Il Comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire all’ottenimento del consenso dell’assemblea di condominio e al deposito del relativo verbale.
In un condominio, la chiusura di un balcone in veranda genera spesso contrasti e liti. Un po’ per l’estetica della facciata che, comunque, viene intaccata dalla nuova struttura; un po’ per il pericolo che la stessa può arrecare alla stabilità dell’edificio se realizzata non a regola d’arte; un (bel) po’ perché, nei palazzi, ogni scusa è buona per litigare. Così si finisce spesso per mettere i bastoni tra le ruote al vicino che vuol chiudere il proprio terrazzo per creare un piccolo ripostiglio o un lavatoio. Può sembrare un ostacolo insormontabile: se è vero che il terrazzo è un prolungamento dell’appartamento e che lo stesso è proprietà individuale è anche vero che ciascuno può farci ciò che vuole. Tuttavia, quando si va in Comune per ottenere la licenza edilizia (o meglio, il permesso di costruire) spesso, oltre agli elaborati tecnici viene richiesto, come condizione per l’autorizzazione, il nulla osta dell’assemblea di condominio. E lì ci si trova dinanzi all’ostacolo che può sembrare insormontabile. Che fare, allora se i vicini non vogliono farti chiudere il balcone in veranda e, senza il loro consenso, il Comune non ti dà il permesso? La risposta è stata espressa più volte dalla giurisprudenza amministrativa e da ultimo dal Tar Campania [1]. Vediamo qual è la soluzione (in verità molto semplice) a questo problema.
Per prima cosa mi sento di tranquillizzarti subito: come scoprirai meglio leggendo questo articolo, né il Comune, né il condominio possono impedirti di costruire la veranda sul terrazzo se uno o più condòmini del tuo edificio si oppongono. Nel primo caso, infatti, l’ente locale è chiamato a verificare solo la regolarità urbanistica della costruzione e non già il rispetto delle regole del “buon vicinato”; nel secondo caso, non spetta all’assemblea dirti cosa puoi fare in casa tua (e il balcone ne è una parte). Cerchiamo di capire meglio ciò di cui stiamo parlando e, per prima cosa, vediamo cosa bisogna fare per costruire una veranda.
Indice
- 1 Presupposti per costruire una veranda sul balcone
- 2 Il Comune non può richiedere l’autorizzazione dell’assemblea
Presupposti per costruire una veranda sul balcone
Se hai già letto la nostra guida Trasformazione del balcone in veranda in condominio, conoscerai già tutti i passaggi per procedere a chiudere il terrazzo del tuo appartamento e realizzarci uno sgabuzzino, una piccola cucina o un lavatoio o anche un piccolo salotto. Ricordiamo qui di seguito i punti principali da rispettare.
Rispetto della normativa privatistica
Da un punto di vista del diritto privato, il codice civile ti consente di fare ciò che desideri della tua proprietà ciò, ivi compreso realizzare una veranda sul balcone. Ma devi rispettare due condizioni:
- la costruzione non deve costituire un pregiudizio o un pericolo per la stabilità dell’edificio;
- la costruzione non deve deturpare l’estetica dell’edificio (il codice impone di non rovinare il «decoro architettonico» della facciata condominiale).
Il rispetto di queste due condizioni non richiede il preventivo assenso dell’assemblea o dell’amministratore, ben potendo il padrone di casa avviare i lavori senza informare gli altri condomini. Tuttavia questi ultimi possono agire, anche a lavori ultimati, se ritengono che uno o entrambi i presupposti appena indicati non siano stati rispettati. In tal caso, potranno ricorrere al giudice e chiedere la demolizione dell’opera. Questo pone il proprietario in una condizione di incertezza perché potrebbe subire le contestazioni solo dopo aver sostenuto la spesa (peraltro ingente). Per evitare questo rischio, egli può presentare il progetto in assemblea e farselo approvare; se c’è il consenso della maggioranza, potrà procedere alla realizzazione dell’opera e, se questa rispetta i disegni, nessun condomino potrà più opporsi e chiederne la rimozione. Invece se agisce senza permessi, pur potendolo ben fare, sopporterà il rischio di una eventuale causa. Per vincere il giudizio dovrà dimostrare che l’opera non crea pericolo alla stabilità dell’edificio e non ne rovina l’estetica.
Rispetto della normativa urbanistica
Da un punto di vista amministrativo, la realizzazione della veranda richiede l’autorizzazione del Comune, ossia il rilascio del cosiddetto permesso di costruire. In caso contrario si commette il reato di abuso edilizio. In mancanza del permesso di costruire può sempre essere chiesto, in un momento successivo, il permesso in sanatoria.
Se l’opera non è stata autorizzata potrà subire l’ordine di demolizione in qualsiasi momento: non ci sono termini di scadenza o di prescrizione perché le autorità ordinino lo smantellamento della veranda abusiva.
Il Comune non può richiedere l’autorizzazione dell’assemblea
Veniamo al punto che più ci interessa: se il Comune dovesse chiedere, come condizione per ottenere il permesso di costruire, il consenso dell’assemblea di condominio e questa invece non volesse darla, che si può fare? Ecco cosa hanno detto in proposito i giudici.
L’ufficio tecnico del Comune non può intromettersi negli “affari privati” dei condomini e chiedere che questi diano il consenso alla veranda. Non si può quindi subordinare il rilascio della licenza all’esibizione della delibera condominiale di approvazione dei lavori. E ciò per due semplici ragioni. La prima: l’amministrazione deve limitarsi a verificare solo il rispetto della normativa urbanistica e non di quella privatistica. La seconda: da nessuna parte la legge prevede che la realizzazione della veranda è subordinata al consenso dell’assemblea (come detto, infatti, il proprietario può agire in autonomia, senza neanche informare gli altri condomini o l’amministratore, trattandosi di uno spazio di sua proprietà).
Dunque, se il Comune dovesse frapporre il rilascio del permesso di costruire alla mancata esibizione del nulla osta dell’assemblea di condominio si può far ricorso al Tar e impugnare il diniego.
note
[1] Tar Campania, sent. n. 1593/18.
