Si può fare un ampliamento di un appartamento in condominio?

 

Quesito di Massimiliano T.: Ho appena acquistato casa; la sala la vorrei più grande, cosi mi chiedevo se fosse possibile fare un ampiamento. L’appartamento di 102 mq lordi è un attico con terrazzo al piano di 130 mq circa ad uso esclusivo. Vorrei sapere se posso ampliare essendo in un condominio? Di quanto? Quale tipo di approvazione serve dal condominio? E che pratiche?

• Risponde l’architetto Paolo Mereghetti – studio M&C Architetti Associati, Milano – www.mec-architetti.it

Va premesso che è molto difficile riuscire ad ottenere i permessi per effettuare un ampliamento di superficie utile abitabile in ambito condominiale. Dal punto di vista edilizio e urbanistico occorre verificare sulla base della normativa comunale, visionando gli atti di fabbrica e le successive varianti, se è possibile aumentare la superficie abitale all’interno del condominio. In genere, non vi è questa disponibilità poiché normalmente il costruttore cerca di ottimizzare il proprio investimento utilizzando tutta la superficie che gli strumenti di pianificazione urbanistica generale assegnano al lotto di pertinenza dell’edifico. Nel caso che comunque, a seguito di queste verifiche, venisse accertata la possibilità di effettuare degli ampliamenti, i relativi diritti ad usufruirne fanno capo al condominio e non al singolo condomino, che per poterne usufruire deve ottenere l’assenso da parte degli altri componenti il condominio. È necessario poi richiedere un ulteriore assenso condominiale se l’ampliamento modifica l’aspetto esteriore dell’edifico, o se insiste su parti comuni. In quest’ultimo caso la proprietà comune deve essere ceduta tramite regolare atto di compravendita al privato che ne ha fatto richiesta. Da ultimo occorre non trascurare l’aspetto della ripartizione delle spese condominiali. Ad una maggiore superficie dell’appartamento competono maggiori millesimi di proprietà. Potrebbe quindi rendersi necessaria la revisione delle tabelle millesimali.
La pratica edilizia necessaria per questo tipo di interventi è il permesso di costruire o la DIA onerosa (Superdia). Nel primo caso il Comune rilascia un titolo abilitativo all’esecuzione dei lavori, nel secondo caso è un tecnico abilitato che assevera la conformità delle opere edilizie da eseguirsi alla normativa vigente e l’intervento può avere inizio trascorsi trenta giorni dalla presentazione della pratica, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione. 

Gli accertamenti di valore dell’Agenzia delle Entrate:

 

Se rientrate nella categoria di coloro che decidono di acquistare beni immobili, preparatevi a subire e a tentare di resistere ad un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate ( il problema non sorge se l’acquisto riguarda la prima casa ).

Avete dichiarato al rogito il valore effettivo della compravendita? Avete seguito tutte le regole con la massima diligenza? Non è sufficiente.

Se infatti i valori dichiarati sono diversi da quelli che scaturiscono dai parametri OMI (cioè i valori che l’Agenzia del Territorio fissa periodicamente, ed ai quali il fisco fa riferimento in caso di accertamento sulle compravendite immobiliari), l’Agenzia delle Entrate provvederà al recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, dovute.

Ma possibile che nulla può il cittadino contro queste iniziative a dir poco vessatorie?

Certamente potrebbe fare riferimento alla circolare n. 18/e del 14 aprile 2010, con la quale la stessa Agenzia delle Entrate ha espresso il suo parere favorevole all’archiviazione delle controversie per le quali l’accertamento di valore ed il relativo contenzioso sono stati fondati unicamente sui valori OMI.

Potrebbe quindi attivarsi per la richiesta di annullamento dell’atto di accertamento fondata sul presupposto che le sole stime dell’OMI non sono in grado di reggere la legittimità di un accertamento di tipo presuntivo (l’art.51, comma 3 d.p.r. 131/1986 dispone che il controllo avvenga anche in base “ ad ogni altro elemento di valutazione”)

Potrebbe richiamare l’art. 1 comma 307, leg. 296/2006 che parla di “ criteri utili per la determinazione del valore normale del fabbricato”. 

Potrebbe ancora utilizzare gli emendamenti apportati alla legge comunitaria del 2008, con i quali il legislatore cancella il riferimento ai valori di mercato, contestatissimo dai giudici tributari, ma difeso con le unghie dall’amministrazione finanziaria.

Non bisogna, infatti, dimenticare che per qualsiasi giudice , essendo le stime OMI frutto di rilevazioni statistiche , la parte che ne fa uso deve, comunque, se vuole che le stesse assumano valenza processuale, opportunamente supportarle e giustificarle. 

Nonostante la corposa normativa appena enunciata, il cittadino con molta probabilità non otterrà alcun risultato.

In alcuni casi, ad esempio, a nulla è servito aver dimostrato che l’esiguo numero delle compravendite rilevate nel periodo considerato (il valore di un bene viene determinato anche dalla vivacita’ o meno del mercato), non può dar vita ad una “regola” obiettivamente applicabile all’intero mercato; totalmente inutile è stato dimostrare in altri casi come un criterio valido per la determinazione del valore non può, ancora oggi, far riferimento ai semplici prezzi richiesti attraverso le offerte di vendita al pubblico diffuse tramite internet e volantini (come se bastasse chiedere un importo per ottenerlo……).

Possibile, allora, che in un moderno Stato di diritto, il cittadino deve pagare a prescindere…….?

Anche perché o paga o è costretto ad attivare un contenzioso che comporterà costi elevati e tempi lunghi. Pertanto,se non vuole preoccupazioni e non ha tempo da perdere, suo malgrado, dopo estenuanti incontri , confronti e contrattazioni con il fisco, pagherà.

Viene alla mente un pensiero formulato da John Locke, filosofo inglese (1632-1704), nel suo Secondo trattato sul Governo:

“esula dai doveri di un cittadino sottomettersi ai governanti fino ad accordare loro licenza di distruggerlo”, IL CITTADINO HA IL SACROSANTO DIRITTO DI RIFIUTARSI DI SOTTOSTARE .

Dina d’Onofrio
PRESIDENTE REGIONALE F.I.M.A.A. MOLISE ( FEDERAZIONE ITALIANA dei MEDIATORI ed AGENTI di AFFARI)

Note Domoblog:

A partire dal 1° ottobre 2011 gli avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate diventano esecutivi (legge n. 111 del 15 luglio 2011).

Come previsto dall’art. 29 del decreto legge n. 78/2010, gli avvisi contengono l’intimazione ad adempiere – entro il termine di presentazione del ricorso – all’obbligo di pagare gli importi in essi indicati o un terzo delle maggiori imposte accertate – a titolo provvisorio – nel caso in cui si decida di ricorrere davanti alla Commissione tributaria.

L’accettazione dei contenuti dell’atto ed il pagamento delle somme dovute, giuridicamente definita “acquiescenza”, comporta la riduzione a 1/6 delle sanzioni amministrative irrogate, sempre che il contribuente:

• rinunci a impugnare l’avviso di accertamento
• rinunci a presentare istanza di accertamento con adesione
• provveda a pagare, entro il termine di proposizione del ricorso, le somme complessivamente dovute tenendo conto delle riduzioni.

Vedi anche la pagina “cosa fare in caso di avviso di accertamento” della Agenzia delle Entrate

.

10 consigli utili per partecipare ad un'asta immobiliare

 

sempre più persone partecipano alle aste immobiliari attratti da un prezzo anche notevolmente inferiore a quello di mercato. ecco alcune indicazioni pratiche e utili per la corretta partecipazione a un'asta

1) non fare troppo affidamento sulla convenienza del prezzo. anche se con l'acquisto all'asta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, è necessario non fare troppo affidamento sulla convenienza del prezzo

2) valutare i tempi. è opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di disporre  dell'immobile perché si potrebbe dover aspettare anche molto tempo prima di entrarne in possesso

3) visionare tutti i documenti disponibili- è importante prendere visione dell'avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti almeno 45 giorni prima dell'asta. sul sito del ministero della giustizia è disponibile l'elenco dei siti abilitati www.giustizia.it

4) leggere la perizia. nella perizia sono presenti anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che rimarranno a carico dell'acquirente

5) visitare gli immobili-è indispensabile visitare l'immobile prima dell' asta con l'ausilio del custode nominato dal giudice, anche per rendersi conto di aspetti non menzionati nella perizia (come il contesto ambientale) e accertarsi che non ci siano eventuali situazioni pregiudizievoli o che l'immobile sia in condizioni peggiori di quelle descritte dalla perizia

6) fissare la somma massima da investire. prima di partecipare all'asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l'acquisto, per non farsi trascinare dall'emotività e spendere molto di più di quanto preventivato

7) informarsi sulle spese- è consigliabile informarsi sull'importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione

8) attenzione alle modalità di pagamento- chi acquista all'asta deve poter disporre facilmente di tutta la cifra richiesta o accertarsi che ci sia una banca disposta ad accendergli un mutuo. esistono istituti di credito che sono convenzionati con i tribunali

9) informarsi sui benefici fiscali- ai beni acquistati con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. le tasse non si calcono sul prezzo valore, ma sul prezzo di aggiudicazione (come previsto per le procedure esecutive e concorsuali)

10) verificare se l'immobile è effettivamente disponibile- il decreto di trasferimento firmato dal giudice consente l'immediato rilascio dell'immobile. tuttavia in caso di difficoltà, il nuovo proprietario dovrà provvedere a sue spese a eseguire lo sfratto rivolgendosi ad

imu terreni agricoli, come si calcola

 

nel 2014 non è più valida l'esenzione imu per i terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (iap) introdotta per la seconda rata dell'imposta nel 2013. a differenza delle abitazioni e dei locali commerciali, la base  per calcolare l'imposta unica municipale è il reddito dominicale moltiplicato per un coefficiente diverso a seconda si tratti di un terreno coltivato direttamente o non

per calcolare l'imu per i terreni agricoli è necessario partire dal reddito dominicale- elaborato dai comuni in base alle tariffe d'estimo- che deve essere rivalutato del 25 per cento e moltiplicato per un coefficiente che varia a seconda si tratti di un terreno coltivato direttamente (75) o non coltivato direttamente (125)

l'articolo 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n 210 stabilisce che "per i terreni agricoli il valore catastale è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1 gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n.662, un moltiplicatore pari a 135"

sempre il comma 5 dello stesso articolo stabilisce che "per i terreni agricoli, non cheé per quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 75"

al valore catastale cosi ottenuto deve essere applicata l'aliquota decisa dal comune. l'aliquota base è del 7,6 per mille

la distinzione tra terreno coltivato direttamente  e terreno non coltivato direttamente è necessaria per usufruire di alcune agevolazioni previste da nuovi emendamenti al testo originale approvati ad aprile 2012. oltre ad un moltiplicatore catastale ridotto, i primi sono esenti dall'imu fino ad un valore catastale di 6000 euro (compresi) e godono di una riduzione progressiva d'imposta per scaglioni fino a 32.000 euro, soglia a partire della quale l'imu si paga per intero

agevolazioni

scaglione
riduzione

da 0 fino a 6000 euro compresi
100%

da 6000 a 15.500 euro compresi
70%

da 15.5000 a 25.500 euro compresi
50%

da 25.5000 fino a 32.000 compresi
25%

il calcolo dell'imu su ogni singolo bene immobile va effettuato arrotondando al centesimo di euro per difetto se il terzo decimale è un numero da 0 a 4, per eccesso se va da 5 a 9. per quanto riguarda il versamento con il modello f24 la regola è diversa. trattandosi di un tributo locale, l'importo da versare per ciascuna tipologia di immobile si ottiene arrotondando all'euro superiore o inferiore

calcola la tua imu

il mutuatario tipo? ha 38 anni, un lavoro stabile e vuole acquistare la prima casa

 

chi è il mutuatario tipo italiano? un cittadino di circa 38 anni, con un lavoro stabile e che chiede un mutuo per acquistare la prima casa. è questo l'identikit tracciato dall'ufficio studi di tecnocasa nella sua analisi, che ha preso in considerazione anche il prodotto più richiesto nel 2013, esaminando le operazioni di sottoscrizione di un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio kìron ed epicas a milano e roma

a milano e roma vengono finanziati in maniera preponderante i cittadini italiani, che rappresentano quasi il 93% nel capoluogo lombardo e il 97% nella capitale. qualche differenza si riscontra nella composizione dei mutuatari non italiani, in quanto i cittadini europei rappresentano il 4,4% dei mutuatari a milano e il 2% a roma

per quanto riguarda l'età media, a livello nazionale è di 38,7 anni, con valori tendenzialmente più bassi nel nord Italia e più alti al sud e nelle isole. a roma l'età di chi richiede un finanziamento è leggermente superiore alla media, toccando i 39,2 anni; a milano, invece, si accede al finanziamento in età più giovane, ovvero 36,3 anni

sul fronte professione, come è facile immaginare, gli istituti di credito tendono a finanziare maggiormente i soggetti che hanno redditi certi. a milano e roma i lavoratori a tempo indeterminato rappresentano circa otto mutuatari su dieci (l'81,2% a milano e il 78,6% a roma). chi ha un lavoro flessibile viene finanziato in misura leggermente maggiore a milano, dove tale caratteristica incide per il 12% (a roma, invece, rappresenta il 9,7%)

e il motivo per il quale, di norma, viene chiesto il mutuo è l'acquisto della prima casa. prendendo in considerazione milano e roma, nel capoluogo lombardo l'incidenza è del 94%, nella capitale si tocca il 96,3%. ma qual è la tipologia di mutuo prediletta? dall'analisi è emerso che più della metà dei mutuatari a milano e roma ha optato per un tasso variabile, approfittando della convenienza delle rate, ma assumendosi il rischio di un futuro aumento dei tassi

a proposito della durata del mutuo, sul territorio nazionale nel 2013 è stata di poco superiore a 24 anni. milano e roma si discostano leggermente dalla media nazionale, in quanto nella prima città i mutui durano mediamente 25,4 anni, mentre nella capitale 24,7 anni. in merito all'importo, infine, nel corso del 2013 la media sul territorio nazionale è stata pari a circa 109.900 euro. milano e roma hanno fatto registrare un importo medio di mutuo nettamente superiore alla media nazionale: milano poco più di 125.000 euro, roma quasi 128.000 euro

Slitta a ottobre la Tasi per le seconde case e gli immobili commerciali nei Comuni in cui manca la delibera.

 

Le seconde case e gli immobili commerciali siti nei Comuni che non hanno ancora definito le aliquote Tasi vedranno slittare il pagamento della prima rata al 16 ottobre. Una proroga che, secondo l'ultimo censimento, riguarda circa seimila Comuni. Per le prime case, dove manchi la delibera comunale, resta invece l'indicazione di saldare tutto nell'unica rata di dicembre.

Sono quasi sei mila le amministrazioni che non hanno deliberato sulle aliquote Tasi entro lo scorso 23 maggio. In questi Comuni e in quelli che non vedranno la delibera pubblicata nel censimento ufficiale del dipartimento delle Finanze entro il 31 maggio, la prima rata Tasi su seconde case, capannoni, negozi e uffici sarà rinviata al 16 ottobre, mentre non si prevedono spostamenti di date per le prime case, che quindi pagherebbero tutto entro il 16 dicembre in caso di mancata delibera, così come già stabilito dal decreto Salva Roma ter. L'accordo è stato siglato da Governo e sindaci, dopo che nel comunicato del Ministero dell'Economia si era parlato di uno spostamento a settembre. Il rinvio a ottobre servirebbe ad evitare il rischio di trovarsi a settembre con un nuovo problema, dal momento che nei Comuni in cui si è votato, il termine del 31 luglio entro il quale chiudere bilanci preventivi e decisioni tributarie può rivelarsi troppo stretto.

La proroga, ha spiegato lo stesso Presidente del Consiglio durante la conferenza stampa con il bilancio dei primi ottanta giorni di governo, non è comunque generalizzata, ma consentita in quei Comuni che hanno preferito evitare di scegliere l'aliquota per motivi elettorali e per aspettare i nuovi sindaci. Anche se, per amor del vero, mancano le aliquote anche in tanti enti non interessati dall'elezione della nuova amministrazione comunale.

Qui l'elenco dei Comuni dove si pagherà la Tasi il 16 giugno.

Riforma del Catasto, arriva il decreto sulle commissioni censuarie.

 

Il primo passo per la realizzazione della Riforma del Catasto è stato compiuto: è pronto il decreto per rifondare le commissioni censuarie incaricate di elaborare l'algoritmo per la revisione delle rendite del nuovo catasto. Ma per vedere la riforma completata dovremo attendere cinque anni.

Le commissioni censuarie e la loro rifondazione saranno oggetto del prossimo provvedimento che sarà varato "a brevissimo", stando alle dichiarazioni del vice presidente dell'Agenzia delle Entrate, Gabriella Alemanno, che interviene a margine della presentazione del Rapporto Immobiliare 2014. Alemanno conferma inoltre la previsione che occorreranno cinque anni di lavoro per mettere in piedi una Riforma del Catasto seria a 360 gradi. Il patrimonio immobiliare italiano dovrà infatti essere censito in toto, che tradotto in cifre significa 62 milioni di immobili, 1,8 milioni dei quali definiti "speciali". Gli immobili ordinari, che secondo le rendite attualmente in vigore hanno un valore di circa 24 miliardi, saranno stimati utilizzando i metri quadrati e non più i vani, sulla base di un algoritmo che terrà conto di diversi elementi, come il valore medio della casa al metro quadrato nell'ultimo triennio, la localizzazione, la presenza di servizi nel quartiere, l'esposizione, l'affaccio, l'ascensore, lo stato di manutenzione, l'efficienza energetica. I quasi 2 milioni di immobili "speciali" rappresentano invece 12 dei 36 miliardi del patrimonio immobiliare totale, e si riferiscono principalmente a uffici pubblici, capannoni industriali e conventi che, al contrario di quelli ordinari, necessiteranno di una stima diretta.

Le commissioni censuarie costituiranno, in sostanza, l'organismo attuativo dell'intera riforma. Furono fondate nel 1886, sulla base della composizione provinciale in cui era suddivisa l'Italia, ma da tempo risultano adempienti a compiti di tipo puramente amministrativo, come enti di coordinamento fra l'attività dell'amministrazione del Catasto e dei servizi tecnici erariali e quella degli enti locali. Primo atto dovuto da parte del Governo sarà dunque quello di rifondarle secondo un nuovo aspetto istituzionale, dal momento che le Province sono state svuotate delle loro funzioni in attesa della definitiva abolizione. Loro compito sarà quello di censire il patrimonio immobiliare sul territorio, utilizzando il nuovo algoritmo che servirà alla rivalutazione degli immobili, avvicinandoli ai valori di mercato attuali. L'algoritmo, stando alle dichiarazioni della Alemanno, sarà oggetto di un ulteriore decreto. Le commissioni dovranno anche occuparsi delle procedure deflattive del contenzioso: sarà infatti rafforzata la possibilità di assumere provvedimenti in autotela, e il contribuente potrà fare ricorso alle commissioni per l'impugnazione delle rendite attribuite alle sue proprietà.