acquisto della seconda casa è previsto il pagamento delle spese notarili. Si tratta dell’onorario che dobbiamo corrispondere al notaio per la richiesta della sua prestazione professionale.
Un valido approfondimento puoi sicuramente trovarlo in questo articolo:Spese notarili acquisto prima casa
Nella compravendita di un immobile il ruolo svolto dal notaio appare fondamentale. Rappresenta il ruolo di funzionario pubblico che attesta la correttezza e la veridicità di tutto il processo.
Il compito del notaio è infatti anche quello di effettuare delle verifiche preliminari alla redazione del rogito.
Deve consultare i pubblici registri per ricostruire gli ultimi passaggi di proprietà dell’immobile oggetto della compravendita e deve accertarsi che la proprietà dell’immobile appartenga in maniera chiara al venditore e che non ci siano altri soggetti in grado di rivendicarne il possesso.
In seguito a tutte queste verifiche, il costo da sostenere come onorario per il notaio può aumentare. Di solito varia in base anche alla notorietà del professionista e al tempo che egli ha dovuto impiegare per effettuare le verifiche preliminari.
Quando si paga
Le imposte sull’acquisto della seconda casa, quindi anche l’imposta di registro, vanno pagate quando si firma un contratto di compravendita.
Il pagamento delle imposte spetta all’acquirente e non al venditore. Tutte queste tasse di solito vengono versate all’atto del rogito e non prima della stipulazione del contratto di compravendita.
Le imposte vengono pagate attraverso il notaio. Generalmente il totale delle imposte si somma al prezzo di vendita che è indicato nel compromesso.
Proprio per questo motivo il compromesso non va considerato al lordo delle imposte. È un fattore molto importante da considerare, per avere un’idea anche preventiva di tutte le spese che si dovranno sostenere nel caso di acquisto di una seconda casa.
- Se abbiamo intenzione di acquistare un altro immobile oltre alla prima casa, dobbiamo sempre consultare un commercialista o un altro consulente, in modo che possa darci indicazioni di massima di quanto andremo a pagare complessivamente, per rapportare tutto alle nostre disponibilità economiche e per non ritrovarci di fronte a brutte sorprese in seguito ad atto compiuto.
