Come scegliere il mutuo: fisso, variabile e surroga

Una Guida alle diverse offerte di mutuo presenti sul mercato per capire come orientarsi e scegliere il prodotto più adatto.

Orientarsi tra le diverse offerte di mutuo sul mercato (tasso fisso, tasso variabile, tasso misto, mutuo con cap, etc.) non è mai semplice: al di là del prodotto scelto, comunque, va considerato che c’è sempre la possibilità di effettuare una surroga, divenuta gratuita con il decreto Bersani del 2007.

Tipologie di mutui

Attualmente sul mercato ci sono mutui di tutti i tipi, vediamo i principali:

• mutuo a tasso variabile, è il classico mutuo in cui gli interessi sono agganciati a parametri che variano nel tempo come l’Euribor a 3, o 6 mesi, al tasso BCE e così via, dunque il tasso potrà aumentare o diminuire nel tempo a seconda dell’andamento dei tassi del mercato;
• mutuo a tasso fisso, in questo caso la rata stabilita al momento della stipula (solitamente calcolato prendendo come base l’Euribor a 3 mesi, o 6 mesi o il BCE) rimane costante nel corso di tutti gli anni di mutuo, a prescindere dall’andamento dei tassi. Tale garanzia viene però controbilanciata da tassi solitamente più alti di quelli variabili;
• i mutui con cap, il tasso è variabile ma con interessi un po’ più alti del variabile puro poiché offre la garanzia che tasso non possa crescere sopra una certa soglia;
• mutui a tasso misto che offrono al cliente la possibilità, dopo un certo numero di anni, di scegliere se passare dal variabile al fisso o viceversa;
• mutui a tasso bilanciato, che combinano il tasso fisso ed il tasso variabile offrendo la possibilità di strutturare l’importo complessivo tra le due modalità di calcolo degli interessi, quasi come se si trattasse di due mutui distinti;
• mutuo risparmio, si tratta di un prodotto che può essere a tasso fisso o variabile e che offre la possibilità di abbattere gli interessi bancari tenendo delle somme depositate, non vincolate, sul proprio conto corrente;
• rata costante e durata variabile, si tratta di prodotti caratterizzati dal tasso variabile, l’importo della rata però rimane invariato nel tempo, quella che cambia è la durata originaria del mutuo che può aumentare o diminuire a seconda delle condizioni del mercato, di solito vengono stabilite delle durate massime e minime del piano di rimborso.

Da tenere presente che ai tassi indicati viene aggiunto dalle banche uno “spread” percentuale, che rappresenta il guadagno dell’Istituto stesso.

Tasso variabile, con surroga

Di fronte a questa eterogenea offerta di mutui presenti sul mercato la scelta che sembra essere più conveniente è quella del tasso variabile, che offre interessi più bassi permettendo di cogliere benefici economici significativi nei primi anni di mutuo durante i quali si pagano la maggior parte degli interessi e lascia comunque aperta la strada, nel caso in cui dovessero iniziare ad alzarsi troppo, della rinegoziazione con la banca o della surroga ad un altro istituto.

Per surroga si intende la portabilità del mutuo, ovvero il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. La banca erogatrice del mutuo originario è obbligata a concedere la surroga del mutuo senza opporsi o creare impedimenti. Prima del 2007 la surroga aveva dei costi, poi per effetto del decreto Bersani è divenuta gratuita, lasciando ai clienti maggiore libertà di scelta tra i vari prodotti bancari, ma anche di negoziazione con le banche.

Tasso fisso

A seconda del periodo storico può essere interessante optare invece per il tasso fisso, soprattutto per i mutui a lunga scadenza, che garantisce una maggiore stabilità e sicurezza futura. Nel 2016 ad esempio gli interessi del mutuo a tasso fisso si sono talmente abbassati da far diventare questa scelta conveniente rispetto al tasso variabile tanto che due terzi dei mutui richiesti dalle famiglie italiane sono risultati essere a tasso fisso, dando il via ad un’inversione di tendenza frutto di accurate valutazioni sulle variazioni dell’Euribor e dell’Eurirs. Ovviamente anche in questo caso rimane aperta la possibilità di surroga del proprio mutuo a un altro istituto.