L’AUTORE: Redazione
Distanza di tre metri da rispettare solo per la veranda costruita sotto una finestra; le tende retraibili e le verande sotto i balconi non devono comunque togliere la veduta al piano di sopra.
Quante volte capita che il vicino del piano di sotto installi una tenda a copertura del proprio balcone così impedendo, a noi che abitiamo di sopra e che ci affacciamo dalla nostra finestra, di vedere il cortile o la strada? Peggio vanno le cose quando il vicino realizza una veranda, struttura sicuramente più stabile e definitiva rispetto a una tenda. Si può impedire che una tenda o una veranda ci tolgano aria e luce e rispettino una distanza minima rispetto al piano di sopra? Cosa prevede la legge? Di tanto parleremo in questa breve guida.
Qual è la distanza minima tra costruzioni?
Spesso, quando si parla di distanze minime tra costruzioni, si pensa ai muri, alle tettoie, ai gazebi o ai pergolati posti su terreni prospicienti, ossia l’uno di fronte all’altro. In realtà, la norma del codice civile [1], che fissa in tre metri la distanza minima che deve necessariamente esserci tra costruzioni, si applica anche in senso verticale, quando cioè si tratta di due appartamenti all’interno dello stesso stabile che insistono sulla medesima linea in appiombo. Dunque, se il vicino del piano di sotto decide di realizzare una veranda, un pergolato, una tettoia o di installare una tenda sul proprio balcone, dovrà rispettare i diritti di chi vive di sopra e che da tale manufatto potrebbe essere pregiudicato. Il panorama, l’aria, la luce sono infatti utilità connesse alla proprietà, che vengono in un certo senso acquistate insieme all’appartamento e che nessuno può togliere.
Qual è la distanza minima per le tende?
Vi sono però delle opere che sfuggono, in considerazione della loro natura, al regime delle distanze legali: è il caso, ad esempio, di una tenda scorrevole di stoffa. Secondo la Cassazione [2], la tenda retraibile non può considerarsi una «costruzione» e, pertanto, può anche essere installata a una distanza inferiore ai tre metri previsti dalla legge. In ogni caso, la tenda non deve però comportare, in danno del condomino che vive al piano di sopra, una diminuzione del godimento dell’aria, della luce e della possibilità di esercitare la veduta in appiombo sullo spazio sottostante. In altri termini, la dimensione e la collocazione della tenda non deve impedire al vicino di potersi affacciare e guardare il giardino o la strada sottostante, valutazione quest’ultima che non può essere fatta a priori (con la definizione di una distanza minima, non essendo in presenza di una «costruzione»), ma dovrà avvenire caso per caso.
Qual è la distanza minima per la veranda?
Diverso invece il caso della veranda che, realizzata da un condomino sul proprio balcone, dovesse protendersi in altezza a distanza inferiore a quella legale rispetto alla finestra del sovrastante appartamento, di proprietà di un altro condominio. A riguardo, i giudici della Cassazione [3] hanno detto che se la veranda è più vicina di tre metri rispetto alla parte inferiore della finestra del condomino del piano di sopra, essa va abbassata in modo da rispettare la distanza minima fissata dal codice civile.
Non si è invece tenuti al rispetto dei tre metri di distanza se la veranda viene posta non già sotto una finestra, ma un balcone. Sempre secondo la Cassazione, quando nella verticale vi è un altro balcone, la veranda può essere realizzata anche a distanza più ravvicinata, purché però insista esattamente sulla medesima area del predetto balcone su cui viene costruita, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e in appiombo da parte del proprietario del balcone sovrastante [4].
Quali autorizzazioni ci vogliono per tende e verande?
Ricordiamo che per l’installazione di tende e verande non c’è bisogno dell’autorizzazione preventiva del condominio o dell’amministratore. Se però la costruzione lede il decoro architettonico dello stabile o ne mina la stabilità può essere contestata e fatta demolire con richiesta promossa, innanzi al giudice, dal condominio medesimo. L’autorizzazione preventiva data dall’assemblea però impedisce qualsiasi contestazione successiva.
Quanto invece al regime edilizio, la costruzione deve essere conforme alle norme urbanistiche. Il che significa che per le verande è necessario il permesso di costruire del Comune. Per le tende, invece, se si tratta di struttura leggera e mobile non c’è bisogno di alcuna concessione edilizia.
note
[2] Cass. sent. n. 2873/1991: «Le disposizioni sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti fra condomini di un edificio, non derogando l’art. 1102 c.c. al disposto dell’art. 907 dello stesso codice; tuttavia non può considerarsi “costruzione” vietata da quest’ultima disposizione una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pur se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda non pregiudica permanentemente la “prospectio” nè diminuisce l’aria e la luce al condomino del piano sovrastante».
[3] Cass. sent. n. 682/1984: «Le norme sulle distanze in materia di vedute, in quanto compatibili con la disciplina della comunione, sono applicabili nei rapporti tra le singole proprietà di un edificio condominiale, quand’anche uno dei condomini utilizzi parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c.. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha confermato la decisione di merito che aveva condannato un condomino ad abbassare la veranda realizzata sulla terrazza del suo appartamento, con appoggio della relativa tettoia ad un muro perimetrale dell’edificio, sino ad osservare la distanza ex art. 907 c.c. da una finestra del sovrastante appartamento)».
[4] Cass. sent. n. 3109/1993: «Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l’art. 907 citato non attribuisce a quest’ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l’interno della sottostante proprietà».
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