Balconi aggettanti: cosa sono. Le spese di manutenzione sono a carico del proprietario, salvo eccezioni.
Esiste una norma che elenca i beni condominiali [1]. In base a questa legge sono beni comuni, ad esempio, la facciata del fabbricato, i muri maestri del palazzo, le scale di accesso alle singole proprietà private, ecc. Evidentemente, la manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, di questi beni comuni è a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore delle singole proprietà, calcolato ai fini della suddivisione delle spese, sulla base della vigente tabella millesimale generale.
Vi sono, invece, alcuni beni sui quali la legge non fa chiarezza. La recente riformulazione della materia condominiale non è stata decisiva in questo senso ed allora è necessario rifarsi alla giurisprudenza per capire, se e in che termini, “alcuni elementi del condominio” sono o meno di proprietà comune. Si tratta di un chiarimento molto importante, poiché da esso dipende la divisione delle spese tra tutti i proprietari oppure soltanto a carico di alcuni. Ebbene tra i beni in questione, ci sono i cosiddetti “balconi aggettanti”: cosa sono e come dividere le spese di manutenzione sugli stessi? Scopriamo insieme le risposte.
Cosa sono i balconi aggettanti?
Il balcone è considerato aggettante quando sporge dalla facciata del fabbricato. Si tratta di un’ipotesi strutturale assai frequente nei nostri condomini. Essi si distinguono da quelli invece incassati. Questi, infatti, non sporgono dai muri perimetrali, essendo un tutt’uno con la facciata del fabbricato. Ebbene, quando il balcone è aggettante, cioè sporgente, esso viene pacificamente considerato un bene di proprietà privata, poiché serve alla proprietà privata ed è privo di una funzione strutturale per il condominio [2].
Chi paga le spese dei balconi aggettanti?
Esiste una norma di legge che sembrerebbe rispondere alla domanda in questione [3]. In base a tale disposizione, le spese di manutenzione dovrebbero essere così ripartite:
- il pavimento del balcone sarebbe a carico del proprietario dell’immobile a cui serve;
- la parte sottostante il balcone (cioè quella che fa da tetto all’appartamento inferiore) sarebbe invece di competenza del proprietario sottostante lo stesso.
Ebbene, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [4], nell’interpretare le norme in materia, ha ritenuto inapplicabile al caso in esame, la norma richiamata in nota [3]. Essa afferma che …i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c…
Quindi, alla luce della citata interpretazione, sia la parte soprastante che quella sottostante del balcone aggettante, dovrebbero essere di proprietà e competenza, per le spese, del proprietario dell’appartamento cui esso serve. Tuttavia, anche a tal proposito, la Cassazione non ha fatto mancare la sua precisazione, evidenziando un’eccezione alla predetta regola. In particolare, essa ha affermato che …i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v. ex multis Cass. n. 6624/2012, n.15913/2007) Con la conseguenza che le opere di manutenzione dei medesimi competono al corrispondente proprietario….
Pertanto, se la parte sottostante presenta elementi decorativi, di caratteristiche simili a quelli cosiddetti frontali e che s’inseriscono nel contesto dell’estetica del fabbricato espressa dalla facciata del palazzo, essi saranno dei beni comuni e, in quanto tali, di competenza condominiale (cioè con le spese a “carico” di tutti i proprietari).
