Dopo quanti anni un terreno diventa mio

Come funziona l’usucapione e come si dimostra: i tempi necessari per trasferire la proprietà di un immobile in capo al possessore.

Per anni hai utilizzato un terreno come se fosse il tuo, lo hai delimitato con delle recinzioni, lo hai coltivato, vi hai fatto dei lavori senza che nessuno venisse mai a contestarti nulla. Lo stesso proprietario non si è mai interessato di reclamare la titolarità dell’immobile cosicché hai potuto agire indisturbato alla luce del sole. Ora però vorresti che questa situazione, venutasi a creare di fatto, fosse “ufficializzata” anche sulle carte e nei pubblici registri. Così ti chiedi «dopo quanti anni un terreno diventa mio?». La risposta è piuttosto semplice, ma vanno forniti alcuni chiarimenti per non cadere in ricorrenti equivoci. In questo articolo parleremo proprio di come diventare proprietari di un terreno altrui con il semplice passare del tempo e l’utilizzo pacifico. È ciò che la legge chiama usucapione e che può costituire uno dei motivi per diventare intestatari di un bene senza bisogno di contratti, donazioni o successioni ereditarie (anche per questo è detto «acquisto a titolo originario», per distinguerlo dalla cessione che, invece, è un «acquisto a titolo derivativo»).

Indice

• 1 Come funziona l’usucapione?
• 2 Dopo quanti anni un terreno diventa mio?
• 3 Non è sufficiente coltivare un terreno
• 4 Come si interrome l’usucapione?

Come funziona l’usucapione?

Per spiegarti come funziona l’usucapione partiamo da un esempio. Immaginiamo che il proprietario di un terreno emigri in Canada e lì rimanga per molti anni. Prima di partire, lascia il proprio fondo in gestione a un contadino che abita lì vicino, con l’incarico di ararlo e di raccoglierne i frutti. In questo modo, il campo non andrà in rovina e il vicino potrà ottenere una remunerazione per il suo lavoro tenendo per sé tutto il raccolto. Passano 30 anni e il proprietario torna per reclamare il proprio terreno. Il contadino gli fa però notare che sono ormai passati i 20 anni dell’usucapione e che quindi ora il bene è suo. Chi dei due la spunta? In questo caso, chi si è limitato a coltivare il terreno, attenendosi alle istruzioni ricevute, non può rivendicare l’usucapione in quanto ha mantenuto un comportamento rispettoso dell’altrui proprietà fino alla fine. Quindi, il contadino dovrà restituire il fondo al legittimo titolare.

In pratica, affinché scatti l’usucapione è necessario non solo possedere il bene altrui in modo manifesto (cioè non clandestinamente e non con violenza) per 20 anni, ma compiere anche atti tipici che solo il proprietario (e non il semplice possessore) potrebbe fare. Insomma bisogna agire come se il bene fosse proprio, disconoscendo pubblicamente l’altrui diritto. Come? Lo vedremo a breve.

Per tornare all’esempio di poc’anzi, Immaginiamo che, dopo 10 anni dalla partenza in Canada, il contadino inizi a fare dei lavori sul terreno, a modificarne in parte la destinazione d’uso, ad esempio costruendovi una cascina e a recintare l’immobile con un cancello di cui solo lui ha le chiavi. Dopo 20 anni dal giorno che aveva lasciato l’Italia, torna il proprietario per riavere l’immobile ma il contadino rivendica l’usucapione: può farlo? Neanche qui si è trasferita la proprietà. Infatti, sebbene il possessore si sia comportato come solo il proprietario poteva fare (trasformando e delimitando il terreno), è da questo momento che devono decorre i 20 anni (nel caso di specie ne sono decorsi solo 10, per un totale di 20 dalla partenza.

L’ultimo esempio vede invece il proprietario tornare dopo 40 anni in Italia. In tale caso sono trascorsi i 20 anni dal giorno in cui il contadino ha iniziato a trattare come proprio il terreno. Pertanto qui si è formata l’usucapione.

Dopo quanti anni un terreno diventa mio?

A questo punto vediamo dopo quanti anni un terreno diventa di un’altra persona, ossia del possessore che intende usucapirlo. I termini sono diversi a seconda del tipo di bene. Eccoli qui di seguito riportati:

• 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato ben sapendo che si tratta di una proprietà altrui sia pur nella consapevolezza del legittimo proprietario (è l’esempio che abbiamo fatto poc’anzi). Il termine non comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene ma da quando si è posto il primo atto che manifesta l’intenzione di atteggiarsi a proprietario esclusivo del bene;
• 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile altrui (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
• 20 anni per i beni mobili;
• 10 anni se si è acquistato il possesso in buona fede cioè credendo di avere tra le mani un atto di acquisto valido che invece si è rivelato nullo (è il caso di chi compra da colui che non è il proprietario o senza il consenso del comproprietario);
• 10 anni per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.
• 10 anni per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);
• 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario ossia con un atto nullo.

Per l’acquisto della proprietà rurale nei comuni montani l’usucapione ordinaria è dirotta a 15 anni e quella abbreviata a 5. Ciò perché, secondo la legge, nelle zone disagiate è maggiormente da preferire chi lavora la terra ricavandone un reddito rispetto a chi la lascia inoperosa.

Non è sufficiente coltivare un terreno

Da quanto abbiamo appena detto, coltivare un terreno non è un comportamento sufficiente perché scatti l’usucapione se il possessore era stato a ciò autorizzato dal proprietario. Se invece lo ha fatto di propria spontanea iniziativa, invadendo l’altrui fondo si può allora parlare di usucapione. Questo è il pensiero della giurisprudenza maggioritaria tra cui la Cassazione [1].

Abbiamo infatti detto che per reclamare la proprietà di un terreno altrui è necessario l’esercizio di poteri tipici del proprietario del bene. Non basta quindi compiere quegli stessi atti che il titolare del bene aveva autorizzato. Ad esempio l’inquilino di un appartamento non potrebbe mai usucapirlo anche se smette di pagare il canone di locazione; l’affittuario di un fondo rustico non potrebbe rivendicare l’usucapione solo per aver arato il terreno se questi erano gli accordi con il proprietario. In tutti i casi è necessario che il possessore del bene compia degli atti che solo il proprietario potrebbe porre in essere come, ad esempio, il mutamento di destinazione, la costruzione o la rimozione di elementi strutturali, il cambio di chiavi dal cancello, ecc. Insomma, bisogna dimostrare di avere l’intenzione di comportarsi come l’unico ed esclusivo proprietario dell’immobile, escludendo qualsiasi altro soggetto.

Coltivare piante, alberi e altri vegetali o piantarli del tutto può costituire esercizio del diritto di proprietà solo se il titolare del bene non aveva mai autorizzato il possessore a fare ciò. Viceversa, se la coltivazione era stata in precedenza autorizzata allora non si può più parlare di usucapione.

Come si interrome l’usucapione?

L’usucapione si interrompe notificando al possessore un atto di citazione in giudizio volto a ottenere la restituzione del bene.

Non sono sufficienti semplici lettere di diffida, sollecitazioni, telefonate o turbative di fatto. La costituzione in casa non serve né è necessario iscrivere a ruolo il processo; basta il semplice atto intellettivo.

note

[1] Cass. sent. n. 9325/2011: «La circostanza di aver coltivato un terreno e di aver eseguito dei lavori sullo stesso non dimostra con certezza l’”animus possidenti” ai fini dell’usucapione, non comportando di per sé una situazione oggettivamente incompatibile con la proprietà altrui». Trib. Ascoli Piceno, sent. n. 782/2017.