Se il proprietario/locatore vuol vendere l’immobile locato, l’inquilino ha il diritto di prelazione sull’acquisto. Modalità e limiti del diritto di prelazione.
In presenza di un contratto di locazione, la legge disciplina le regole che il proprietario deve rispettare alla scadenza del primo periodo di decorrenza contrattuale. Sostanzialmente, a parte alcuni casi particolari (tra questi, la decisione di vendere l’immobile affittato), il locatore deve concedere il rinnovo all’inquilino.
Ebbene, se alla prima scadenza contrattuale, il proprietario è intenzionato a cedere il proprio appartamento, deve concedere al conduttore (cioè l’inquilino) la possibilità di acquistarlo a preferenza sugli altri ipotetici e potenziali acquirenti. Tecnicamente, tale diritto si definisce di prelazione.
Che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino?
Il contratto di locazione abitativa ha, normalmente, una durata di 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un periodo corrispondente (cioè altri 4 anni). Detto ciò, la legge [1], consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate.
Ad esempio, il proprietario può inviare disdetta all’inquilino se vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado.
Oppure, sempre ad esempio, il proprietario può evitare il rinnovo per i successivi 4 anni, allorquando voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Ebbene in quest’ultimo caso, cioè se è intenzione del locatore vendere l’immobile affittato, deve necessariamente riconoscere all’inquilino, il diritto di prelazione sulla predetta vendita.
In altre parole, deve essere concessa al conduttore la possibilità di acquistare l’immobile locato prima ed a preferenza rispetto a tutti gli altri. Ovviamente tale facoltà potrà essere esercitata limitatamente, e cioè entro sessanta giorni dalla comunicazione ricevuta, soltanto se saranno rispettate le condizioni di vendita proposte dal proprietario, tra le quali chiaramente, il prezzo richiesto.
È bene precisare che, se il locatore non rispetterà il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto nei riguardi dell’acquirente dell’immobile e/o dei successivi, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto [2].
L’inquilino ha sempre il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione è concesso all’inquilino soltanto in occasione della prima scadenza, cioè qualora il proprietario abbia manifestato la volontà d’impedire il rinnovo del contratto, ad esempio, per gli ulteriori 4 anni, motivandolo con l’intenzione di vendere l’immobile locato.
Tale conclusione è stata sancita dalla Suprema Corte di Cassazione la quale ha precisato che il diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene [3
