I miei studenti conoscono a memoria un consiglio che spesso mi piace dare loro durante i miei corsi: “Andate a caccia di problemi quando dovete acquistare casa per investimento”.
I migliori affari nel mio settore si trovano proprio quando le proprietà hanno problemi da risolvere. È proprio l’abilità nel problem solving che fa la differenza tra un ottimo investitore immobiliare e uno “mediocre”.
Esistono problemi e problemi, e un investitore immobiliare non deve essere certo un “kamikaze” e buttarsi contro un muro, sperando sempre di superarlo!
L’esperienza mi ha insegnato che esistono “falsi problemi” che devi analizzare bene e quelli reali, per i quali dovrai fermarti un attimo e pensare che a volte “ un non investimento è comunque un buon investimento”.
I falsi problemi
Quando visiti un immobile, prima di acquistare, ci sono cose che potrebbero farti desistere e che invece dopo alcune riflessioni in fondo sono risolvibili con investimenti mirati.
- La presenza di muffa, per esempio, potrebbe essere uno di questi. Se non è collegata a un’infiltrazione d’acqua potresti riparare il danno agevolmente con prodotti appositi, una ritinteggiata e l’inserimento di una bocchetta per l’aria.
- Una cattiva organizzazione degli spazi. Una casa, apparentemente brutta, può trasformarsi nell’esatto contrario, magari abbattendo un muro, stringendo una stanza troppo grande o inserendo una cabina armadio. Un investimento di poche migliaia di euro che potrebbe garantirti anche un apprezzamento di 15mila euro.
- Il problema dei cattivi odori che, in caso non si tratti di un guasto alle fognature, è risolvibile con poco, una pulizia di vetri e finestre, la sostituzione del parquet e lavare con acqua e candeggina ogni superficie. Questi sono solo alcuni dei “falsi” problemi, per conoscere gli altri puoi leggere il nono capitolo del mio libro.
3 problemi reali che puoi trovare sulla casa che vuoi acquistare
Se i “falsi problemi” sono risolvibili con piccoli investimenti come ti ho appena raccontato, ne esistono altri che mi hanno sempre fatto desistere dall’investire.
L’esperienza mi ha insegnato che quando ti trovi di fronte a uno di questi ostacoli, devi gettare la spugna, potresti farti molto male.
Pensa ad una casa bellissima, la migliore che tu possa mai comprare. Tutto è perfetto: dalle utenze, ai vani (a sufficienza per una famiglia media), fino alla presenza del posto auto, eppure l’immobile è posizionato in un quartiere davvero brutto (la localizzazione è fondamentale).
- Un quartiere problematico diventa un problema grosso (permettimi il gioco di parole). Questo perché potrebbe spinger i tuoi inquilini ad andare via in poco tempo e avresti periodi di sfitto troppo lunghi, con danni che puoi bene immaginare sui ritorni del tuo investimento. Questo non significa che devi investire solo nei quartieri “alti”. Prima di fare una scelta considera tutti i fattori: come tasso di criminalità, di disoccupazione, sono alcuni degli elementi che dovrai tenere in considerazione.
- Altro problema molto delicato è quello dello stato delle fondamenta, soprattutto per quegli immobili che hanno cantine o solai. In quel caso i danni possono essere di entità importante e risolverli può essere davvero problematico e costoso, anche perché potrebbero nascondere altri problemi.
- Ultimo, ma non meno importante, è la presenza di un vialetto di casa condiviso con il vicino. Per esperienza personale ti racconto che mi è capitato troppo spesso di dover vendere un immobile perché il vicino di casa, incurante delle regole della buona educazione, riempiva la sua parte di vialetto con qualsiasi cosa, dalla spazzatura agli stendini con i vestiti. Puoi solo immaginare l’imbarazzo del mio inquilino soprattutto quando aveva ospiti a casa e si trovava a utilizzare quel passaggio.
