Nel corso di immonext 2018 - il forum sul mercato immobiliare organizzato a Milano da idealista – Gino Pagliuca, giornalista del Corriere della Sera, ha affrontato il tema dell’investimento immobiliare. In particolare, ha spiegato perché – se si hanno le possibilità – in questo momento conviene acquistare la prima casa. Ha poi analizzato la situazione di chi, invece, decide di acquistare per affittare.
L'investimento nella prima casa
“L’acquisto della prima casa – ha spiegato Pagliuca – non è solo un investimento in termini stretti, è un investimento anche in sicurezza e le famiglie italiane hanno sempre ragionato cos¡. Non è un ragionamento che non abbia pagato nel tempo. Sono abbastanza convinto del fatto che il famoso 80% di proprietà di case degli italiani sia stato un formidabile ammortizzatore sociale negli ultimi anni. Il possesso della casa ha consentito di ammortizzare gli effetti della crisi”.
E ha aggiunto: “Da un punto di vista meramente finanziario in questo momento non c'è storia. Se una persona può comprare casa, ritiene di restare in quella abitazione almeno dieci anni, ha un minimo di contanti per accedere al mutuo, con i tassi al 2%, i prezzi delle case che hanno toccato il minimo e che difficilmente saliranno dei prossimi mesi e con gli affitti al 5% del valore delle case, acquistare conviene”.
La seconda casa, "piacere della vita"
Per quanto riguarda la seconda casa, Pagliuca ha spiegato che non si tratta di un investimento, “è il piacere della vita, se uno se la può permettere è semplicemente come comprarsi un'auto di lusso. Non c'è nessuna ragionevole possibilità che chi compra una seconda casa oggi ci guadagni nel tempo, a meno che non compri una casa in Liguria a prezzi stracciati, ma mi pare piuttosto improbabile”.
L'acquisto per mettere a reddito
Analizzando poi l’investimento in senso stretto, ossia comprare per affittare, Pagliuca ha esaminato i rendimenti delle locazioni residenziali nelle principali città italiane e ha evidenziato che nelle zone di pregio le case rendono molto meno che in periferia e che le case grandi rendono meno delle case piccole. “Paradossalmnete – ha sottolineato – questo significa che se si hanno molti soldi e si vuole una casa di lusso si può anche scegliere di andare in affitto: è più facile avere 5.000 euro al mese per pagare l’affitto che 1 milione e mezzo per comprare la casa”.
Affitto a lungo termine o locazioni brevi
Bisogna però fare attenzione e valutare i rendimenti in relazione al tipo di locazione. Le locazioni libere, quelle dei contratti standard da 8 anni, rappresentano una forma che nelle grandi città sta diventando un pochino residuale. “Inoltre, nessun fondo immobiliare in Italia – ha sottolineato Pagliuca – investe in questo tipo di mercato, a causa delle rigidità che penalizzano drammaticamente il mercato della locazione tradizionale. L’alternativa potrebbe essere quella del canone concordato, che ha tre vantaggi importanti: la durata di 5 anni e non degli 8 della locazione tradizionale, una fiscalità di vantaggio con il canone che viene tassato al 10% e uno sconto del 25% sull’Imu; il problema è che si tratta di canoni concordati e quindi bisogna vedere cosa viene concordato. E’ vero che questa forma sta diventando quasi maggioritaria nel nostro Paese, ma è anche vero che ad esempio a Milano – dove sono stati concordati canoni ridicoli – non se ne fa uno”.
Pagliuca ha poi affrontato la questione degli affitti brevi. “Ci sono varie forme di affitti brevi – ha sottolineato – la più semplice è quella “fai da te”: ci si affida a un mediatore e gestisce lui l’accesso del cliente, la permanenza, la fuoriuscita. Questa formula può rendere bene, ma non è più un investimento, è un lavoro. Quello che si guadagna è uno stipendio, non è più un reddito da investimento. Poi c’è una formula di subaffitto: una società rileva un immobile in affitto, lo tiene per 8 anni e ha la facoltà di subaffittare, il reddito in questo caso è certo, la casa rimane ferma per 8 anni, anche qui però le tasse vanno a Irpef. E poi c'è la formula che prevede il dare la casa completamente in gestione, non ci sono problemi, ma il rendimento rischia di essere molto basso”.
