A quanto ammontano e come si calcolano le detrazioni sugli interessi passivi sul mutuo prima casa e sulle altre abitazioni e fabbricati.
Stai pagando alla banca le rate del mutuo e, come ben sai, queste si compongono, per una parte, di una quota del capitale prestato e, per un’altra parte, degli interessi corrisposti su tale capitale. Sono i cosiddetti «interessi corrispettivi» che costituiscono il «prezzo», la controprestazione dovuta all’istituto di credito per il finanziamento [1]. Ora stai compilando la tua annuale dichiarazione dei redditi e ti chiedi se, per i costi che stai sostenendo per l’acquisto della casa, sono previsti dei benefici fiscali. È proprio così: la legge prevede delle detrazioni fiscali sul mutuo. Di tanto parleremo in questo articolo spiegando come sfruttare gli sconti sulle tasse da pagare.
Quali benefici fiscali sul mutuo ipotecario?
La legge prevede delle detrazioni Irpef per i mutui ipotecari, quelli cioè concessi dalla banca dietro ipoteca sull’immobile acquistato dal mutuatario. In particolare la detrazione viene calcolata sugli interessi passivi e su tutti gli oneri accessori derivanti dal mutuo. Tali benefici variano a seconda del tipo di fabbricato (se prima casa, seconda casa o altri fabbricati non abitativi) e dell’anno di stipula del contratto di mutuo.
La detrazione è un meccanismo che consente di sottrarre, dalle imposte da versare annualmente allo Stato, una percentuale della spesa sostenuta. Vedremo a breve in che modo.
Detrazioni fiscali sul mutuo prima casa
A quanto ammonta la detrazione fiscale sugli interessi del mutuo prima casa?
Per l’acquisto dell’abitazione principale (la cosiddetta prima casa) è riconosciuta una detrazione fiscale del 19%, con un tetto massimo di 4.000 euro di spesa annuale, per un totale di non oltre 760 euro. Per cui, se la spesa, nello stesso periodo di imposta, supera 4,000 euro, la detrazione resta legata sempre a tale importo. Facciamo qualche esempio. Se nel medesimo periodo di imposta, il contribuente versa alla banca 2.000 euro a titolo di interessi può scontare dalle tasse 380 euro; se invece il contribuente versa 5.000 euro a titolo di interessi, può scontare massimo 760 euro (ossia il 19% di 4.000 che, come detto, è il limite massimo).
Su quali immobili spetta la detrazione fiscale sugli interessi del mutuo prima casa?
La detrazione spetta se il mutuo è finalizzato all’acquisto, da parte del mutuatario, di un immobile da destinare ad abitazione principale del contribuente mutuatario stesso o di un suo familiare entro un anno dall’acquisto. L’immobile può essere sia di nuova o di vecchia costruzione.
Chi può ottenere la detrazione fiscale sugli interessi del mutuo prima casa?
Può ottenere la detrazione l’acquirente dell’abitazione che è nello stesso tempo intestatario del mutuo. La detrazione spetta anche in caso di mutuo cointestato a più persone o nel caso di più acquirenti con mutuo intestato solo a uno.
Se entrambi i coniugi sono intestatari del mutuo ma uno solo è acquirente dell’immobile, la detrazione spetta solo a quest’ultimo e comunque in proporzione alla sua quota.
Se invece l’intestatario del mutuo è uno solo dei coniugi, mentre l’abitazione è intestata a entrambi, la detrazione spetta all’intestatario del mutuo in relazione a tutti gli interessi pagati e non solo al 50%.
Quali sono le condizioni per avere la detrazione sul mutuo prima casa?
Per aver diritto alle detrazioni fiscali sugli interessi pagati alla banca sul mutuo prima casa è necessario che sussistano le seguenti condizioni:
- stipula di un contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa di residenza;
- la banca deve aver acceso un’ipoteca a garanzia del corretto e puntuale pagamento del mutuo; ogni altra garanzia, come ad esempio, la fideiussione non è sufficiente. L’ipoteca può gravare anche su immobili diversi da quello acquistato;
- la banca deve avere sede in Italia;
- sul documento attestante il pagamento degli interessi deve essere riportata l’annotazione degli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile.
Cosa si intende con abitazione principale?
Per abitazione principale si intende una casa accatastata nelle categorie da A/1 ad A/11escluse quelle in A/10 (uffici e studi privati). In tale abitazione il contribuente o un suo familiare deve avere dimorare abituale (è compreso il coniuge separato ma non divorziato). Tale situazione deve risultare dai registri anagrafici o da apposita autocertificazione (quest’ultima può attestare che la dimora abituale si trova in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici).
Non vi rientrano le pertinenze come box auto e cantine.
La destinazione ad abitazione principale può avvenire entro 1 anno dall’acquisto dell’immobile. Inoltre l’acquisto della casa deve avvenire nei 12 mesi successivi o anteriori alla stipula del mutuo. Quindi il contribuente può:
- o acquistare la casa ed entro 1 anno stipulare il mutuo
- oppure stipulare il mutuo ed entro 1 anno firmare il rogito per l’acquisto della casa.
Che succede se dentro la casa c’è un inquilino che non vuol andare via?
Per usufruire della detrazione fiscale è necessario che entro 3 mesi dall’acquisto sia stato notificato all’inquilino lo sfratto e che entro 1 anno dal rilascio (anche se questo avviene prima della naturale scadenza del contratto) l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Su quali spese spetta la detrazione?
La detrazione spetta sugli interessi passivi del mutuo e sugli oneri accessori. Gli oneri accessori sono:
- l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (non quello relativo alla compravendita);
- la commissione dovuta agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- le spese che il notaio sostiene per conto dei clienti (es. iscrizione e cancellazione ipoteca);
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- le spese di istruttoria, di perizia, ecc.
La detrazione spetta anche sulle quote di rivalutazione per via della presenza di clausole di indicizzazione.
Che succede in caso di separazione o divorzio?
Se i coniugi decidono di procedere alla separazione, il titolare del mutuo può continuare ad ottenere la detrazione solo se nell’immobile ha la dimora abituale un familiare del coniuge separato, ad esempio il figlio o l’altro coniuge separato finché non interviene il divorzio.
Detrazioni fiscali sul mutuo seconda casa
Per l’acquisto della seconda casa e di altre abitazioni secondarie, a partire dal 1° gennaio 1993 non spetta alcuna detrazione fiscale.
Per i mutui anteriori a tale data spetta una detrazione del 19% su un importo massimo di 2.065,83 euro (pari cioè a 392,51 euro per ciascun intestatario). Tale limite, però, comprende anche gli eventuali interessi passivi detratti per l’abitazione principale; pertanto
- se questi ultimi sono di importo superiore a 2.065,83 euro la detrazione non spetta perché interamente assorbita dal mutuo prima casa;
- se invece sono di importo inferiore la detrazione spetta solo per la differenza (es.: interessi passivi per abitazione principale euro 1.500; la detrazione spettante per abitazione secondaria si può calcolare solo su un importo massimo di euro 565,83).
Detrazioni fiscali per altri fabbricati
Per l’acquisto di altri fabbricati a uso abitativo, a partire dal 1° gennaio 1993 non spetta alcuna detrazione fiscale.
Per i mutui anteriori a tale data spetta una detrazione del 19% su un importo massimo di 2.065,83 euro (pari cioè a 392,51 euro per ciascun intestatario).
Detrazioni fiscali per la costruzione della prima casa
Se il contribuente non acquista ma costruisce da sé la prima casa, ha diritto, a partire dal 1° gennaio 1998, a una detrazione fiscale pari al 19% della spesa per un importo massimo di 2.582,28 euro. Pertanto il risparmio fiscale che si può ottenere non supera 490,63 euro nello stesso anno.
Detrazioni fiscali per la costruzione di altri fabbricati
Solo per i mutui concessi fino 31 dicembre 1990 è riconosciuta una detrazione del 19% con un tetto massimo di spesa di 2.065,83. Pertanto il beneficio fiscale non può superare 392,51 euro a intestatario.
note
[1] Si distinguono così dagli «interessi moratori» o «di mora» che sono quelli che, invece, scattano nel momento in cui il mutuatario è in ritardo nel pagamento delle rate.
