Le spese di elettricità, riscaldamento, acqua e rifiuti, quando siano compresi nel canone di affitto, devono essere valutate separatamente ai fini Iva, a meno che dal contratto non si rilevi una connessione inscindibile degli elementi economici. E' questa la sentenza della Corte Europea di Giustizia relativa a un caso nato all'estero ma interessante anche per la disciplina italiana.
Nell'ambito della locazione di un immobile, le forniture di elettricità, riscaldamento e acqua, oltre alla raccolta dei rifiuti e alle pulizie eseguite da soggetti terzi, devono essere considerate prestate dal locatore all'inquilino, al quale vengono addebitati i costi; ciò nel caso in cui il proprietario abbia concluso i contratti per la fornitura delle prestazioni, in quanto è lui direttamente ad acquistare presso i soggetti fornitori le prestazioni per l'immobile concesso in locazione. E' questa l'interpretazione della Corte Europea di Giustizia in merito alla direttiva 2006/112/CE, riproposta nell'ambito di una controversia che vede protagonisti il Fisco polacco e una società immobiliare incaricata di locare i beni dello Stato.
La controversia sorge in capo alle modalità di calcolo Iva e alle aliquote applicabili. La società immobiliare polacca, infatti, nell'ambito delle proprie attività acquista le prestazioni da fornitori specializzati e ne rifattura i costi al conduttore, che usufruisce delle utenze e della raccolta dei rifiuti prestati dal locatore. L'agenzia fattura quindi all'inquilino gli anticipi con le quote stabilite nel contratto di locazione e con applicazione dell'aliquota impositiva vigente per ciascuna utenza, regolarizzando i conti a fine anno in base al consumo effettivo di acqua, luce e gas. Tuttavia nell'aggiustare i calcoli, bisogna considerare che l'aliquota Iva applicabile risulta diversa a seconda che la prestazione sia fatturata separatamente o incorporata nel canone di locazione. In seguito all'incremento dell'Iva a partire dal 1 gennaio 2011, nasce tra le parti la questione relativa alle aliquote da applicare, e viene presentata domanda di interpello al Ministero delle Finanze polacco, che a sua volta si rivolge alla Corte Europea.
Secondo i giudici europei, dunque, le forniture di utenze, raccolta dei rifiuti e servizi di pulizia devono essere considerate prestate dal locatore nel caso questi abbia concluso i contratti per la fornitura delle prestazioni, e si limiti a trasferirne i costi al conduttore. Inoltre tali servizi, se compresi nell'affitto di un bene immobile, costituiscono prestazioni distinte e indipendenti da valutare separatamente ai fini Iva, ad eccezione di alcuni casi, in particolare quando alcuni elementi dell'operazione risultino così strettamente collegati tra loro da formare un'unica prestazione economica difficilmente scomponibile.
Tali principi interessano anche la disciplina applicata in Italia: tuttavia la Corte Europea rimanda ai giudici nazionali le valutazioni necessarie, tenendo conto dell'insieme delle circostanze in cui si svolgono la locazione e le prestazioni e in particolare, come dicevamo prima, dei singoli elementi che caratterizzano il contratto. Ad esempio, se il conduttore ha la possibilità di scegliere il prestatore del servizio e le modalità di utilizzo, le prestazioni possono essere considerate distinte dalla locazione. Se i servizi (come la pulizia delle parti comuni di un immobile in condominio) possono essere organizzati individualmente da ciascun inquilino, occorre considerarli distinti dalla locazione. La sentenza quindi propone un'interpretazione che dà rilevanza al requisito oggettivo della fornitura, mentre in Italia, con l'art. 9 della legge n. 392/78, la rilevanza spetta al requisito soggettivo, ossia alla specifica attività imprenditoriale del locatore.
