Permesso a costruire per le verande; al contrario non è necessaria la concessione per la pergotenda.
Che differenza c’è tra un pergolato e una pergotenda? C’è bisogno dell’autorizzazione del Comune per realizzare una veranda? E quali sono le caratteristiche che deve avere una pergotenda per essere installata senza dover chiedere prima il permesso di costruire alla pubblica amministrazione? Tutte queste domande trovano finalmente una risposta in una importante sentenza del Consiglio di Stato dello scorso mese di gennaio [1]. I giudici amministrativi spiegano la definizione di veranda, pergolato e pergotenda e, nello stesso tempo, dopo aver chiarito le rispettive caratteristiche strutturali, individuano i casi in cui c’è bisogno dell’autorizzazione del Comune (altrimenti detto «permesso di costruire» o, secondo una vecchia definizione «licenza amministrativa») e quando, invece, si può parlare di «edilizia libera» e, quindi, non c’è bisogno di alcuna concessione. Vediamo, dunque, cosa prevede la sentenza in commento e quali sono, innanzitutto, i caratteri di veranda, pergolato e pergotenda.
Prima però di parlare di veranda e pergolato, di autorizzazioni e concessioni amministrative, è necessario un chiarimento per tutti quei casi in cui tali opere vengono realizzate in un edificio condominiale. È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea e, quindi, il consenso degli altri condomini oppure è sufficiente comunicare l’avvio dei lavori all’amministratore senza attendere alcun nulla osta? Sul punto si fa spesso molta confusione, per cui è utile ricordare che:
- per costruire una veranda, una tettoia o un pergolato in casa propria (o meglio, sul proprio balcone o sulla terrazza) non è necessario informare prima l’assemblea e chiedere agli altri condomini il consenso. Il proprietario può avviare in piena autonomia i lavori, salvo prima comunicarlo all’amministratore il quale, a sua volta, dovrà informarne l’assemblea;
- chi avvia i lavori, dunque, non ha bisogno di una autorizzazione da parte dei vicini di casa, ma deve stare attento a: 1) non deturpare l’estetica del palazzo e della facciata; 2) non creare rischi di instabilità per l’edificio condominiale. Se anche uno di questi due presupposti viene meno, il condominio può – anche a lavori già ultimati – agire contro il proprietario per chiedere la demolizione delle opere;
- di conseguenza, il Comune, nel decidere se rilasciare l’autorizzazione per la costruzione dell’opera (vedremo a breve quando è necessaria e quando no) non può richiedere, tra i documenti e gli allegati da depositare, il nulla osta del condominio. Subordinare la concessione edilizia all’approvazione dell’assemblea è un comportamento illegittimo per due ragioni: 1) come detto non c’è bisogno, per tali lavori, di informare l’assemblea e ottenere il suo placet; 2) una cosa è il rispetto della normativa urbanistica (il cui rispetto è demandato appunto al Comune), un’altra quello della normativa civilistica (il cui rispetto è rimesso ai privati, ossia ai vicini di casa in questa ipotesi).
Veniamo ora al problema della autorizzazione del Comune per la realizzazione di verande e pergolati. In altri termini è necessario munirsi della concessione edilizia? In generale, «in relazione ad alcune opere di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio (come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e pergotende) non è sempre agevole – scrive il Consiglio di Stato – individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell’edilizia libera o per cui è richiesta una comunicazione o permesso di costruire».
In linea generale, il Consiglio di Stato ricorda che la realizzazione di una veranda su balconi, terrazzi, attici o giardini richiede sempre il permesso di costruire in quanto, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio; essa infatti è caratterizzata da ampie superfici vetrate, che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro.
Ricordiamo che la veranda comporta sempre la chiusura di uno spazio aperto, a volte piccolo (come semplice ripostiglio per collocare scope e secchi delle pulizie), altre volte più ampio (come salottino).
Ma cosa si intende per veranda? La veranda, anche in base alla definizione contenuta nell’Allegato dell’Intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 relativa al Regolamento edilizio tipo, è un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili». La sentenza ha precisato che la veranda, dal punto di vista edilizio, comporta un aumento della volumetria dell’edificio, modifica la sagoma e richiede pertanto la concessione amministrativa (ossia il permesso di costruire o, come un tempo si diceva «licenza edilizia»).
Veniamo ora alla pergotenda. Si tratta, in questo caso di un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della sua consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, una pergotenda non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e rientra all’interno della categoria delle attività di edilizia libera. La pergotenda è dunque qualificabile come mero arredo esterno quando è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, con la conseguenza che la sua installazione si va ad iscrivere all’interno della categoria delle «attività di edilizia libera» e non necessita quindi di alcun permesso amministrativo [2]. Ricordiamo infatti che, ai sensi di legge [3] sono soggetti al rilascio del permesso di costruire gli «interventi di nuova costruzione», che determinano una «trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”, mentre una struttura leggera destinata ad ospitare tende retrattili non integra tali caratteristiche. L’opera principale non è, infatti, la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell’unità abitativa, con la conseguenza che la struttura (in alluminio anodizzato) si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda».
Eccoci infine al pergolato. Anch’esso, come la pergotenda, ha solo una funzione ornamentale (non comporta, cioè, come la veranda, la chiusura di uno spazio aperto per aumentare la volumetria ed ottenerne un’utilità). Normalmente il pergolato è realizzato in una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso, deve essere facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, e funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni. A riguardo, il Tar Campania è chiarito che [4] qualora il pergolato sia costituito da una struttura leggera facilmente amovibile perché priva di fondamenta e destinato al riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni non è necessario richiedere al Comune il permesso di costruire. Al contrario, se il pergolato è costituito da pilastri ancorati al suolo e da travi in legno di importanti dimensioni in modo da renderla solida e robusta e non facilmente amovibile, in tal caso il proprietario deve richiedere l’autorizzazione amministrativa.
note
[1] Cons. St. sent. n. 306/2017 del 25.01.2017.
[2] Cons. St. sent. n. 1777 dell’11.04.2014.
[3] Artt. 3 e 10 del DPR n. 380 del 2001.
[4] Tar Campania sent. n. 3972/2013.
