Ho comprato casa nel gennaio 2010 e rivenduta a luglio 2013, quindi prima della scadenza dei cinque anni. Non ho acquistato nessuna casa l’anno successivo (l’ho acquistata solo nel maggio 2016, dove attualmente risiedo). Sapevo che sarei andato incontro alle sanzioni previste sul ritorno dell’IVA. A tutt’ oggi non ho ricevuto nessuna notifica dalla Agenzia delle Entrate. Qual è il termine massimo per gli accertamenti? Tre anni? In un sito ho letto che a seguito della legge di stabilità del 2016, i termini sono passati a 5 anni + 1 per il riacquisto + ulteriori 3 anni. Dopo quanto tempo gli accertamenti sono prescritti? Nel mio caso posso considerare passati i tre anni?
Deve immaginarsi che, nonostante non si stato menzionato dal lettore nel quesito, questi si riferisca all’acquisto di immobile mediante agevolazioni prima casa. In tale ipotesi, come dallo stesso correttamente affermato, la vendita infra-quinquennale dell’immobile, non seguita entro l’anno dall’acquisto di una nuova abitazione da destinare a prima casa, comporta la decadenza dalle agevolazioni.
La conseguenza consiste di fatto nella richiesta delle maggiori imposte (non versate beneficiando del bonus prima casa) e delle sanzioni irrogate dal Fisco. L’Agenzia delle Entrate notifica al contribuente un avviso di liquidazione con il quale, appunto, comunica l’accertamento della decadenza per vendita infra-quinquennale e, per l’effetto, liquida la differenza di imposte dovute fin dall’inizio (Iva e imposte di registro, ipotecaria e catastale) e irroga la sanzione (riducibile in ipotesi di ravvedimento operoso).
Il termine di decadenza (non di prescrizione) entro il quale l’Agenzia delle Entrate deve notificare il predetto avviso è di tre anni ai sensi dell’art. 76 DPR n. 131/1986, termine che non è mai stato modificato dalla Legge di Stabilità 2016. Tale ultima legge ha, invece, introdotto l’importante novità (che, comunque non interessa il caso di specie) secondo la quale può usufruire delle agevolazioni prima casa anche chi possiede già un immobile nello stesso Comune, a condizione che lo venda entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del nuovo da destinare a prima casa.
Tornando al quesito in esame, non vi è dubbio che il termine di decadenza per la notifica dell’avviso di liquidazione da parte dell’Agenzia delle Entrate sia di tre anni. Occorre però comprendere da quando decorre tale termine. La risposta chiarificatrice è stata fornita di volta in volta dalla giurisprudenza della Cassazione sia per l’ipotesi del mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi sia per quella dell’alienazione dell’immobile prima dei cinque anni (cause più ricorrenti di decadenza dal bonus prima casa).
Ebbene, nel caso di vendita infraquinquennale, dal momento che il contribuente può “salvare” le agevolazioni acquistando entro 1 anno un nuovo immobile, l’Agenzia deve necessariamente far decorrere tale periodo prima di poter procedere con l’accertamento e la liquidazione delle maggiori imposte. Ne discende che il termine complessivo di decadenza per la richiesta delle maggiori imposte da parte del Fisco è di fatto di 3 anni + 1 dalla vendita dell’immobile. Ciò in quanto, come confermato dalla Cassazione, il termine triennale inizia a decorrere, non dalla data di vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, ma dopo 1 anno dalla data di registrazione dell’atto di vendita.
Nel caso specifico, se l’atto di vendita è stato registrato nel luglio 2013, i termini a disposizione del Fisco sono scaduti a luglio 2017. Un eventuale avviso di liquidazione notificato tardivamente sarebbe illegittimo e nullo.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone
