Agevolazioni prima casa: valide anche con l’acquisto a titolo gratuito

 

Coloro che acquistano la prima casa possono usufruire di una serie di agevolazioni, che però determinano una serie di vincoli da dover rispettare. Se fino ad ora coloro che cedevano l’immobile prima dei cinque anni previsti non perdevano i benefici solamente se acquistavano un’altra casa a titolo oneroso entro un anno, ora questo vale anche se l’acquisto è a titolo gratuito.

Risoluzione 49/E/2015: permanenza agevolazione

Come viene ricordato nel testo della risoluzione 49/E/2015 “In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. Tuttavia la disposizione prevede che “le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

E’ stato però stabilito con diversi documenti di prassi (v. circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n.125/E del 3 aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 2013 ) che la decadenza dal beneficio è impedita solo dall’acquisto “a titolo oneroso” di un’altra abitazione entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

Con l’ordinanza del 29 luglio 2014, n. 17151, si è affermato però che per impedire la decadenza dell’agevolazione sul primo acquisto occorre effettivamente stipulare entro un anno un nuovo acquisto e non semplicemente dar corso ad un contratto preliminare. Chiarendo così “che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T. U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) (…); ma non è dubitabile che per <<acquisto>> si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita”.

Per cui si va a stabilire che la perdita dei benefici non avviene qualora l’acquisto non sia a titolo oneroso.

Prima casa: condizioni necessarie per i benefici

• L’immobile non deve far parte delle categorie catastali A1, A8 e A9;
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, oppure dove questo svolge la propria attività;
• qualora si trovi all’estero per motivi di lavoro, può usufruire delle agevolazioni nel territorio del Comune dove si trova la propria attività;
• qualora il cittadino italiano sia un emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquistato come prima casa. La documentazione necessaria per attestare ciò può essere fornita attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE;
• per le Forze armate invece non è richiesta la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato come prima casa.

Le agevolazioni fiscali

Le agevolazioni fiscali differiscono in base all’acquisto operato da privato o da costruttore:

• se l’acquisto avviene da privato l’imposta di registro è al 2% e le imposte catastali sono fisse nella misura di 50 Euro;
• se l’acquisto avviene da titolare di partita Iva (costruttore), invece, l’Iva è al 4% e le imposte catastali sono fisse nella misura di 200 Euro.

Quando si perdono i benefici fiscali?

Esistono però dei casi in cui i benefici fiscali per l’acquisto prima casa possono comunque decadere, andando ormai ad escludere quello della vendita anticipata prima dei cinque anni, e il successivo acquisto di un immobile a titolo gratuito.

• Se le dichiarazioni emesse sono false;
• quando l’abitazione viene venduta o donata prima di cinque anni dalla data di acquisto, almeno che nel giro di un anno non si acquisti un’altra casa adibita come abitazione principale;
• quando non viene trasferita la residenza nel Comune dove è situato l’immobile, entro 18 mesi.

Quando si perdono i benefici fiscali possono essere persi gli interessi e viene applicata una sanzione del 30% dell’imposta stessa.

Per evitare che tutti i benefici siano persi, l’acquirente però ha uno strumento, chiamato ravvedimento, che gli permette di rimediare entro termini precisi dalle violazioni commesse. Questo però può avvenire solamente  se:

• la violazione non sia già stata contestata dall’ufficio;
• non siano iniziate ispezioni e verifiche;
• non siano iniziate attività amministrative di cui già il proprietario era a conoscenza.