Già nel corso del 2014 abbiamo assistito a decrementi degli spread importanti (dell'ordine del 25% fra gennaio 2014 e dicembre 2014 per un tipico mutuo di acquisto a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni) che hanno portato la forchetta dei migliori spread offerti su mutui a tasso variabile ad oscillare fra l'1,90% e il 2,40%. Gli spread - ovvero la percentuale stabilita dalla banca e da aggiungere al tasso Euribor per la determinazione del tasso finale variabile a carico del mutuatario o da aggiungere il tasso Eurirs per la determinazione del tasso fisso - oscillano in base al loan to value, ovvero in base al valore del mutuo in relazione a quello dell’immobile. Più è alto il loan to value più caro è lo spread perché maggiore è il rischio di credito da parte dell’istituto finanziatore. Per questo motivo, un mutuo al 50% costa oggi in media 50 punti base in meno (0,5%) rispetto a un mutuo all’80%, come si può evincere chiaramente leggendo questa tabella sulle migliori soluzioni di mutuo a tasso variabile e sulle offerte di surroga.
Fattore surroga
Proprio la surroga sta in quest’ultima parte del 2014 facendo la parte del leone. La surroga è un’opzione che tutti i mutuatari in teoria hanno: ovvero la possibilità di spostare il proprio mutuo presso un’altra banca che è pronta a offrire condizioni migliori. Normalmente, prima di ricorrere allo strumento della surroga, il mutuatario propone alla propria banca di rinegoziare il contratto. Rinegoziazione che resta una facoltà da parte della banca. In caso di rifiuto, pertanto, il mutuatario può provare a chiedere di surrogare il contratto presso un altro istituto. Ed è quanto sta accadendo negli ultimi mesi e, con ogni probabilità continuerà anche nel 2015. Non a caso molti istituti stanno riducendo gli spread praticati sui mutui di surroga proprio per raccogliere la clientela scontenta proveniente da altre banche. Ed è allo stesso tempo una strategia attraverso molte banche stanno aumentando le erogazioni in un contesto in cui il mercato delle compravendite langue. Come fotografano i dati: nei primi 9 mesi del 2014 il numero di compravendite residenziali è aumentato appena del 2,2% rispetto ai primi 9 mesi del 2013, mentre il numero dei mutui è cresciuto a doppia cifra. Ciò vuol dire, algebricamente, che sono le surroghe (miglioramenti di vecchi mutui) a fare il mercato in questo momento.
