Migliorie e addizioni nell’appartamento in locazione: la divisione delle spese e l’indennità all’inquilino.
Quando si prende in affitto un appartamento, sia che ciò avvenga per uso abitativo che per attività commerciali o professionali, l’inquilino (ossia il conduttore) deve servirsi dell’immobile con la «diligenza del buon padre di famiglia». Il che significa che non può utilizzare l’immobile per scopi e finalità non previste nel contratto. Ciò però non vieta l’esecuzione, all’interno dell’immobile, di lavori necessari a migliorarne il godimento. Ma entro quali limiti e seguendo quali autorizzazioni? In altre parole, in ipotesi di affitto di una casa, che succede per i lavori senza permesso? È quanto cercheremo di comprendere in questo articolo distinguendo tra lavori di miglioria (di cui parleremo subito) dalle semplici addizioni (di cui parleremo in chiusura).
Condizioni per fare lavori di miglioria dell’appartamento
Iniziamo dai lavori di miglioria dell’appartamento, quelli cioè che ne aumentano il valore e comportano una maggiore utilità o godimento. È facoltà dell’inquilino eseguire, all’interno della casa presa in affitto, dei lavori per aumentarne la qualità, il valore economico o per migliorarne l’utilizzo. Tali spese sono integralmente a suo carico; non può pertanto chiederne il rimborso al proprietario dell’appartamento salvo patto contrario.
L’affittuario può eseguire i lavori di miglioramento dell’immobile a due condizioni:
- rispettare la diligenza del buon padre di famiglia: il che significa, ad esempio, che non può degradare l’immobile solo per renderlo confacente alle proprie esigenze;
- non mutare la destinazione d’uso dell’immobile: ad esempio, chi firma una locazione per destinare la casa a propria residenza non può dopo mutarne la destinazione e farne un ufficio o un negozio, a meno che non abbia ottenuto il consenso del proprietario.
Chi sostiene le spese per i lavori di miglioria dell’appartamento?
I lavori eseguiti dall’affittuario all’interno della casa, rispettando i due limiti appena indicati, sono a suo carico. Il che significa che non può neanche chiedere una indennità per i miglioramenti apportati. Non importa che, a seguito delle modifiche, l’immobile abbia visto aumentare il proprio valore commerciale e che il locatore, espressamente interpellato, abbia autorizzato l’inquilino ad eseguire tali interventi: l’autorizzazione (tacita o espressa che sia) sull’esecuzione delle opere non riguarda anche l’accollo delle spese salvo sia stato pattuito in modo diverso tra le parti. Sarà meglio che un accordo del genere figuri per iscritto in modo da non originare fraintendimenti o ripensamenti. Se c’è una scrittura privata, peraltro, in caso di mancato rimborso degli importi anticipati dall’inquilino, questi potrà chiedere un decreto ingiuntivo in tribunale contro il padrone di casa; non potrà tuttavia compensare le somme spese con i canoni di locazione. E’ tuttavia possibile compensare i miglioramenti apportati con i danni arrecati all’immobile e che si sono verificati senza colpa grave [1].
L’indennità per i lavori di miglioria dell’appartamento
Abbiamo appena detto che il consenso del locatore all’esecuzione dei lavori in casa non implica anche un accollo delle spese. Tuttavia può implicare il diritto a una indennità. Cerchiamo di spiegarci meglio. In base al codice civile [1], se il locatore acconsente o approva espressamente i miglioramenti (preventivamente o successivamente, mediante ratifica della loro esecuzione), deve pagare al conduttore un’indennità calcolata secondo il criterio che diremo a breve. Il semplice fatto di aver “tollerato” i lavori non è sufficiente a far scattare il diritto all’indennità [2].
A quanto ammonta l’indennità per i lavori eseguiti nell’appartamento?
L’indennità è pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta dall’inquilino e la differenza di valore dell’appartamento tra la data di inizio della locazione e quella della riconsegna. Facciamo qualche esempio per comprendere meglio cosa significa:
- se i lavori sono costati 10mila euro e l’immobile ha avuto un incremento di valore di 4mila euro, l’inquilino ha diritto a un’indennità di 4mila euro (che, appunto, è la minor somma tra le due);
- se invece i lavori sono costati 5mila euro ma l’immobile si è apprezzato di circa 20mila euro, l’indennità corrisponde a 5mila euro.
Il conduttore può richiedere tale indennità al momento della riconsegna dell’appartamento, poiché solo in tale occasione è possibile verificare l’eventuale aumento di valore dell’immobile.
Le addizioni all’appartamento eseguite dall’inquilino
Finora abbiamo visto le regole per i lavori di miglioria nell’appartamento (ad esempio la realizzazione di un soppalco, di una vetrata, ecc.). Guardiamo ora la disciplina per le cosiddette addizioni ossia quelle opere che, pur unite o incorporate al bene, non si fondono con esso, conservando la loro autonomia ed individualità (si pensi a un impianto di riscaldamento autonomo, un condizionatore esterno, una cisterna dell’acqua).
Anche in questo caso l’inquilino può eseguire i lavori purché rispetti:
- la diligenza del buon padre di famiglia;
- la destinazione d’uso dell’immobile.
Se le addizioni sono facilmente separabili (ad esempio le tende da sole) il locatore può decidere di tenerle per sé; in tal caso dovrà pagare all’affittuario un’indennità (pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna).
Se il padrone di casa non vuole tenere per sé le addizioni, il conduttore può toglierle alla fine della locazione. Ma se ciò arreca danno all’appartamento il locatore può chiedere il risarcimento del danno mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere abusivamente eseguite.
Se le addizioni non sono facilmente separabili dall’appartamento e detta separazione può procurare un danno (ad esempio l’impianto di aria condizionata) il locatore ne diventa proprietario. Egli deve versare un indennizzo al conduttore solo se l’addizione comporta un miglioramento del bene. In tal caso si osserva la stessa disciplina delle opere di miglioria di cui abbiamo parlato sopra.
