Io e mio zio siamo coeredi di un immobile che io voglio vendere. Devo riservare a mio zio il diritto di prelazione? Come posso fare concretamente a palesare in maniera ufficiale a mio zio il mio interesse di vendere quantificando una cifra che io ritengo congrua? Come mi devo comportare qualora mio zio dovesse rifiutare la mia proposta, o dovesse tergiversare, o dovesse decidere di non rispondermi? Quale tipo di mezzo devo utilizzare per comunicargli questa informazione? Qualora mio zio non si esprimesse a riguardo, oppure mi dicesse di non volere comprare la mia parte di proprietà, oppure addirittura mi dicesse di volersi opporsi alla vendita, posso comunque io vendere le mie quote ad una terza persona? In questo caso quindi quali sono le operazioni che io posso ufficialmente svolgere per forzare la vendita delle mie quote delle tre unità immobiliari ad una terza persona? Quale è, infine, il tasso di probabilità di riuscire a vendere un bene in comproprietà qualora uno dei due proprietari non volesse vendere? Eventualmente, per non rovinare i rapporti familiari, esiste l’eventualità di dividere i beni in maniera equa di modo che poi io possa vendere in maniera indipendente e libera la mia parte?
Nel rispondere al quesito si deve innanzitutto dire che, come è ovvio che sia, nessuno può obbligare lo zio del lettore a vendere la propria quota di proprietà dei beni ereditati oppure ad acquistare da lui la sua quota.
Al contrario è sicuramente possibile che il lettore decida di vendere la sua quota a terzi estranei e, nel caso in cui questi reperisse un potenziale acquirente, trattandosi di una comunione ereditaria tra lui e suo zio, sarà obbligato al rispetto dell’articolo 732 del codice civile (la norma che appunto disciplina il diritto di prelazione tra coeredi in caso di vendita della quota ereditaria).
L’articolo 732 del codice civile stabilisce che il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa deve notificare agli altri coeredi (cioè nel caso di specie, allo zio del lettore) la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, perché gli altri coeredi decidano se esercitare il diritto di prelazione.
Gli altri coeredi (lo zio) hanno due mesi di tempo da quando hanno ricevuto la proposta di alienazione per dichiarare se intendono esercitare il diritto di prelazione: in caso di risposta positiva sarà lo zio del lettore ad acquistare la quota di quest’ultimo (ovviamente alle condizioni indicate nella proposta di alienazione), altrimenti il lettore sarà libero di vendere la sua quota al terzo con cui aveva avviato le trattative e raggiunto l’accordo (poi da sottoporre per legge a suo zio per consentirgli di esercitare il suo diritto di prelazione).
Come si nota il diritto di prelazione sorge nel momento in cui il lettore avrà effettivamente trovato un potenziale acquirente della sua quota e avrà raggiunto con lui un accordo sul prezzo di vendita; sarà solo in quel momento che il lettore dovrà inviare a suo zio il testo dell’accordo raggiunto con il potenziale acquirente (accordo contenente anche il prezzo di vendita) affinché lo zio decida, nei due mesi di tempo che la legge gli assegna, se acquistare lui a quel prezzo o se non esercitare il suo diritto di prelazione.
Chiarito questo punto occorre anche aggiungere che se dal punto di vista legale è perfettamente possibile e lecito vendere la quota indivisa di eredità, è dal punto di vista commerciale che l’affare si complica in quanto non è facile trovare sul mercato persone intenzionate ad acquistare quote di proprietà immobiliari e non l’intera proprietà di essi.
Un’alternativa alla vendita della quota è quella di procedere alla divisione ereditaria cioè a quell’atto che consente di sciogliere la comunione ereditaria e con il quale si assegnano in proprietà esclusiva (al 100% cioè) ai coeredi i beni ereditari secondo le porzioni individuate nell’atto di divisione amichevole (dinanzi ad un notaio) oppure nella sentenza a seguito di divisione giudiziale.
Ciò vuol dire che il lettore può:
– o mettersi d’accordo con suo zio sul modo con il quale dividersi i beni ereditati da sua nonna (la cosiddetta divisione amichevole che avviene con atto notarile ovviamente a seguito di un progetto di divisione dei beni redatto da tecnici incaricati di comune accordo);
– oppure, se non sarà possibile trovare un accordo con lo zio per una divisione amichevole dei beni ereditati, ricorrere al giudice (ovviamente con l’assistenza di un legale) chiedendo la divisione giudiziale dei beni ereditati con un procedimento che richiede tempi abbastanza lunghi (si noti che ogni coerede ha sempre diritto di chiedere al giudice lo scioglimento della comunione ereditaria e, quindi, la divisione di essi).
Se nella divisione amichevole (cioè con contratto stipulato dinanzi al notaio) le parti sono libere di procedere alla divisione dei beni secondo il loro libero accordo (procedendo anche eventualmente a conguagli in danaro), nella procedura dinanzi al giudice si dovranno stimare i beni e poi individuare le quote da assegnare a ciascun coerede e corrispondenti alla quota di diritto che spettavano agli eredi nella comunione ereditaria (nel caso di specie, 50% e 50%): ciò vuol dire che nel corso del processo di divisione si dovranno formare porzioni dei beni di valore corrispondente alla quota che ciascun coerede aveva durante la comunione.
La divisione dinanzi al giudice quindi si effettuerà, se gli immobili possono essere comodamente divisi in parti corrispondenti alle quote, assegnando ciascuna di queste parti in proprietà esclusiva(100%) ai coeredi.
Se, invece, gli immobili non sono divisibili in parti esattamente corrispondenti alle quote, si può procedere o alla vendita di essi ad un terzo (e gli eredi si divideranno il ricavato), oppure attribuendo tutto l’immobile ad uno dei coeredi (che darà all’altro coerede un conguaglio in danaro).
Una volta che la divisione (amichevole o giudiziale) sarà stata effettuata, il lettore sarà proprietario esclusivo (al 100% cioè) della porzione che gli sarà stata assegnata e potrà vendere i beni rientranti nella sua porzione a chiunque voglia (senza più alcun diritto di prelazione a vantaggio di suo zio).
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte La Legge per tutti|Redazione
