Intraprendere l’accensione di un mutuo è un passo importante per la vita di ogni singola persona o di un’intera famiglia, che decide di acquistare la sua prima casa. Ovviamente è necessario dimostrare alla banca la solidità del proprio reddito, che sarà in grado di supportare il pagamento nel corso degli anni. E’ bene però anche ricordare che grazie alla legge di Stabilità 2016 sono attive delle interessanti agevolazioni, anche per i giovani, che possono aiutare a superare queste difficoltà.
Reddito per accedere ai mutui per la prima casa
Il primo dei requisiti del mutuo per la prima casa è il reddito. Ogni istituto concessionario o banca effettua calcoli differenti per stabilire la fattibilità dell’investimento. Ovviamente questi calcoli mirano a capire se il beneficiario del prestito sarà in grado di restituire tutta la somma e, soprattutto, se potrà farlo secondo il piano creato appositamente per lui.
Una delle condizioni più comuni per soddisfare questo parametro è la dimostrazione di un reddito fisso e continuo, quindi il presentare un contratto di lavoro a tempo indeterminato. È possibile, infatti, che il possesso di un altro immobile, che di per sé costituisce già un’ottima garanzia (sulla quale accendere un’ipoteca), non sia sufficiente senza un contratto di lavoro continuativo.
L’importanza della nazionalità
Altri requisiti riguardano la maggiore età e la nazionalità, che dev’essere nel nostro caso italiana. Ovviamente però i mutui vengono erogati anche a stranieri, che hanno un lavoro fisso e vivono in Italia da almeno tre anni. Nel gennaio 2016 da un’indagine dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è risultato che il 13,6% dei mutui erogati nel 2015 è stato concesso a cittadini stranieri, che una volta su due hanno scelto la formula a tasso fisso. Mutui quindi lunghi, intorno ai 25 anni, per importi che spesso superano i 100 mila euro.
Come stabilire se si può accedere al mutuo?
Il calcolo per stabilire se un cliente possa divenire beneficiario è molto complesso. Soprattutto anche nella formulazione del piano d’ammortamento (durata e importo delle rate) sono moltissimi i fattori che vengono presi in considerazione.
Se quindi è presente un’età minima, non lo è un’età massima, ma in caso di anziani, la durata del piano viene ridotta (solitamente a massimo 15 anni).
Il Fondo Mutui Giovani Coppie
Il Fondo Mutui Giovani Coppie, avviato nel 2011 dal Ministero della gioventù, ma disegnato dal decreto legge numero 112 dell’anno 2008, si pone l’obiettivo di agevolare l’accesso al mutuo per l’acquisto prima casa da parte di giovani coppie o da parte di famiglie costituite da un solo genitore con figli minorenni, privilegiando i potenziali richiedenti che non hanno un rapporto di lavoro di tipo subordinato a tempo indeterminato. Il Fondo nasce con una dotazione iniziale di 50 milioni di euro, aumentata di 30 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015, grazie al recente decreto legislativo 102/2013.
Il Fondo fornisce così alle banche eroganti una garanzia da parte dello Stato, nel caso in cui il giovane mutuatario non riesca a far fronte al pagamento delle rate, dopo i 100 giorni dall’invio del primo sollecito a pagare. Tale garanzia non può superare però i 75.000 euro complessivi, e viene calcolata fino al 50% della quota capitale, degli oneri (sino ad un massimo del 5% del capitale) e degli interessi del mutuo calcolati al tasso legale.
La detrazione degli interessi passivi
Gli interessi passivi del mutuo, pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale o prima casa possono essere portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico, a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare, con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore fiscale.
Rientrano nell’agevolazione gli interessi passivi pagati nell’anno di imposta, relativi al mutuo contratto per:
- l’acquisto dell’abitazione principale;
- l’acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale;
- la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale;
- gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (solamente per i mutui contratti nel 1997);
- miglioramento a breve medio e lungo termine in campo agricolo.
Cos’è il mutuo ipotecario?
Per mutuo ipotecario cosa si intende precisamente? Sappiamo che al momento dell’accensione del mutuo, l’istituto chiede delle vere e proprie garanzie, al fine di andarsi a tutelare in caso il mutuatario diventi insolvente, ovvero non riesca a pagare una o più rate.
Una valida alternativa è quella di garantire la banca attraverso l’ipoteca, andando dunque a mettere in pratica il cosiddetto mutuo ipotecario.
Questo significa che il contratto di mutuo, della durata standard di 5 anni, va ad essere garantito dall’ipoteca sull’immobile stesso: la banca, in caso di insolvenza, gode del diritto reale di garanzia su un immobile di altrui proprietà.
Questo tipo di mutuo è molto diffuso nei seguenti casi, in cui è molto più semplice per chi effettua il prestito avvalersi del diritto di rivalsa sull’immobile che si è andato ad ipotecare:
- acquisto di una casa
- ristrutturazione di un immobile
Tutto questo è dovuto dal fatto che l’ipoteca stessa, disciplinata dal Codice Civile in una serie di articoli, a partire dal 2008, funge da garanzia di credito: tali norme, infatti, stabiliscono tutte le modalità con cui è necessario avere a che fare in caso di ipoteche di tipo volontario, di tipo giudiziario e di tipo legale.
Quanto si spende per i mutui rispetto agli affitti?
Chiaramente non è possibile pretendere una risposta certa ed esatta, ma possiamo valutare insieme alcuni aspetti per chiarire tutte le voci di spesa legate all’acquisto della casa e quanto incidono sul reddito annuale dei cittadini italiani.
Il primo dato da considerare è lo spread bancario e la percentuale dei tassi della Banca Centrale Europea.
Il costo dell’affitto può sembrare molto più conveniente ad una prima e superficiale analisi: rispetto agli altri paesi europei, infatti, un appartamento di dimensioni pari a circa 70-80 mq prevede un risparmio di circa 200 euro. Ma quello che grava maggiormente sugli affitti, o meglio sul reddito annuale di chi decide di pagare un canone mensile di affitto piuttosto che un mutuo, è il peso delle tasse. Come riportano i dati dell’Adoc, rispetto ad altri paesi europei, in Italia il peso finale sul reddito è maggiore di circa il 15%, con un impatto del 74%.
La differenza con il mutuo è rilevante, in quanto l’impatto delle spese di acquisto casa e delle utenze domestiche sul reddito annuale, è molto più basso rispetto all’affitto, per un valore finale pari a circa il 60%.
