Balconi e sottobalconi: a chi spettano le spese di manutenzione per il rifacimento e cosa si può fare.
Il balcone: ecco un altro punto dolente dei rapporti condominiali. Nessuno che non sia un avvocato può sapere quante liti genera un semplice, piacevole, salutare balcone. Questo perché il balcone finisce per mettere in contatto tra loro i proprietari e in condominio, si sa, “ciò che unisce, divide”. Dai panni stesi allo sgocciolamento dell’acqua per le piante, dallo scotimento dei tappeti al condizionatore rumoroso; dal passaggio della canaletta per il digitale terrestre all’appoggio delle tende da sole; dai problemi di infiltrazione di acqua dovuti alla pioggia allo scrostamento dell’intonaco. Per non parlare poi delle spese da sostenere quando è necessario rifare i balconi e magari non tutti i condomini godono di questo spazio esterno. Per definire gran parte di queste liti è sufficiente rispondere a una sola domanda: di chi è la proprietà del balcone aggettante, quello cioè che sporge rispetto alla facciata dell’edificio? Da ciò possiamo comprendere chi è tenuto a pagare le spese per la manutenzione, chi per la ristrutturazione o per gli abbellimenti, chi può decidere se fissare una tenda o un impianto caldo/freddo, chi sceglie il colore delle ringhiere.
A dimostrare che il capitolo “balconi” è estramemente caldo è anche l’orientamento della giurisprudenza che, sul punto, ha fornito pareri a volte constrastanti. Su tutto domina la questione della proprietà dei sottobalconi che per anni ha visto la Cassazione orientata in un modo e ora, invece, in un altro.
Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere di chi è la proprietà del balcone aggettante.
Indice
- 1 Balcone aggettante: che significa?
- 2 Di cosa si compone un balcone aggettante?
- 3 Lo scopo del balcone aggettante
- 4 Di chi è il balcone aggettante?
- 5 Chi paga le spese per le ringhiere?
- 6 Si può trasformare un balcone in veranda?
- 7 Condizionatori pesanti
- 8 Si può creare un nuovo balcone?
- 9 Spese per i balconi: a chi spettano?
Balcone aggettante: che significa?
Innanzitutto cos’è il balcone aggettante? Lo dice la parola stessa: è una parte che sporge. Sono i balconi che vediamo comunemente nei palazzi, quelli che sono un prolungamento verso l’esterno dell’appartamento e che vanno anche oltre il muro perimetrale dell’edificio. Si distinguono così dai balconi incassati che, invece, sono ricompresi nella facciata e rimangono al suo interno. La disciplina tra i due è diversa soprattutto per quanto riguarda la parte inferiore, la soletta.
Di cosa si compone un balcone aggettante?
Il balcone aggettante è composto innanzitutto da un piano di calpestio, la parte cioè ove si cammina, si mettono le sedie, lo stenditoio, ecc.. Esso è costituito da una pavimentazione realizzata dal costruttore. C’è poi lo stangone che è la parte finale di tale pavimentazione che finisce di solito con un listello in marmo. Poi ci sono ovviamente le ringhiere o parapetti. C’è quindi il cosiddetto frontalino che è quella fascia verticale che segue il profilo basso del balcone, prima del parapetto. Infine, immancabilmente, c’è il sottobalcone, anche chiamato soletta, che è la parte inferiore che non vede il proprietario dell’appartamento cui inerisce il balcone ma quello del piano di sotto.
Lo scopo del balcone aggettante
Scopo del balcone aggettante è quello di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento cui inerisce, recuperare spazio, prendere aria e luce. Tanto è vero che si può parlare di un vero e proprio diritto alla veduta che, se coperto da una tettoia costruita sul piano di sotto o da altra costruzione può essere tutelato davanti a un giudice.
Di chi è il balcone aggettante?
La giurisprudenza ritiene che il balcone aggettante non sia di proprietà del condominio. Dunque, pur essendo sporgente e costituendo un prolungamento della facciata, non rientra nelle parti comuni dell’edificio. L’assemblea non ha alcuna voce in capitolo sulla manutenzione dei balconi la cui decisione spetta solo ai proprietari, salvo alcune precisazioni di cui a breve diremo.
Ciò significa che il proprietario del balcone aggettante è il proprietario dell’appartamento di cui è prolungamento.
Ciò vale sia per la parte superiore del balcone, il calpestio, che per quella inferiore ossia il sottobalcone o soletta. Un tempo invece la giurisprudenza riteneva che quest’ultima (il sottobalcone) appartenesse al condomino del piano di sotto, il quale ne trae copertura. Tale tesi è stata ormai abbandonata.
Ne consegue che, essendo il sottobalcone di proprietà del condomino del piano superiore, è questi che ne deve sostenere integralmente la spesa per il rifacimento e manutenzione e che può opporsi all’eventuale utilizzo della soletta – da parte del condomino di sotto – per agganciare tende, luci, faretti o impianti di aria condizionata.
Se i decori sono riguardabili come abbellimento dei soli balconi, essi sono del proprietario e questi risponde dei relativi danni; se, invece, hanno funzione di abbellimento della facciata, sono considerati parti comuni dell’edificio, per cui toccherà al condominio risarcire il danno. In particolare, con riferimento ai frontalini (ossia alla parte visibile della soletta del balcone), la Corte di Cassazione li ha considerati beni comuni, in quanto elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico. Stesso discorso per quanto riguarda i parapetti considerati abbellimenti per come diremo nel paragrafo seguente.
Chi paga le spese per le ringhiere?
Tutti gli elementi estetici del balcone, quelli che servono per abbellire la facciata del palazzo, sono invece di proprietà del condominio ed è questo a decidere quando e se provvedere alla manutenzione, ivi provvedendo alla ripartizione delle spese secondo millesimi. Tale è la sorte delle ringhiere e delle fioriere di cemento, quelle “prefabbricate”, realizzate dal costruttore.
Si può trasformare un balcone in veranda?
Detto che il balcone è solo del condomino quest’ultimo è anche libero di trasformarlo in veranda (e così realizzare uno spazio chiuso), ma sempre che:
- abbia prima chiesto il permesso di costruire al condominio
- non alteri la stabilità dell’edificio
- e il decoro architettonico.
Quest’ultima condizione è spesso fonte di litigio perché è molto facile che una veranda possa alterare le linee originali del palazzo. Ciò nonostante il condomino non è tenuto a chiedere il permesso preventivo all’assemblea o all’amministratore prima di avviare i lavori; ma gli potrà essere imposta la demolizione se, a posteriori, l’opera dovesse risultare pregiudizievole per l’estetica dell’edificio. Per ovviare il problema è possibile farsi autorizzare in via preventiva dall’assemblea che, se avrà dato l’ok, non potrà più porre successive contestazioni.
In ogni caso la veranda non può togliere luce e aria al condomino del piano di sopra.
Condizionatori pesanti
Sono vietati gli interventi che possono comportare, in qualsiasi misura, un pregiudizio in ordine alla stabilità o sicurezza dell’edificio condominiale. Ciascun condomino pertanto prima di intervenire sulle proprie parti esclusive deve verificare o far verificare che gli interventi che intende eseguire non si riflettano negativamente sull’intero edificio o comunque su una sua porzione. Si pensi ad esempio a chi installa condizionatori sul proprio balcone non tenendo conto del peso massimo sopportabile dalla soletta.
Si può creare un nuovo balcone?
È possibile aprire un balcone nella facciata, alle seguenti condizioni:
- si deve rispettare il decoro architettonico dell’edificio;
- non si deve arrecare danno alle parti comuni o alla proprietà individuale di uno o più condomini;
- va rispettata la normativa urbanistica e quella sulla distanza legale fra costruzioni.
L’apertura di un balcone è consentita anche se questo sporge sul cortile condominiale, con conseguente occupazione della colonna d’aria sovrastante la parte comune; occorre però accertare che l’iniziativa non pregiudichi la normale fruizione o le possibilità di utilizzo del cortile da parte degli altri condomini.
In pratica l’innovazione non deve comportare una sensibile diminuzione di aria e luce a carico di un condomino o delle parti comuni dell’edificio.
Un condomino non può alzare il parapetto del balcone se ciò compromette il decoro architettonico dell’edificio, né può spostare in avanti la ringhiera, acquisendo la possibilità, fino a quel momento preclusa, di affacciarsi sulla sottostante terrazza.
Spese per i balconi: a chi spettano?
Le spese per il rifacimento dei balconi gravano sul proprietario del relativo appartamento, con la sola eccezione di quelle relative agli elementi decorativi se destinati all’abbellimento della facciata nel suo insieme e non del singolo balcone, da porsi a carico di tutti i condomini su base millesimale (quindi anche su quei condomini che non hanno balcone): vi rientrano i rivestimenti e i frontalini.
Alla spesa richiesta dai decori dei balconi, se destinati all’abbellimento della facciata devono contribuire anche i condomini i cui appartamenti non siano dotati di balcone o siano situati su un altro lato dell’edificio [1].
Quanto alla verniciatura dei parapetti, trattandosi di elementi relativi al decoro architettonico dell’edificio, essa è a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, mentre la spesa richiesta dalla sostituzione dei gocciolatoi (canalini che facilitano il deflusso dell’acqua dal parapetto) compete al proprietario se non possono essere considerati ornamenti della facciata.
In occasione del rifacimento della facciata l’assemblea può imporre ai singoli condomini la sistemazione dei parapetti dei balconi, qualora siano riguardabili come elementi decorativi della facciata, deliberando con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [2]. Se però si tratta di lavori particolarmente costosi occorre anche in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [3].”
note
[1] Cass. sent. n. 14576/2004.
[2] Cass. sent. n. 7603/1994.
[3] Passi di: Massimo Fracaro eGermano Palmieri. “IL NUOVO CONDOMINIO”. iBooks.
