Mutui: cos’è la surroga della surroga?

L’AUTORE: Annamaria Zarrelli

 

Le  Banche danno il via alla surroga della surroga: vediamo come funziona e quanto si risparmia

La surroga del mutuo consiste nella possibilità concessa al soggetto che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca di passare ad un’altra banca che offre migliori condizioni, senza costi aggiuntivi. La surroga, anche detta surrogazione o portabilità del mutuo è stata introdotta nel 2007 dal famoso decreto Bersani [1]. La sua nascita e la sua diffusione si devono al fatto che, come a tutti noto, generalmente i mutui sono contratti che tengono i clienti legati alla banca per un periodo molto lungo di tempo: indubbiamente per tutto il tempo necessario a restituire – tramite il pagamento delle rate – la somma finanziata.  Tuttavia, durante questo arco temporale – che dura talvolta decenni – il mutuatario può scegliere di cambiare la banca e sostituire il mutuo già contratto con uno nuovo [2]. In ciò consiste appunto la surroga.

Ora è arrivato il momento della cosiddetta surroga della surroga. In questo difficile periodo di crisi, infatti, le banche stanno spalancando le porte anche ai surrogatori seriali, ovvero a coloro che hanno già effettuato in passato una o due surroghe, ma che, non soddisfatti del proprio mutuo in relazione alle mutevoli condizioni di mercato sul fronte tassi, ci vogliono provare ancora.

Vediamo allora cos’è la surroga della surroga e soprattutto quanto si risparmia con questa operazione. Tuttavia, prima di comprendere come funziona la surroga della surroga del mutuo, è necessario chiarire alcuni concetti di fondamentale importanza.

Indice

• 1 Surroga del mutuo: differenze con la rinegoziazione
• 2 Surroga del mutuo: il procedimento
• 3 Surroga del mutuo: quando è consentita?
• 4 Surroga del mutuo: effetti
• 5 Surroga del mutuo: quante volte si può fare?
• 6 Banche: scatta la surroga della surroga
• 7 Surroga della surroga: quanto si risparmia?

Surroga del mutuo: differenze con la rinegoziazione

Prima di entrare nel vivo della questione e di comprendere cos’è la surroga della surroga del mutuo è bene fare chiarezza in ordine ad alcuni concetti di base: surroga e rinegoziazione. Con la surroga, il mutuatario (ossia chi beneficia del mutuo) ha la facoltà, in ogni momento, di trasferire il mutuo ad un altro mutuante che può essere ad esempio un’altra banca o un ente previdenziale che gli concede condizioni contrattuali più vantaggiose. Questa operazione non comporta spese a suo carico e non comporta decadenze da eventuali benefici fiscali.

La surroga si distingue dalla rinegoziazione del mutuo. Quest’ultima consiste nella possibilità per il cliente di rinegoziare con la stessa banca con cui ha in corso il mutuo le condizioni del contratto stesso. Di solito la rinegoziazione si effettua per rideterminare la durata del mutuo o apportare modifiche al tasso di interesse o ancora la tipologia del mutuo (ad esempio per passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso e viceversa). La rinegoziazione del mutuo avviene senza spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata (per esempio con uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente). Non è necessario, infatti, l’intervento di un notaio.

Surroga del mutuo: il procedimento

Diverso è il discorso nel caso di surroga. Infatti, il mutuatario che intenda trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, deve richiedere alla nuova banca mutuante di avviare la procedura finalizzata al trasferimento. Ovviamente il mutuatario deve fornire una serie di documenti attraverso i quali il nuovo intermediario possa compiere le proprie valutazioni in ordine al finanziamento. Tra questi il mutuatario deve consegnare al nuovo finanziatore quello relativo all’importo del debito residuo. Se il mutuatario non provvede direttamente, la nuova banca deve assumere tutte le informazioni dalla banca originaria. Appresi i dati necessari, la nuova banca compie una valutazione circa la propria disponibilità (e convenienza) ad emettere il finanziamento.

Se l’esito della valutazione è positivo, la nuova banca conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento che dovrà effettuarsi dinanzi al notaio.  L’atto di surrogazione, infatti, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. L’operazione di surrogazione non comporta spese o commissioni per il mutuatario. Tale portabilità, infatti, non solo è consentita, ma è anche gratuita ed implica la stipula di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e di un atto con il quale la vecchia banca cede il contratto del mutuatario alla nuova banca. Ciò che viene trasferito con questo nuovo contratto è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato dal cliente che passa alla nuova banca che si incarica di saldare il debito residuo del mutuo stipulato in origine. Il cliente dal canto suo, si impegna a saldare le rate del mutuo alle condizioni concordate con la nuova banca, senza avere più rapporti con il vecchio istituto bancario.

Surroga del mutuo: quando è consentita?

La surrogazione è possibile in presenza di determinate condizioni e requisiti, sanciti dalla legge, in particolare:

• il nuovo contratto di mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono risultare da un atto formale redatto dal notaio;
• il nuovo contratto di mutuo deve indicare necessariamente la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca;
• la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.

Surroga del mutuo: effetti

A seguito della surrogazione si producono una serie di effetti. In primo luogo, come è ovvio, l’estinzione del debito nei confronti della banca originaria. Poi, il subentro della nuova banca mutuante nelle garanzie, reali e personali, accessorie al credito surrogato. Con la surroga, infatti, si trasferisce la garanzia ipotecaria da un mutuo all’altro, senza necessità di iscrizione di nuova ipoteca.

Surroga del mutuo: quante volte si può fare?

La surroga del mutuo può essere richiesta dal mutuatario in qualsiasi momento e per tutte le volte che vuole. La legge, infatti, non prevede alcun limite. Tuttavia, nella realtà dei fatti, le cose non stanno proprio così, in considerazione del fatto che in gioco ci sono sempre delle grosse somme di denaro. Nella realtà, infatti, le banche prima di accettare una surrogazione fanno degli accertamenti sul debitore e molte volte – generalmente tutte – non vedono di buon occhio il cliente che si è avvalso diverse volte di questa possibilità (il cosiddetto surrogatore seriale). Ciò per diverse ragioni. In primo luogo perché questo comportamento potrebbe essere interpretato come preludio di un inadempimento. In secondo luogo, perché i costi dell’operazione – perizia, trasferimento, rogito notarile – sono tutti a carico della nuova banca che a questo punto potrebbe non voler sostenere queste spese per un cliente che, a distanza di qualche mese, potrebbe verosimilmente trasferire per surroga il nuovo contratto di mutuo ad un altro Istituto di credito.

Banche: scatta la surroga della surroga

C’è di nuovo, tuttavia, che le Banche stanno cambiando approccio in proposito ed è dunque arrivato il momento della cosiddetta surroga della surroga. Come anticipato ad incipit del presente articolo, in questa fase di crisi delle compravendite immobiliari, le banche stanno difatti spalancando le porte anche ai surrogatori seriali. Come già detto, il surrogatore seriale, per definizione, è colui che è sempre pronto a spostarsi, attraverso la surroga del mutuo, presso un’altra banca che offre condizioni migliori. E allora perché gli Istituti di credito stanno concedendo capitali a clienti “inaffidabili”?  Principalmente perché i tassi attuali sono ai minimi storici, quindi chi surroga ora difficilmente in futuro troverà condizioni migliori in giro.  Le previsioni indicano in sostanza che i tassi nei prossimi anni non saranno certo più bassi di quelli attuali, ma con ogni probabilità un po’ più alti.

Quindi le banche che concedono ora mutui di surroga (e che tecnicamente strappano un mutuatario da un’altra banca) difficilmente in futuro subiranno un processo analogo da parte di un’altra banca.

«Dopo un 2017 caratterizzato da una sostanziale stabilità degli spread di offerta sui mutui – attorno all’1% per i mutui a tasso variabile e oscillanti fra lo 0,4% e 0,6% per i mutui a tasso fisso – il 2018 si è aperto con un nuovo taglio agli spread sui mutui da parte del sistema bancario, spiega Stefano Rossini di MutuiSupermarket.it. A maggio 2018, i migliori mutui a tasso variabile offrono infatti uno spread attorno allo 0,7% e i migliori mutui a tasso fisso uno spread di poco superiore allo 0. I ricarichi delle banche sono dunque arrivati a livelli di minimo storico. Questa situazione quantomai peculiare, con indici Euribor negativi e spread sui mutui a tasso fisso praticamente azzerati, permette a un parco mutuatari esistenti molto ampio di poter riaprire il tema della surroga, prima o seconda o addirittura terza che essa sia».

La surroga, così, diventa un’operazione praticabile e conveniente anche per chi ha già effettuato questa operazione molto recentemente, nel 2016 o perfino nel 2017. Sul punto, infatti, sembra che le banche si siano date un’unica regola: che siano passati almeno 6 mesi (per alcune banche anche 12) dalla stipula della precedente surroga del mutuo.

Surroga della surroga: quanto si risparmia?

Come rileva il Sole 24 ore (del 21.05.2018): considerando il capitale residuo e la durata residua a maggio 2018 del mutuo inizialmente stipulato, il risparmio in interessi ottenibile da una nuova surroga alla data odierna, per un mutuo a tasso fisso, varia da un minimo di euro 8.709 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017) ad un massimo di euro 68.024 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012), mentre per un mutuo a tasso variabile, varia da un minimo di euro 5.140 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017) ad un massimo di euro 23.693 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012).

note

[1] L. n. 40/2007.

[2] Art. 120-quater Testo unico bancario.

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