by Andrea Saporetti
La morosità rimane un grave problema, per il locatore è di fondamentale importanza garantire l'affitto per non avere brutte sorprese
Si passa da 1 sfratto ogni 334 famiglie nel 2014, annus horribilis per gli sfratti, a 1 ogni 419 nel 2016.
L’aumento dei provvedimenti di sfratto per morosità emessi ogni anno pare finalmente aver trovato il suo culmine.
Iniziata nel 2007, con l’arrivo della crisi economica nel nostro paese, l’ondata di sfratti che hanno coinvolto decine di migliaia di inquilini che non riescono a pagare il canone di affitto sembra finalmente in ritirata.
La diminuzione degli sfratti emessi nel 2016, che fa seguito ad un analogo (ma meno generalizzato) trend registrato l’anno precedente, è un ottimo segnale per un mercato, quello dell’affitto, che gode di ottima salute negli ultimi anni, eccezion fatta proprio per il dilagante fenomeno degli sfratti per morosità.
Un calo di oltre 15 mila sfratti emessi nel giro di due anni: crisi alle spalle?
Dire che non sia più un problema attuale, quello degli sfratti, sarebbe travisare in maniera clamorosa il dato del Ministero dell’Interno, ripreso in una approfondita analisi dalla rete specializzata nella locazione Solo Affitti.
I provvedimenti di rilascio che ogni anno i tribunali hanno emesso a carico degli inquilini sono passati dai 77.526 del 2014, anno di picco massimo per gli sfratti nel nostro paese, ai “soli” 61.718 dello scorso anno. Un calo consistente, di oltre 15.000 unità in due anni, nell’ordine del -20% rispetto all’«annus horribilis» degli sfratti.
Calo che, ragionevolmente, può ricondursi al miglioramento della situazione economica del nostro paese, con il conseguente ridimensionamento del numero di inquilini che non riescono a far fronte alle proprie obbligazioni contrattuali.
Meno sfratti emessi, ma più richieste di esecuzione. E la quota di sfratti emessi a causa di morosità rimane elevata
Il calo, evidente e significativo, appare un primo significativo passo nella direzione di un miglioramento sul fronte del disagio abitativo che ha colpito il nostro paese.
Rimane comunque notevole l’entità del fenomeno sfratti, se si pensa che i provvedimenti emessi lo scorso anno rimangono comunque oltre il 40% in più rispetto a quelli pre-crisi: se si considera il 2007 i provvedimenti al tempo emessi erano meno di 44.000.
E, non da meno, tra i provvedimenti di sfratto emessi resta elevatissima la quota di quelli riferibili a morosità dell’inquilino: l’89% dei provvedimenti di sfratto complessivamente emessi, rispetto al 77% dei livelli pre-crisi. Segno che è proprio la difficoltà di molti inquilini a pagare il canone d’affitto che spinge i proprietari a ricorrere ad un giudice per rientrare in possesso della propria abitazione.
Infine, va rilevato che, sebbene gli sfratti emessi lo scorso anno siano calati di numero, sono invece cresciute le richieste di esecuzione di rilascio avanzate ai tribunali a seguito del mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino sfrattato. Nel 2016 si sono attestate, nello specifico, a quota 158.720.
Un dato impressionante, se si pensa che nel 2007, consueto anno di confronto, ci si fermava a meo di 110.000 richieste da parte dei locatori non rientrati nella disponibilità dell’abitazione oggetto di sfratto.
L’aumento del ricorso all’Ufficiale Giudiziario, a seguito del mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino sfrattato, indica quanto sia grave la situazione per coloro che hanno subito uno sfratto negli ultimi anni.
Pur trattandosi di strascichi di situazioni di difficoltà abitativa già emerse in precedenza, questo proseguimento della crescita dei provvedimenti esecutivi indica quanto sia grave la situazione per coloro che sono incorsi o stanno incorrendo in uno sfratto.
Un miglioramento generalizzato, con qualche eccezione. Vediamo dove
88 le province analizzate da Solo Affitti, ovvero tutte quelle con dati completi sia nel 2014 che nel 2016 nei report diffusi dal Ministero degli Interni.
Solo una ventina le province mancanti nella statistica, pur essendo piuttosto “pesanti” le assenze: Roma, Napoli, Bari, Bologna, Catania, Padova, Trieste e Venezia, solo per menzionare le province più popolose in cui il Ministero non è in grado di fornire dati completi.
Ad ogni modo, delle 88 province prese in considerazione, solamente in 14 il rapporto tra nuovi sfratti emessi e numero di famiglie residenti risulta peggiorato dal 2014 al 2016. Segnale di un diffuso ridimensionamento della gravità del fenomeno sfratti.
Interessante il confronto fra la graduatoria dell’incidenza degli sfratti emessi lo scorso anno rispetto all’analoga classifica dell’anno di boom degli sfratti. Vediamo chi ha guadagnato più posizioni e chi ne ha perse di più rispetto alle altre province.
Chi migliora di più: Brindisi, Terni, Pisa, Vercelli e Trapani
Scala più posizioni in questa particolare “classifica dell’incidenza degli sfratti” le province di Brindisi (che scavalca 32 province, giungendo al 64° posto su 88 tra le province con la maggiore incidenza sfratti).
Notevole miglioramento anche a Terni (+27 posizioni, si attesta al 53° posto in classifica) e a Pisa (+16 posizioni, 35° posto).
Importante il salto in avanti fatto anche a Vercelli (+14 posizioni, 32° posto in classifica) e Trapani (stesso balzo in avanti, ma in una posizione nella classifica di incidenza sfratti più tranquilla: 71° posto).
Chi peggiora di più: Oristano, Massa Carrara, Viterbo, Ancona e La Spezia
Sono poche le province in cui si registra un peggioramento rispetto al 2014: una stretta minoranza, fortunatamente. Tuttavia, a macchia di leopardo, si registrano situazioni di aggravamento del fenomeno sfratti.
È a Oristano che la situazione risulta essere diventata decisamente più critica: pur partendo da una situazione tra le più tranquille del nostro paese, le ben -28 posizioni perse dalla provincia sarda la fanno ora attestare al 55° posto nella classifica dell’incidenza sfratti. Un livello di criticità inferiore rispetto alla media nazionale, ma i locatori della zona non possono più stare tranquilli quanto prima.
Passo indietro di -24 posizioni sia per Viterbo (ora al 39° posto, allineata alla media nazionale) e Massa Carrara (che parte però da un livello di criticità più intenso e si assesta ora al 25° posto in questa classifica).
Sono -22 i posti persi da Ancona, che si va a collocare al 18° posto in classifica, e -19 le posizioni perse da La Spezia, ora al 22° posto.
La top ten delle province con maggiore diffusione degli sfratti. Ma il problema è generalizzato: serve proteggersi
Come evidenzia la mappa, è Modena ad aggiudicarsi il triste primato della più elevata incidenza degli sfratti rispetto alle famiglie residenti: 1 provvedimento emesso dal giudice lo scorso anno per ogni 172 famiglie.
Una situazione di elevatissima criticità, peggiorata rispetto a due anni fa e che le fa raggiungere il primo posto in classifica, scavalcando la provincia di Barletta Andria-Trani, che ora si assesta al secondo posto grazie al leggero miglioramento sopraggiunto (da 1 sfratto ogni 133 famiglie del 2014 a 1 ogni 181 dello scorso anno).
Nella “top ten” delle province con una situazione più diffusa di provvedimenti di sfratto emessi troviamo al 3° posto Pescara (1/219), tra le poche province ad aver subito un (pur ridotto) peggioramento negli ultimi due anni.
Al 4° posto Imperia (1/234), a seguire Prato (1/237), Torino (1/241), Cosenza (1/251), Rimini (1/276), Monza e Brianza (1/286) e Avellino (1/291). Questo, ovviamente, solo per enunciare le 10 province con l’incidenza di sfratti emessi rispetto alle famiglie residenti lo scorso anno.
Morosità, un fenomeno sempre più diffuso. Proteggersi è fondamentale per ogni proprietario che affitta casa, ecco come fare
Certo, le statistiche ci possono dire dove è più probabile per un proprietario trovarsi di fronte ad un inquilino che non paga l’affitto.
Ma mai nessuna statistica potrà dirci chi sarà, tra gli inquilini interessati al nostro appartamento, quello che ad un certo punto smetterà di pagare il canone e ci renderà necessario procedere nei suoi confronti, tramite avvocato, perché venga sfrattato.
Alcuni falsi miti a cui si appellano i padroni di casa quando stipulano un contratto di affitto. Sfatiamoli:
• “l’importante è che abbia una buona busta paga e un lavoro fisso”. No, caro proprietario: il tipo di lavoro che fa l’inquilino, per quanto sicuro e remunerativo possa sembrarti, non per forza ti garantisce che duri per sempre. Quante aziende, all’apparenza solidissime, hanno negli ultimi anni tagliato posti di lavoro, o sono chiuse in maniera del tutto inattesa?
• “l’importante è che mi sembri una persona onesta”. E anche stavolta devo dirti che no, caro proprietario, l’immagine di affidabilità non è sinonimo di reale onestà della persona che hai di fronte. Lo saprai solo al momento della risoluzione del contratto se l’inquilino sarà stato puntuale nei pagamenti.
Potrai fare (o farti fare dall’agente immobiliare, per essere più tranquillo) tutte le ricerche sulle referenze dell’inquilino che desideri, caro proprietario, ma il futuro nessuno è in grado di prevederlo.
L’unica sicurezza che hai, al momento della firma del contratto di locazione, è che non hai altra sicurezza se non quella di poter ricorrere ad un giudice se l’inquilino ad un certo punto – volente o nolente – smetterà di pagare il canone. E, certo, quella di poterti rifare sul deposito cauzionale per le eventuali mensilità non pagate (certo, sperando che siano solo due o tre al massimo e che, nel frattempo, il deposito cauzionale non ti serva a coprire le spese per riparare gli eventuali danni lasciati dal conduttore).
