Nel momento in cui si acquista una casa e si accende un mutuo bisogna poi pagare le rate con puntualità. In caso contrario, le conseguenze possono essere anche gravi. Vediamo, secondo quanto spiegato dalla guida della Banca d’Italia “Comprare casa – Il mutuo in parole semplici”, cosa accade se si effettua il pagamento in ritardo.
In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni l’intermediario informa il cliente circa le conseguenze degli omessi pagamenti (ad esempio l’applicazione degli interessi di mora o la perdita del diritto di proprietà dell’immobile ipotecato) e le misure di sostegno eventualmente disponibili (ad esempio le misure pubbliche o quelle messe a punto in sede di autoregolamentazione).
Gli interessi di mora si aggiungono alle somme già dovute. Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto.
Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:
- mancato pagamento anche di una sola rata;
- ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata;
- ritardo (fra 30 e 180 giorni dalla scadenza) nel pagamento delle rate per più di sette volte.
Se la banca scioglie il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo. Se non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.
Un’ulteriore conseguenza dei mancati o ritardati pagamenti è che ne rimane traccia nella Centrale dei Rischi gestita dalla Banca d’Italia e negli altri sistemi informativi sul credito gestiti da operatori privati (ad es. CRIF). Nei casi più gravi di inadempimento degli impegni contrattuali il cliente può essere, in tali sistemi informativi, classificato “a sofferenza”. Ciò può compromettere la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento in futuro.
La banca e il cliente al momento della conclusione del contratto possono stabilire, con una specifica clausola – il cosiddetto Patto Marciano – che in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca acquisisca l’immobile costituito in garanzia, oppure i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie. Il consumatore ha diritto di ricevere l’eventuale eccedenza tra il valore del bene (stimato - in caso di trasferimento al finanziatore - da un perito indipendente, scelto dalle parti di comune accordo) o i proventi della vendita del bene e l’importo residuo del debito.
Il trasferimento del bene immobile o del ricavato della vendita dello stesso comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore, anche se il valore del bene immobile trasferito (o l’ammontare dei proventi della vendita) è inferiore al debito residuo.
Il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto alla sottoscrizione della clausola; se il contratto contiene la clausola, il cliente è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutare la convenienza del contratto contenente il patto.
Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga prontamente all’intermediario per cercare insieme una soluzione. Le iniziative per venire incontro alle esigenze dei clienti in difficoltà possono prevedere:
- il rifinanziamento totale o parziale del credito;
- la modifica delle condizioni del contratto di credito, che possono includere: l’estensione della durata del contratto; la modifica della tipologia del credito (ad esempio un contratto che prevede il rimborso contestuale, con ciascuna rata, di capitale e interessi può essere modificato convenendo, per un arco temporale predefinito, il solo pagamento degli interessi);
- il differimento totale o parziale del pagamento delle rate;
- la rinegoziazione del tasso di interesse;
- la sospensione temporanea del pagamento delle rate.
E’ possibile in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità. E’ la cosiddetta portabilità, che consente di estinguere il mutuo utilizzando la somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario. L’intermediario originario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo. Il cliente non deve sostenere alcun costo neanche indiretto (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento.
In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge. Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali:
- Fondo di prevenzione dell’usura;
- Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura;
- Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui.
