L’AUTORE: Redazione
Per realizzare una tettoia sul balcone non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, salvo che il regolamento disponga diversamente.
È sempre più difficile (e costoso) acquistare una casa grande: le dimensioni delle abitazioni si sono ridotte all’essenziale, sicché il recupero di spazio mediante lavori all’interno o all’esterno dell’abitazione è diventato abbastanza comune. Tuttavia, tali attività sono soggette a due tipi di limiti: quelli amministrativi da un lato, relativi al rispetto della normativa urbanistica la quale potrebbe imporre la richiesta del «permesso di costruire» (la vecchia licenza edilizia), e quelli civili dall’altro lato, relativi al rispetto della normativa condominiale quando i lavori si inseriscono in un edificio con più di un proprietario, che potrebbero imporre il consenso dell’assemblea. Così è copiosa la giurisprudenza che specifica gli obblighi da rispettare per realizzare verande, tettoie, pergolati, soppalchi e pergotende. Quali sono le procedure che il proprietario dell’immobile deve rispettare per evitare problemi con il Comune, anche di tipo penale, e con il proprio condominio? Di tanto ci occuperemo in questo articolo, chiarendo più nel dettaglio quali sono le autorizzazioni per la tettoia sul balcone di un appartamento in condominio.
L’autorizzazione del Comune per la tettoia sul balcone
In generale quando si realizzano spazi abitabili o, comunque, volumetrie calpestabili è sempre necessario fare i conti con il permesso di costruire del Comune. Non fa eccezione la tettoia sul balcone per la quale è necessario appunto chiedere l’autorizzazione al Comune quando tale costruzione sia di dimensioni tali da creare un’utilità (ad esempio uno spazio vivibile al riparo dalla pioggia) e non sia un semplice decoro architettonico.
Secondo il Tar Napoli [1] la tettoia non può essere considerata pertinenza in quanto si configura come parte integrante dell’edificio sul quale viene realizzata, difettando di una propria individualità fisica e strutturale e per questo motivo è necessario il permesso di costruire.
Dello stesso parere il Tar Salerno [2] secondo cui, in tema di edilizia, necessita di permesso di costruire la costruzione di una tettoia in quanto essa incide sulla costruzione preesistente, pur costituendo pertinenza dell’immobile.
Il Tar Roma [3] precisa che la tettoia comportante una modificazione volumetrica e di sagoma priva del carattere della precarietà, essendo destinata a soddisfare esigenze non già temporanee e contingenti, ma durevoli nel tempo, con conseguente incremento del godimento dell’immobile cui inerisce e del relativo carico urbanistico, deve considerarsi abusiva, ove eseguita – come nella fattispecie – in assenza del permesso di costruire.
Il Tar Catanzaro [4] ha invece chiarito quando non è necessaria la licenza edilizia. In una recente sentenza si legge infatti che l’installazione di una tettoia apposta a parti di preesistenti edifici, in quanto struttura accessoria di protezione o di riparo di spazi liberi, può ritenersi sottratta al regime del permesso di costruire, ove la sua conformazione e le sue ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile le finalità di arredo o di riparo e protezione, anche da agenti atmosferici, dell’immobile cui essa accede.
Chiariamo un punto importante: realizzare una tettoia senza il permesso del Comune, laddove obbligatorio, costituisce abuso edilizio. Il reato si prescrive in 4 anni (5 anni se arriva l’avviso di garanzia), ma l’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione e può essere intimato in qualsiasi momento.
L’autorizzazione del condominio per la tettoia sul balcone
La realizzazione della tettoia non richiede invece il permesso del condominio. Il proprietario che intende realizzare una tettoia sul balcone è tenuto soltanto a dare comunicazione dell’avvio dei lavori all’amministratore, senza però dover attendere il consenso di questi o dell’assemblea. Infatti, non potendo gli altri condomini porre limiti e vincoli alla proprietà esclusiva privata, il proprietario dell’appartamento può iniziare tranquillamente la realizzazione del manufatto.
In ogni caso il proprietario dell’appartamento deve fare attenzione a non:
- modificare la sagoma dell’edificio in modo tale da pregiudicare il decoro architettonico dello stesso;
- non compromettere la stabilità dell’edificio.
Se dovesse ricorrere una di tali due condizioni, il condominio avrebbe il potere di ricorrere al giudice per chiedere la demolizione della tettoia. Se il condòmino vuol preservarsi dal rischio di realizzare l’opera e poi ritrovarsi in giudizio con il condomìnio può chiedere la preventiva autorizzazione all’assemblea la quale, una volta data, non può più cambiare idea e chiedere la rimozione del manufatto.
È bene però considerare che il regolamento di condominio potrebbe prevedere regole differenti, ma solo a condizione che si tratti di un regolamento approvato all’unanimità (il che può avvenire con votazione di tutti i condomini in assemblea o con sottoscrizione del regolamento, all’atto del rogito, nel momento in cui singolarmente tutti i proprietari acquistano l’appartamento dal costruttore). Solo un regolamento votato all’unanimità può imporre di chiedere, prima della realizzazione della tettoia, il permesso al condominio. A chiarirlo è stata la Cassazione [4] con una recente sentenza. In tal pronuncia si legge che il regolamento di condominio, sia esso contrattuale (quando è predisposto dall’originario unico proprietario o dal costruttore) oppure convenzionale (in quanto adottato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini), può imporre limitazioni ai diritti degli stessi in ordine alla proprietà comune ed a quella privata.
Sulla scorta di ciò il regolamento di condominio può anche fornire una definizione più rigorosa del concetto di «decoro architettonico», imponendo ad esempio il rispetto di particolari simmetrie, estetica e aspetto generale del fabbricato per come originariamente edificato.
Insomma prima di realizzare una tettoia sul balcone è sempre bene leggere con scrupolo il regolamento di condominio perché questo, se è stato approvato all’unanimità, potrebbe contenere un vincolo di immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell’assemblea condominiale. Se però non c’è una simile clausola le opere eventualmente realizzate devono ritenersi legittime, ferma restando l’assenza di pregiudizio alla solidità e sicurezza all’edificio.
note
[1] Tar Napoli, sent. n. 1351/2017.
[2] Tar Salerno, sent. n. 1816/2016.
[3] Tar Roma, sent. n. 7877/2016.
[4] Tar Catanzaro, sent. n. 977/2016. In senso conforme, T.A.R. Molise, Sez. I, 29 gennaio 2016 n. 43, in www.giustizia-amministrativa.it e T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, 9 luglio 2015 n. 1882, in Foro amm., 2015, 7-8, 2124, che precisa come gli interventi consistenti nell’installazione di tettoie (o di altre strutture che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi) “non possono, invece, ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando abbiano dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del prospetto e della sagoma dell’edificio. In quest’ultimo caso, la realizzazione di una tettoia, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3 comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, nella misura in cui realizza l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata ad regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 comma 1, lett. c), dello stesso d.P.R.”. Nei medesimi termini, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 22 aprile 2014 n. 2257 e 24 ottobre 2013 n. 4722, entrambe in www.giustizia-amministrativa.it. Si esprime, invece, nel senso della necessità del permesso di costruire, stante la natura non pertinenziale della tettoia realizzata, Cons. Stato, Sez. IV, 4 gennaio 2016 n. 19, in questa Rivista, 2016, 1-2, 121. In tale ultimo senso, anche Cons. Stato, Sez. IV, 5 agosto 2013 n. 4086, ivi, 2013, 6, I, 1251, che invece prescinde dalla natura pertinenziale o meno dell’opera per affermare la necessità del titolo abilitativo, considerando invece dirimente l’idoneità del manufatto a determinare una stabile trasformazione urbanistico-edilizia del territorio.
[5] Cass. sent. n. 12190/17 del 16.05.2017. La Corte richiama il proprio principio per cui «le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, essendo consentito all’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass., Sez. 2, n. 1748 del 24/01/2013)».
