La mancanza del certificato di abitabilità non blocca lo sfratto per morosità del conduttore in affitto all’interno di una casa non a norma.
Hai preso in affitto un appartamento pur consapevole del fatto che manca il certificato di abitabilità (o agibilità, che dir si voglia). Il fatto è che, all’inizio, hai accettato il contratto per via del prezzo vantaggioso che ti è stato praticato e del fatto che, in definitiva, l’appartamento corrisponde alle tue esigenze. Nel corso del rapporto, però, ti sei trovato in difficoltà economiche e non hai più potuto pagare il canone. Ora il proprietario ti ha notificato il preavviso di sfratto. A breve dovrete vedervi in tribunale, ma il tuo avvocato ti ha detto che, se vuoi, puoi fare opposizione. La ragione è che l’appartamento senza agibilità non poteva essere affittato. È davvero così? Si può sfrattare da una casa non a norma? La questione è stata decisa proprio ieri dalla Cassazione [1].
La regola vuole che il padrone di casa sia tenuto a dare l’appartamento in condizioni tali da consentire all’inquilino l’uso dell’immobile secondo le intenzioni dichiarate in contratto. Significa che se l’appartamento viene locato per civile abitazione è necessario poterci vivere; se un magazzino viene affittato per un negozio è indispensabile che siano state accordate le opportune autorizzazioni amministrative e che sia a norma. Non c’è dubbio che se il locatore vìola tale obbligo è inadempiente.
Senonché – ed è qui che sta l’aspetto più importante – tale inadempimento può giustificare un’azione dell’inquilino nei suoi confronti, azione volta ad ottenere la riduzione del canone di affitto o la risoluzione del contratto, ma non lo autorizza a farsi giustizia da sé. In termini pratici, vuol dire che se la casa non è a norma, l’affittuario ha due alternative: o avvia una causa contro il locatore oppure deve trovare con questo un accordo. Ma non può di certo procedere, di propria iniziativa, ad autoridursi il canone. Non può cioè decidere, tutto a un tratto, di non pagare più o di pagare di meno. Non almeno fino a quando vive nell’immobile: la sua presenza nell’appartamento dichiara, infatti, sebbene in modo implicito, che alla fine dei conti, nonostante tutti i vizi, l’appartamento riesce a svolgere la sua funzione, quella cioè di una civile abitazione.
Se invece la carenza strutturale dell’appartamento è così grave da costringere l’affittuario ad andare via, allora solo in questo caso questi può smettere di pagare.
Può ricorrere allo sfratto il proprietario di casa inadempiente ai suoi obblighi?
Si pensi a un appartamento dove le finestre non sono ben isolate e generano spifferi. Lo si confronti con una situazione in cui, invece, l’impianto elettrico non è a norma e può creare il rischio di fulminazione. Nel primo caso, tutto sommato, saremmo di fronte a un difetto su cui, tutto sommato, si può passare sopra: esso cioè, per quanto intollerabile, non costringerà mai una persona ad andare in un hotel. Completamente diverso è il secondo esempio dove la presenza dell’inquilino può creare un serio rischio per la sua integrità fisica.
Detto ciò vediamo che incidenza può avere l’assenza dell’attestato di agibilità. Può questo considerarsi un elemento essenziale tale da giustificare una auto-riduzione del canone o la sospensione stessa? Se la risposta dovesse essere positiva, il mancato pagamento del canone mensile non potrebbe mai determinare lo sfratto perché il comportamento dell’inquilino viene giustificato dal grave inadempimento del proprietario.
La presenza dell’attestato di agibilità, per quanto collegata a una verifica amministrativa circa la sicurezza e stabilità dell’appartamento non sempre impedisce di viverci all’interno. Leggi Affittare senza agibilità. Sicché – riferisce la Cassazione – la mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile concesso in locazione non blocca lo sfratto per morosità del conduttore. Più che l’aspetto formale, conta quello sostanziale, ossia la verifica delle concrete condizioni del locale (verifica che andrà fatta caso per caso): se questo è astrattamente idoneo ad essere abitato (sicché, qualora richiesto, l’attestato di agibilità verrebbe certamente rilasciato dall’amministrazione) l’affittuario non può smettere di pagare il canone e se lo fa potrà essere sfrattato.
Si può smettere di pagare l’affitto solo se la casa è totalmente inutilizzabile
È sbagliato quindi pensare che l’utilizzo della casa priva del certificato di abitabilità costituirebbe un abuso trattandosi della certificazione attestante che non sussistono rischi per la salute pubblica e l’incolumità delle persone. Il rapporto di locazione si instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità quando, come nel caso di specie, vi sia stata la concreta utilizzazione dell’immobile. Se quindi il conduttore, prima dell’intimazione di sfratto per morosità, non si è mai lamentato e non ha fatto notare l’assenza del certificato, dimostrando quindi di essere totalmente indifferente alla questione, non può poi sollevare l’eccezione in un momento successivo, eccezione che risulterebbe solo strumentale.
Il criterio rilevante non è dunque la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ne consegue, pertanto, che l’immobile, sotto il profilo urbanistico, deve essere idoneo al conseguimento dell’abitabilità e che solo ove questa qualità di fatto manchi il conduttore può agire per la risoluzione del contratto.
