Gli oneri condominiali in caso di vendita dell’immobile secondo la riforma del condominio (Cass. Civ. sent. n.10235 del 2 maggio 2013)
Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente”.
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 delle disp. Att. stabilendo altresì che:
“ chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa
In altri termini, come sottolineato dalla recente sentenza n.10235 del 2 maggio 2013 della Corte di Cassazione, il menzionato art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104, comma 3, c.c. relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all’anno come relativo all’annualità condominiale).
Nella pratica giudiziaria si è posto il quesito di come ci si debba porre di fronte al problema riguardante il caso di vendita di un’unità immobiliare posta in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione (o altri interventi equiparabili).
Ci si è chiesto, in mancanza di accordo fra le parti quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato che la risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
Spese necessarie: sono esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.
Spese di straordinaria amministrazione: deve considerarsi quale conseguenza diretta quella della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali.
La sentenza in questione è approdata all’affermazione del seguente principio di diritto:
“in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “.Pertanto, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.
Nel caso quindi di spese ordinarie, in sostanza, il momento determinante per il loro addebito è quello esatto in cui l’opera viene prestata, nel caso delle spese straordinarie, viceversa, occorre fare riferimento alla relativa delibera assembleare.
