Hai concesso in locazione un’abitazione di cui sei proprietario e vuoi sapere come funziona il pagamento delle imposte in caso di contratto di locazione a cedolare secca. A quanto ammonta l’imposta sostitutiva? Quali sono le scadenze da rispettare nel 2016 e nel 2017? Come si paga? Vediamolo insieme.
Pagamento cedolare secca: l’imposta sostitutiva
Per i contratti di locazione a cedolare secca è previsto un regime contributivo – del tutto facoltativo – che sostituisce quello convenzionale. Chi concede in locazione un’abitazione optando per un contratto di locazione cedolare secca non è dunque tenuto al pagamento dell’Irpef e delle imposte addizionali sulla parte di reddito derivante dall’immobile e non è obbligato al pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto di affitto.
In caso di contratto a cedolare secca è invece dovuta un’imposta sostitutiva con un’aliquota pari al 21% del canone di locazione annuo concordato dalle parti. È prevista un’aliquota del 15%, ridotta al 10% nel quadriennio 2014/2017, per i contratti di locazione a canone concordato – 3+2 anni – relativi ad abitazioni ubicate in comuni con carenze abitative, ad alta tensione abitativa o sottoposti a stato di emergenza a seguito di calamità.
Pagamento cedolare secca: scadenze 2016 e 2017
L’imposta sostitutiva per il contratto di locazione cedolare secca è dovuta dal locatore e si paga con le stesse modalità e secondo le stesse scadenze previste per l’Irpef, ovvero mediante acconto e saldo complessivo.
Nel primo anno i cui si esercita l’opzione l’acconto non è dovuto perché non è possibile determinare una base imponibile di riferimento.
Negli anni successivi è necessario versare un acconto pari al 95% dell’imposta sostitutiva pagata l’anno precedente, se quest’ultima è superiore a 51,65 euro. Il versamento deve essere effettuato:
- Entro il 30 novembre, in un’unica soluzione, se l’imposta dovuta è inferiore a 257,52 euro
- In due rate, da pagare entro il 16 giugno e entro il 30 novembre, se l’importo è superiore a 257,52 euro. Le rate saranno, rispettivamente, del 40% e del 60%, da calcolare sull’acconto del 95%
Il saldo dell’imposta sostitutiva va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce. È possibile ritardare il pagamento fino al 16 luglio, con una maggiorazione dello 0,40%.
Pagamento cedolare secca: il modello F24
I pagamenti dell’imposta sostitutiva possono essere effettuati con modello F24, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando i seguenti codici tributi:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
L’imposta sostitutiva per la cedolare secca può essere compensata con eventuali crediti, secondo le norme ordinarie.
Cedolare secca: quando conviene?
Stipulare un contratto di locazione cedolare secca consente di pagare, come abbiamo visto, un’imposta sostitutiva con un’aliquota più bassa dell’Irpef. Questo è un vantaggio importante soprattutto per chi affitta numerosi appartamenti e ha elevati introiti annuali. Optando per la cedolare secca il padrone di casa rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone di locazione, compresi gli eventuali adeguamenti Istat e non può beneficiare di ulteriori deduzioni e detrazioni. Ne consegue che chi concede in locazione solo una o due abitazioni potrebbe non trarre un reale giovamento economico dall’opzione della cedolare secca.
Cedolare secca: chi può sceglierla?
Ricordiamo infine che possono optare per tale regime contributivo soltanto le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento – ad esempio l’usufrutto – che concedono in locazione un immobile per fini abitativi, dunque è escluso l’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata sia al momento della registrazione del contratto, sia negli anni successivi e dura per l’intera durata del contratto o per il residuo periodo di durata. In caso di proroga automatica del contratto sarà necessario in ogni caso confermare l’opzione della cedolare secca. È possibile revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, versando l’imposta di registro eventualmente dovuta. In caso di revoca è possibile esercitare nuovamente l’opzione della cedolare secca in ciascuna annualità successiva.
