Case in comodato: in convivenza le migliorie vanno rimborsate?

 

Il caso che andiamo a prendere in esame oggi vi propone la possibile problematica che può nascere quando un genitore concede al proprio figlio una casa in comodato, per iniziare una convivenza. Nel momento in cui la coppia decide di separarsi le migliorie per la ristrutturazione dell’immobile devono essere rimborsate? In base ad una sentenza della Corte di Cassazione non deve avvenire nessun indennizzo. Vediamo quindi quali sono le motivazioni.

Il caso

Un uomo aveva concesso alla propria figlia un appartamento di sua proprietà in comodato, per permetterle di convivere con il proprio compagno. Terminata poi la relazione, il convivente pretendeva dall’uomo un indennizzo per le spese sostenute durante la convivenza, per apportare miglioramenti alla casa.

Il comodante non è ritenuto a rimborsare il comodatario

La Corte di Cassazione ha “rilevato che le spese sostenute non risultavano indispensabili per la fruizione dell’immobile, ma costituivano migliorie utili al miglior godimento dello stesso da parte dei conviventi”. Per cui ha escluso “la possibilità di applicare per analogia le norme sulla locazione (risultando pertanto superflua ogni indagine sull’avvenuto consenso agli interventi)”. In quanto, le migliorie sono sicuramente da ritenersi diverse dalle possibile spese ordinarie o straordinarie di manutenzione.

Inoltre i lavori che erano stati fatti sull’immobile, secondo la Corte avevano trovato “motivo e fondamento in una prospettiva di matrimonio o quanto meno di duratura convivenza con la figlia del comodante” per cui “venuta meno in breve tempo la condizione dell’utilità comune, a causa della rottura della relazione sentimentale” era venuta meno anche “la causa dell’elargizione economica e quindi dell’impoverimento del M., nei limiti dell’effettivo arricchimento del B.”

La Cassazione rifacendosi anche ad una sentenza del 2002 ha così ribadito che “il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante”. Per cui, se un genitore decide di dare un immobile in comodato non è obbligato alla restituzione delle spese, sostenute dai conviventi.

Comodato d’uso: come funziona

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento di un immobile, ma non detiene il diritto di proprietà.

• Il contratto di comodato d’uso è disciplinato  dagli art. 1803 e successivi del codice civile e si realizza solitamente all’interno dell’ambito familiare;
• colui che ha ricevuto in consegna il bene non può cedere il diritto di usufruirne a terzi, senza il consenso del proprietario, che può in qualsiasi momento richiedere la restituzione dell’immobile, qualora si verifichi il fatto;
• custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
• il comodatario deve restituire il bene immediatamente dopo la richiesta;
• la morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto, in quanto il comodante può richiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. In caso di morte del comodante si estingue invece il comodato precario, ma non quello a termine;
• il comodatario non deve pagare le imposte municipali/statali sulla proprietà;
• la Tasi per contratti superiori ai sei mesi va ripartita tra il comodatario e il proprietario. L’occupante versa la tassa nella misura in cui è stata stabilita dal comune ed è solitamente compresa il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo.  Può avere anche un’aliquota agevolata, nel caso si tratti di prima casa. Se il comune poi non dovesse deliberare nessuna divisione tra proprietario e inquilino quest’ultimo dovrà pagare il 10%.

Per quanto riguarda il contratto di comodato redatto in forma scritta, occorre effettuare in primis una distinzione, a seconda che il contratto abbia ad oggetto:

• beni immobili;
• beni mobili.

Il contratto di comodato di beni immobili redatto in forma scritta deve avere l’applicazione dell’imposta in misura fissa di euro 168,00, indipendentemente dal fatto che sia stato redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. Mentre il contratto di comodato redatto verbalmente non è soggetto all’obbligo di registrazione. Ad eccezione del caso in cui questo sia citato in altri contratti scritti.