Non è ancora possibile parlare di ripresa del settore, ma solo di un mercato delle opportunità"

 

Dopo otto anni al fronte della FIAIP, Paolo Righi, nel corso del Congresso Nazionale che si sta svolgendo in questi giorni a Verona, lascerà l'incarico di presidente della Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali. Una carica che per lui ha significato anni di dure battaglie e altrettante soddisfazioni per un maggiore riconoscimento e migliori condizioni nello svolgimento della professione di mediatore. Con idealista news Righi fa un bilancio di questi ultimi otto anni, illustrando i cambiamenti che hanno interessato il settore e la professione, e quali sono i temi ancora aperti che lascerà nelle mani del suo successore.

Un bilancio dei suoi anni come presidente della FIAIP

Sono stati anni intensi, in cui è successo di tutto, in cui a cambiare è stato tutto il modello economico e sociale di riferimento. E questo cambiamento, questo nuovo modo di fare business, ha modificato la FIAIP che ha risposto in maniera egregia alla crisi del 2008. Abbiamo attraversato indenni questi anni e ci siamo rafforzati. Le modalità di rapporto con i clienti si sono modificate. Come ha messo in evidenza l’ultima analisi di Tecnoborsa, la vendita attraverso le agenzie è passata dal 43% al 60%.

Com’è cambiata la figura dell’agente immobiliare in questi anni?

Fino al 2008 agli agenti veniva affidato un ruolo di secondo piano nella compravendita immobiliare: il loro compito era semplicemente quello di mettere sul mercato un bell’appartamento. Oggi il cliente cerca un professionista, una persona capace, attiva, a cui affidare la ricerca stessa di una casa.

Com’è cambiato il mercato immobiliare?

Per vari anni l’atteggiamento delle banche ha frenato l’acquisto, senza contare che nel 2011 il governo Monti ha innalzato la tassazione sulla casa, portandola da 9,5 a 25 miliardi. Con contraccolpi fortissimi sul mercato immobiliare. Oggi il numero delle compravendite è cresciuto, ma i prezzi sono ancora stabili, quindi non si può ancora parlare di una vera e propria ripresa. Quando le compravendite aumentano, ma i prezzi rimangono stabili si può parlare solo di mercato delle opportunità. La gente non si fida più delle banche, non compra più Bot, le altre forme di rendimento non danno più alti profitti quindi punta su un investimento prudenziale a medio-lungo termine come è quello sulla casa.

Come presidente Fiaip ha combattuto varie battaglie, di quali va maggiormente fiero?

Come Fiaip abbiamo combattuto le battaglie che ritenevamo giuste e non quelle che pensavamo di vincere, altrimenti sarebbe stato troppo facile. Una di quelle che sicuramente mi ha dato più soddisfazione, e che forse è stata percepita meno dagli agenti, è stata quella con Enasarco (Ente nazionale di assistenza per gli agenti e i rappresentanti di commercio, ndr) che voleva portare tutti gli agenti verso una nuova tassazione previdenziale che avrebbe comportato un aumento dai 3.000 ai 10.000 euro l'anno. Ma siamo arrivati in tempo e solo alcuni sono caduti nella trappola. Oggi siamo in ottimi rapporti con Enasarco, è una battaglia che abbiamo vinto.

Un’altra delle battaglie di cui vado fiero è stata quella per modificare la 39/89 e inasprire le sanzioni contro gli abusivi. Dopo aver ottenuto il consenso di tutta l’assemblea del Senato, la legge si è arenata alla Camera. Ma noi stiamo facendo pressione affinché questa norma venga approvata.

E quali invece le battaglie più recenti, come ad esempio quella per gli affitti brevi

Prima di tutto siamo riusciti a far avere una proroga importante per il pagamento della prima rata della cedolare secca, perché siamo riusciti a far capire che gli agenti immobiliari non potevano diventare in tre giorni sostituti d’imposta, facendo applicare lo statuto dei contribuenti. In caso contrario sarebbero già scattati i controlli e le relative sanzioni.

Adesso l’Agenzia delle Entrate ha assicurato che invierà a tutti gli agenti, indipendentemete dall’associazione a cui appartengono, dei tutorial/guida. Abbiamo anche avuto un incontro con il viceministro Casero, perché esiste una volontà politica di coinvolgere gli agenti immobiliari come se si trattasse di funzionari pubblici. La soluzione per noi sarebbe a questo punto quella propugnata da tempo anche da Confedilizia: estendere la cedolare secca a tutti i tipi di locazione, non solo quella abitativa.

Qual è l’eredità che vuol lasciare al suo successore?

Sicuramente in un mercato così problematico come quello degli ultimi otto anni sono stato un presidente di “guerra”. In eredità lascio le cose che ancora restano da fare. In primis, la battaglia contro l’ingresso delle banche nel mondo immobiliare. Non perché non vogliamo la concorrenza, ma per far capire che gli istituti di credito hanno uno specifico ruolo sociale, quello di finanziare le imprese, e nel momento in cui diventano loro stesse imprese rubano ricchezza alla società e alla classe media. Ognuno deve fare il proprio lavoro, se ognuno in Italia facesse bene il proprio lavoro non ci sarebbero problemi.

Cosa auspica per la professione?

Sicuramente che gli agenti escano dalle Camera di Commercio e che la mediazione diventi finalmente una professione intellettuale, con uno specifico percorso di studi. Il corso che si fa oggi presso le Camere di Commercio non copre neanche il 50% di ciò che comporta oggi essere un agente immobiliare, in alcuni di questi corsi non si tratta neanche l’antiriciclaggio.

Ma sicuramente è necessario che a cambiare sia la mentalità dell’agente immobiliare, con un’industrializzazione delle conoscenze, una maggiore professionalità, la creazione di reti a livello locale e regionale. Noi abbiamo messo a disposizione gli strumenti, però se non c’è una presa di coscienza da parte degli agenti, poco si potrà fare. Non sono gli strumenti a fare il mercato, ma gli operatori. Io auspico anche la creazione di un’associazione unica che rappresenti tutti gli agenti immobiliari e che sia espressione al 100% degli operatori di questo settore.

Di cosa si occuperà Paolo Righi dopo l'elezione di un nuovo presidente?

Dopo una meritata vacanza, sicuramente continuerò a lavorare in, e per, questo settore. Anche se sarò un past president molto defilato. Chi è stato presidente lo è tutta la vita, è una malattia. Come io ho prestato il mio operato a favore degli altri agenti di questa categoria, mi aspetto che facciano lo stesso anche per me.

Mutui: crescono le erogazioni diminuiscono prezzi tassi e sofferenze

 

Abi

E' un panorama alquanto roseo quello dipinto dall'Abi nel suo ultimo outlook. Nei primi sette mesi dell'anno è proseguita la crescita del mercato dei mutui per l'acquisto di abitazioni, mentre continuano a diminuire le sofferenze e i tassi viaggiano ancora sui minimi storici.

Il recupero del mercato del credito, riflette, tra l’altro, il miglioramento del settore immobiliare registratesi negli ultimi mesi del 2016 e nel primo trimestre del 2017 e la fiducia delle imprese di costruzione che ha recuperato il calo di fine 2016, attestandosi su livelli ciclicamente elevati. 

Secondo i risultati dell'indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 26 giugno al 21 luglio 2017 presso 1.300 agenzie immobiliari, nel secondo trimestre del 2017 è diminuita la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni immobiliari.

Nel confronto con la precedente rilevazione il quadro della domanda mostra segnali di stabilizzazione, con riferimento sia al numero di potenziali acquirenti sia ai margini di sconto sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore; i tempi di vendita hanno registrato un lieve aumento.

I finanziamenti tramite mutui ipotecari hanno continuato a coprire una quota assai ampia delle compravendite, intorno all'80 per cento. Anche il rapporto fra prestito e valore dell'immobile è rimasto su valori ciclicamente elevati, superiori al 70 per cento.

Miglioramento delle sofferenze

Il comparto delle sofferenze ha registrato un forte miglioramento negli ultimi mesi. Le sofferenze nette sono ora ridotte a 65,8 miliardi. Secondo il presidente dell'Abi Antonio Patuelli, i crediti deteriorati delle banche sono scesi in sette mesi del 25%.

Buone notizie anche dai tassi di inteesse che continuano a viaggiare su livelli molto bassi. Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni permane su livelli particolarmente bassi e si attesta al 2,16%, (2,07% a luglio 2017, 5,72% a fine 2007). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui circa i due terzi sono mutui a tasso fisso. Il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese risulta pari a 1,59%, era 1,55% il mese precedente (5,48% a fine 2007)

Termovalvole e contabilizzatori, i controlli e le sanzioni

 

 

Niente più giri di parole sui sistemi di termoregolazione e contabilizzazione di calore. Era necessario installarli sui propri termosifoni condominiali entro lo scorso 30 giugno. Dal 1° luglio 2017, dunque, è scattato l’obbligo. Vediamo cosa rischia chi non si è adeguato a quanto disposto.

Tra non molto prenderanno il via i controlli e chi non ha ottemperato tale obbligo rischia una multa da 500 a 2.500 euro per ogni unità immobiliare.

In un primo momento, la scadenza per l’installazione era stata fissata al 31 dicembre 2016, il decreto Milleproroghe ha poi previsto una proroga di altri 6 mesi arrivando alla data del 30 giugno 2017.

Il Movimento Difesa del Cittadino chiede però una nuova proroga. Il presidente nazionale del Movimento Difesa del Cittadino, Francesco Luongo, ha spiegato: “L’autunno è alle porte e molti edifici non si sono ancora adeguati ai nuovi obblighi soprattutto a causa della confusione sulla norma. Nonostante si tratti del recepimento di una direttiva europea, il nostro legislatore ha lasciato in sospeso fino a quest’estate diversi punti, come quello sul criterio di ripartizione delle spese comuni. Una questione ancora non risolta riguarda l’indicazione sulla delibera dei lavori da effettuare”.

E ha aggiunto: “Siamo ancora alle prese con le varie interpretazioni della norma e questo non potrà che portare al caos generalizzato. Anche perché le associazioni di categoria stimano che un 20-30% dei condomini italiani non abbiano ancora aggiornato il proprio impianto di riscaldamento. Magari l’assemblea condominiale ha approvato la delibera dei lavori, ma l’effettiva esecuzione è ancora da realizzare. E c’è chi paventa il rischio che, all’avvio della stagione invernale, siano proprio le ditte di manutenzione a chiedere la risoluzione dei contratti con i condomini fuori regola, rifiutando il ruolo di terzo responsabile, cioè di colui che, per conto della collettività dei condomini, risponde dell’impianto stesso davanti alla legge. Non vogliamo assistere a un’assurda emergenza freddo, con milioni di italiani lasciati senza riscaldamento per i mancati lavori o peggio per i ricatti di ditte senza scrupoli. Chiediamo al Ministero dello Sviluppo Economico di intervenire subito con una proroga per evitare situazioni grottesche”.

L’obbligo di installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici è stato introdotto dalla direttiva europea sull’efficienza energetica 2012/27/Ue, recepita dal decreto legislativo 102/2014.

Si ricorda che le termovalvole regolano automaticamente lo “spegnimento” del termosifone, quando questo ha raggiunto una temperatura desiderata, che va da 0 a 5; i contabilizzatori, applicati a ciascun calorifero, permettono, invece, di calcolare esattamente i propri consumi.

Aggiornamento Istat del canone di locazione di agosto 2017

 

Gtres

Per adeguare periodicamente il canone di locazione si utilizza l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) reso noto mensilmente dall'Istat. Vediamo l'indice di agosto 2017 appena pubblicato dall'Istituto nazionale di statistica.

La maggior parte dei contratti prevede un adeguamento annuale dei canoni di locazione, ma ci sono anche dei casi in cui l'aggiornamento è mensile. Alcuni accordi prevedono inoltre che il calcolo si applichi al 75%, mentre altri al 100%.

L'ultima rilevazione dell'indice dei prezzial consumo dell'istat è la seguente:

Indice generale FOI*          101,04                                             
Variazione % rispetto al mese precedente    +0,4          
Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente +1,2
Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti  +1,1

Mutui, mercato a due velocità: diminuiscono le richieste e aumenta l'importo medio

 

 

Sarà per il ridimensionamento del mercato delle surroghe o per la persistente fragilità del contesto economico, ma dopo il trend positivo registrato nel 2016, si assiste adesso a una brusca frenata nel numero delle richieste di nuovi finanziamenti per l'acquisto della casa. Secondo il barometro Crif, infatti, agosto si è chiuso con un -14,4%, mentre il bilancio dei primi otto mesi dell'anno parla di un calo del 7,4% rispetto allo scorso anno.

Dopo la forte crescita registrata lo scorso anno, grazie alla spinta delle surroghe, la contrazione del numero dei potenziali mutuatari interessati alla rottamazione del vecchio mutuo si sta riflettendo sui volumi di richieste. Di per contro, invece, si conferma la tendenza degli aspiranti mutuatari a richiedere importi sempre più elevati, con un valore medio che ad agosto ha registrato una crescita del 2,3%, attestandosi a quota 126.650 euro. Per quanto riguarda i piani di rimborso, c'e' una richiesta verso quelli superiori ai 15 anni, che rappresentano il 15% delle richieste. La classe compresa tra i 15 e i 20 anni raccogliere da sola il 24,4% del totale.

Secondo Simone Capecchi Executive Director di CRIF: "nonostante i tassi applicati risultino ancora allettanti e il mercato del credito al consumo europeo stia registrando le migliori performance degli ultimi 10 anni [...] il trend dei mutui sembra segnare il passo dopo le brillanti performance degli ultimi anni a causa del ridimensionamento delle surroghe. Conforta, però, la costante crescita degli importi medi richiesti per tutte e tre le forme tecniche considerate, indice di una maggiore capacità di spesa da parte delle famiglie. Di questo gli Istituti di credito dovranno tenere conto per sviluppare e ampliare la proposizione delle nuove offerte, rimanendo però attenti alla verifica della sostenibilità finanziaria dell’operazione in ottica credito responsabile.”

Agenzia delle Entrate: +5% al sud-0,9 nelle isole- 3,8% in media in italia-incremento compravendite di abitazioni nel II trim 2017 grazie ai prezzi in ribasso

 

 

In rialzo le compravendite di abitazioni nel II trimestre 2017. Secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'Agenzia delle Entrate, tra aprile e giugno si sono vendute 145.529 case nel nostro Paese, con un aumento del 3,8% rispetto allo scorso anno. 

A presentare il tasso di variazione più elevato è stato il Sud, +5%, mentre nelle Isole la crescita è stata pari allo 0,9%. In linea alla media nazionale le aree del Nord Est e del Centro (+3,6%).

I comuni capoluogo e non capoluogo

Nei capoluoghi la crescita si è fermata sotto il 3% mentre nei comuni più piccoli si è registrato un maggior dinamismo. Questo divario dei tassi di crescita è particolarmente evidente nel Nord Est, dove il risultato per i capoluoghi è stato addirittura negativo, -2,1%, mentre i comuni minori sono cresciuti di oltre il 6%, il dato più elevato tra gli ambiti analizzati. Meno sensibili sono le differenze rilevate nelle altre aree e nelle Isole, in controtendenza, il mercato nei capoluoghi cresce più che nei comuni minori, +1,6% rispetto a +0,5%.

Le superfici medie delle abitazioni

In termini di superficie, nel II trimestre 2017, le oltre 145 mila abitazioni compravendute equivalgono a 15,3 milioni di m2  in crescita del 3,8% rispetto al II trimestre del 2016, esattamente in linea con il rialzo del NTN. La superficie media dell’abitazione compravenduta, pari a poco più di 105 m2 nel II trimestre 2017, si nota come questo sia immutato rispetto all’omologo trimestre dell’anno precedente. Le superfici medie più elevate delle abitazioni scambiate si osservano nel Nord Est dove gli immobili in media hanno superato i 112 m2 , mentre le abitazioni più piccole sono state quelle acquistate nel Nord Ovest, 101 m2 circa.

La maggior parte delle compravendite nel II trimestre 2017 ha riguardato le unità con superficie compresa tra 50 m 2 e 85 m 2 , oltre il 30% degli acquisti, e quelle nella classe di superficie tra 85 e 115 m2 , il 27,7% del totale. I tagli più grandi si sono divisi in parti uguali quasi un terzo degli scambi, rappresentando entrambi circa il 16% delle abitazioni compravendute. La quota di acquisti di unità di taglio più piccolo, fino a 50 m2 , è stata del 9% circa. 

Chi paga le spese dei balconi aggettanti?

 

 

Balconi aggettanti: cosa sono. Le spese di manutenzione sono a carico del proprietario, salvo eccezioni.

Esiste una norma che elenca i beni condominiali [1]. In base a questa legge sono beni comuni, ad esempio, la facciata del fabbricato, i muri maestri del palazzo, le scale di accesso alle singole proprietà private, ecc. Evidentemente, la manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, di questi beni comuni è a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore delle singole proprietà, calcolato ai fini della suddivisione delle spese, sulla base della vigente tabella millesimale generale.

Vi sono, invece, alcuni beni sui quali la legge non fa chiarezza. La recente riformulazione della materia condominiale non è stata decisiva in questo senso ed allora è necessario rifarsi alla giurisprudenza per capire, se e in che termini, “alcuni elementi del condominio” sono o meno di proprietà comune. Si tratta di un chiarimento molto importante, poiché da esso dipende la divisione delle spese tra tutti i proprietari oppure soltanto a carico di alcuni. Ebbene tra i beni in questione, ci sono i cosiddetti “balconi aggettanti”: cosa sono e come dividere le spese di manutenzione sugli stessi? Scopriamo insieme le risposte.

Cosa sono i balconi aggettanti?

Il balcone è considerato aggettante quando sporge dalla facciata del fabbricato. Si tratta di un’ipotesi strutturale assai frequente nei nostri condomini. Essi si distinguono da quelli invece incassati. Questi, infatti, non sporgono dai muri perimetrali, essendo un tutt’uno con la facciata del fabbricato. Ebbene, quando il balcone è aggettante, cioè sporgente, esso viene pacificamente considerato un bene di proprietà privata, poiché serve alla proprietà privata ed è privo di una funzione strutturale per il condominio [2].

Chi paga le spese dei balconi aggettanti?

Esiste una norma di legge che sembrerebbe rispondere alla domanda in questione [3]. In base a tale disposizione, le spese di manutenzione dovrebbero essere così ripartite:

• il pavimento del balcone sarebbe a carico del proprietario dell’immobile a cui serve;
• la parte sottostante il balcone (cioè quella che fa da tetto all’appartamento inferiore) sarebbe invece di competenza del proprietario sottostante lo stesso.

Ebbene, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [4], nell’interpretare le norme in materia, ha ritenuto inapplicabile al caso in esame, la norma richiamata in nota [3]. Essa afferma che …i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c…

Quindi, alla luce della citata interpretazione, sia la parte soprastante che quella sottostante del balcone aggettante, dovrebbero essere di proprietà e competenza, per le spese, del proprietario dell’appartamento cui esso serve. Tuttavia, anche a tal proposito, la Cassazione non ha fatto mancare la sua precisazione, evidenziando un’eccezione alla predetta regola. In particolare, essa ha affermato che …i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v. ex multis Cass. n. 6624/2012, n.15913/2007) Con la conseguenza che le opere di manutenzione dei medesimi competono al corrispondente proprietario….

Pertanto, se la parte sottostante presenta elementi decorativi, di caratteristiche simili a quelli cosiddetti frontali e che s’inseriscono nel contesto dell’estetica del fabbricato espressa dalla facciata del palazzo, essi saranno dei beni comuni e, in quanto tali, di competenza condominiale (cioè con le spese a “carico” di tutti i proprietari).