Anche il contratto di locazione di immobile a uso non abitativo deve essere registrato a pena di nullità.
La legge, come noto, impone che il contratto di affitto a uso abitativo sia non solo scritto, ma anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In caso contrario – è il caso del cosiddetto «affitto in nero» o con semplice accordo verbale – il contratto è nullo. La conseguenza è drammatica per il locatore: alcun canone gli è dovuto, è possibile il recesso senza preavviso e non potrà usare la procedura di sfratto in caso di morosità ma dovrà agire con una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Detto ciò, che succede in caso di omessa registrazione di affitto a uso commerciale?
Come noto la locazione a uso abitativo presenta numerose differenze rispetto alla locazione a uso non abitativo, non in ultimo la durata massima della morosità oltre la quale avviare lo sfratto: dopo 20 giorni di ritardo nel caso dell’affitto a uso abitativo, quando risulta “grave” (a parere del giudice) nel caso dell’affitto a uso commerciale.
Una recente sentenza della Cassazione [1] affronta quindi il problema della mancata registrazione dell’affitto a uso commerciale. Ecco cosa dicono i giudici supremi.
In tema di locazione immobiliare per uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto si pone in contrasto con la legge [2] secondo cui: i «contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Il contratto è dunque nullo per violazione di norme imperative.
Tuttavia, è possibile sanare la nullità con una registrazione tardiva del contratto stesso. La registrazione tardiva non solo regolarizza le parti da un punto di vista fiscale (le sanzioni per l’evasione fiscale sono infatti ridotte se la registrazione avviene entro un anno, grazie al meccanismo del ravvedimento operoso), ma anche “mette in salvo” il contratto da tutte le conseguenze civilistiche della nullità. Il che significa che per le annualità/mensilità in cui il contratto non è stato registrato non è più possibile chiedere la restituzione dei canoni di locazione. La registrazione, dunque, anche se avviene in ritardo rispetto al termine di legge (30 giorni dalla data di stipula del contratto) ha effetto “retroattivo” e sana il contratto che, altrimenti, sarebbe stato nullo e non avrebbe prodotto alcun effetto.
La registrazione tardiva con effetto sanante è implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.
Tanto è anche il pensiero delle Sezioni Unite della Cassazione che, sul tema, si sono riferite in particolare al contratto di locazione a uso abitativo [3]. Leggi sul punto la guida: Affitto: nuovi termini per la registrazione. In pratica, con la registrazione tardiva dell’affitto – sia esso a uso abitativo che a uso commerciale – si può usufruire dei seguenti vantaggi:
Vantaggi fiscali
- se la registrazione avviene entro 90 giorni, si può sfruttare la sanzione ridotta del 12%,
- dal 91° giorno oltre la scadenza, ma entro l’anno, la sanzione è nella misura ridotta del 15%;
- oltre l’anno la sanzione è pari al del 120% dell’imposta di registro dovuta.
Vantaggi civilistici
Il contratto è valido anche per il periodo anteriore alla registrazione, periodo che altrimenti sarebbe stato affetto da nullità.
note
[1] Cass. sent. n. 20858/17 del 6.09.2017.
[2] Legge n. 311 del 2004, art. 1, co. 346.
[3] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.
