Chi deve pagare la TASI

 

Una breve guida per individuare chi sia obbligato per legge a versare la tassa sui servizi indivisibili (TASI).

Chi deve pagare la TASI? La risposta che la legge fornisce a questo quesito è che sono obbligati a versare la Tasi tutti i possessori o detentori a qualsiasi titolo di fabbricati abitativi o non abitativi (a qualunque uso siano adibiti) e di aree edificabili.

Fatta questa essenziale premessa, occorre subito aggiungere che sono esentati per legge e, quindi, non si deve pagare la TASI:

• sull’abitazione principale del contribuente (quella nella quale si ha la residenza anagrafica e si dimora abitualmente a condizione che non sia di lusso, cioè non sia classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9),
• e sulle pertinenze dell’abitazione principale (l’esenzione si applica ad una pertinenza per ciascuno dei tipi previsti dalla classificazione catastale che distingue le pertinenze C/2, cioè le cantine, C/6, cioè i posti auto o box e C/7, cioè le tettoie).

Chi deve dunque pagare la TASI? Dopo aver chiarito in linea generale chi sia tenuto a versare la Tasi, analizziamo i casi che più frequentemente pongono problemi ai contribuenti:

• se l’immobile è in comproprietà a più soggetti, ciascuno dei comproprietari deve pagare la sua quota di tassa (corrispondente alla quota di comproprietà), ma nei confronti del fisco tutti sono tenuti in solido (il fisco, cioè, se qualcuno non versa il dovuto può pretendere l’intera somma da ogni singolo comproprietario);
• se l’immobile è concesso in locazione o dato in comodato e il locatario o il comodatario occupa l’immobile per più di sei mesi nell’arco di un anno solare, toccherà a lui versare al Comune una percentuale tra il 10% ed il 30% della Tasi complessivamente dovuta (l’esatta percentuale è fissata nel regolamento che ogni singolo comune è obbligato ad emanare), mentre al proprietario spetterà pagare la percentuale residua (cioè tra il 70% ed il 90% del totale dovuto); nei confronti del fisco l’obbligazione non è in questo caso solidale (quindi se uno dei due soggetti, proprietario e locatario, non dovesse pagare la percentuale che gli spetta il fisco non potrà pretenderla dall’altro soggetto);
• se per l’occupante (cioè per il locatario o il comodatario) l’abitazione costituisce abitazione principale (se, cioè, è la sua dimora abituale in cui ha fissato la residenza anagrafica), egli è esente dal pagamento della percentuale di Tasi che gli spetterebbe di pagare (il proprietario, invece, sarà tenuto a pagare regolarmente la sua quota parte di Tasi).

Esistono altri casi di esenzione dalla Tasi?

La legge estende alla Tasi le stesse esenzioni previste in materia di Imu per cui anche in materia di Tasi viene equiparata all’abitazione principale e, quindi, è esente dal pagamento della Tasi:

1. un immobile ad uso abitativo posseduto in Italia da cittadini italiani non residenti ed iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero, se sono già pensionati nei paesi ove risiedono e se il possesso è a titolo di proprietà o usufrutto e l’immobile non sia locato o ceduto in comodato;
2. la casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato con il provvedimento che sancisce la separazione legale o l’annullamento o lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio a condizione che egli vi dimori abitualmente e vi abbia la residenza anagrafica;
3. gli immobili di proprietà delle cooperative a proprietà indivisa e che siano adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari o abitate da studenti che siano soci assegnatari anche se non vi risiedono;
4. gli immobili destinati ad alloggi sociali in base al decreto ministeriale del 22.4.2008;
5. una unità immobiliare e relative pertinenze (se non concesse in affitto) possedute dal personale in servizio permanente delle forze armate, della polizia, del personale dei vigili del fuoco e del personale della carriera prefettizia (indipendentemente dalla dimora e dalla residenza);
6. i Comuni possono anche considerare abitazione principale ed esentare dal pagamento della Tasi (indicandolo nel regolamento locale) l’abitazione, non locata, posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che permanentemente siano ricoverati e trasferiscano la loro residenza in case di cura o istituti sanitari;
7. i rifugi alpini non custoditi, i punti di appoggio e i bivacchi;
8. i regolamenti comunali possono anche esentare dal pagamento della Tasi (occorre quindi analizzare il regolamento del comune dove è ubicato l’immobile per averne certezza): a) abitazioni con unico occupante; b) abitazioni utilizzate per usi stagionali o per altro uso limitato e discontinuo; c) abitazioni occupate da persone che risiedono all’estero per più di sei mesi; d) locali e aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo ma ricorrente; e) fabbricati rurali ad uso abitativo.

Bonus casa 2017: le agevolazioni in scadenza

 

Siete in procinto di comprare casa o di fare dei lavori nella vostra abitazione?

Il Sole 24 Ore ci ricorda che alcuni bonus scadranno a dicembre 2017 e non per tutti è previsto un rinnovo.

Ecobonus al 65% sui lavori di riqualificazione energetica. Per le singole abitazioni, salvo nuove proroghe, a gennaio 2018 tornerà in vigore l’agevolazione del 36% e la misura resterà valida, fino al 2021, per gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni del condominio. In questi casi il bonus potrebbe arrivare al 75% sugli interventi di natura più complessa.

Agevolazioni per lavori in casa o condominio. Nel 2016 questo bonus è stato richiesto per 1,4 milioni di ristrutturazioni e il trend continua anche nel 2017. Questa misura permette di recuperare il 50% delle spese sostenute, fino a un tetto massimo di 96 mila euro, ma se non vi saranno proroghe lo sconto tornerà ad essere il 36%,  con un tetto di spesa di 48 mila euro.

Bonus mobili. Si tratta di una detrazione Irpef del 50% sull’ acquisto di mobili e grandi elettrodomestici che abbiano classe energetica minima A+ (per i forni la classe minima è la A). Tutto ciò deve però essere finalizzato all’arredo di un immobile in ristrutturazione.

Cedolare secca al 10% per affitti a canone concordato. Era stata introdotta nel Decreto Casa del 2014, ma dal 2018 a meno di improbabili proroghe, si tornerà a pagare l’aliquota del 15%.

Agevolazioni sull’acquisto. Chi compra case ad alta efficienza energetica (A o B) a scopo di locazione può chiedere una deduzione del 20% in 8 anni sul prezzo, questa agevolazione è in scadenza e difficilmente verrà rinnovata per il 2018.
Scade a dicembre 2017 anche la detrazione decennale dall’Irpef del 50% dell’Iva pagata per gli acquisti di abitazioni direttamente dal costruttore, questa misura, più richiesta della precedente, potrebbe avere qualche speranza di proroga.

Il Sole 24 Ore, infine, ci ricorda che un’agevolazione è già scaduta: dal 31 Giugno 2017 non è più possibile ottenere lo sconto sul pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulle case acquistate all’asta. Un bonus che era valido solo per l’acquisto della prima casa e che portava le imposte ad appena 200€.

Affitti brevi: cosa cambia con la nuova normativa

 

 

La conversione in legge del decreto legge 50 del 2017 cambia la normativa fiscale per gli affitti brevi.
Tra le novità, a partire dal 1° giugno 2017, c’è l’estensione della cedolare secca al 21% anche per questa tipologia di contratti.

Cosa si intende per “Locazione breve”? Sono quei contratti di affitto con una durata inferiore ai 30 giorni.
In particolare, con questo Decreto Legge, la definizione si estende anche a:

• contratti di locazione che prevedano servizi di pulizia locali e cambio biancheria;
• contratti di sublocazione;
• contratti conclusi dal comodatario che prevedano la concessione dell’immobile a terzi.

Secondo le stime dell’Agenzia delle Entrate il mercato degli affitti brevi riguarda 500.000 immobili.

Il Decreto prevede che una “locazione breve” possa essere stipulata direttamente dal proprietario di casa o “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare”, includendo anche i portali telematici sui quali avviene il pagamento del soggiorno.

Le novità più importanti del decreto riguardano chi esercita l’attività di intermediazione immobiliare, che dovrà:

• Trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti stipulati per il loro tramite.
• Se il pagamento viene gestito dall’intermediario o dal portale quest’ultimo opererà come sostituto d’imposta, trattenendo la ritenuta del 21%, provvedendo al relativo versamento e alla certificazione annuale.
• Se l’affittuario sceglie il regime ordinario, non avvalendosi della cedolare secca, la ritenuta sarà a titolo di acconto Irpef.

Per conoscere le modalità di trasmissione dei dati dovremo attendere il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, previsto per il 25 luglio.

Gli obblighi si applicano anche agli intermediari (agenzie o portali) non residenti in Italia, anche se privi di una stabile organizzazione nel nostro paese. Sarà loro dovere nominare un rappresentante fiscale che si occupi della riscossione delle somme.

La norma ha l’obiettivo di combattere l’evasione fiscale da parte di chi affitta case e stanze per brevi periodi.

Novità anche per i viaggiatori: la tassa di soggiorno si estende anche a chi decide di alloggiare in case private

Mutui: nel I semestre del 2017 cala la domanda, ma aumenta l'importo richiesto

Crif

Nel primo semestre del 2017 diminuisce il numero di richieste di nuovi mutui (-5,7% rispetto al 2016), ma si registra una decisa crescita dell'importo medio, che ha quasi raggiunto la quota di 125mila euro, con un incremento del 2,0% rispetto al 2016. Sono questi gli ultimi dati del Barometro Crif relativo ai primi sei mesi dell'anno.

Il mese di giugno appena concluso si è caratterizzato per una contrazione pari a -7,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente (valore ponderato, a parità di giorni lavorativi), probabilmente anche a causa del rallentamento delle surroghe in atto da inizio anno.

Importo medio dei mutui richiesti

Crif Per quanto riguarda l’importo medio richiesto, l’ultima rilevazione del Barometro CRIF registra segnali incoraggianti. Nello specifico, nel mese di giugno appena concluso il valore medio richiesto si è attestato a 127.282 Euro, decisamente superiore a quello registrato nel corrispondente mese dell’anno precedente (quando era risultato pari a 122.992 euro).

Più in generale, quindi, nei primi sei mesi dell’anno in corso sembra consolidarsi il trend di costante incremento del valore: l’importo medio richiesto è infatti risultato pari a 124.997 Euro, in crescita del +2,0% rispetto al dato del corrispondente periodo dell’anno precedente. 

Crif

Classi di importo dei mutui richiesti

Relativamente alla distribuzione delle richieste per fasce di importo, nel primo semestre 2017 le preferenze degli italiani si sono concentrate nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,5% del totale.

Rispetto ai dati rilevati nello stesso periodo del 2016 si nota uno spostamento delle richieste verso le classi di importo maggiori (+1,4 punti percentuali per le classi di importo superiore ai 150.000 Euro) a cui corrisponde un calo equivalente della classe di importo al di sotto dei 100.000 Euro.

Classi di durata dei mutui richiesti

Per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe per classe di durata, ancora una volta è quella compresa tra i 16 e i 20 anni ad essere risultata la preferita dalle famiglie italiane, con una quota pari al 24,2% del totale, seguita dalla fascia tra i 26 e i 30 anni, con il 21,7%.

Rispetto all’anno precedente, si registra una crescita delle richieste con piani di rimborso sempre più lunghi (+2,0 punti percentuali per le classi di durata maggiori di 20 anni) va letto come maggiore incidenza delle richieste di nuovi mutui rispetto alle surroghe (per loro natura con durata inferiore) e la necessità di adottare soluzioni in cui la rata mensile incida nel modo più lieve possibile sul bilancio familiare.

Crif

Distribuzione delle domande per fasce d'età

I dati relativi alla distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, infine, confermano la predominanza della fascia compresa tra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 35,5% del totale, seppur in calo di -0,6 punti percentuali rispetto al dato di giugno 2016.

A bilanciare questo calo, nel confronto con l’anno scorso si segnala un incremento di +0,5 punti percentuali delle fasce di età comprese tra i 45 e i 54.

Crif

”Dopo un inizio anno pressoché in linea con il 2016, le ultime rilevazioni del 2017 hanno registrato un calo delle interrogazioni di mutui sul SIC di CRIF, portando in negativo il saldo del primo semestre, dovuto prevalentemente alla diminuzione del fenomeno delle surroghe. La diminuzione del livello rischio di credito ed il perdurare di condizioni ancora estremamente espansive della politica monetaria, sono fattori che aiuteranno lo sviluppo degli impieghi e dei mutui immobiliari – commenta Simone Capecchi, Executive Director di CRIF.

“Infatti, Le aziende di credito hanno assistito ad un ottimo semestre per il segmento immobiliare nel nostro Paese, con transazioni e forte interesse da parte degli investitori esteri. Raccomandiamo quindi di sfruttare questa favorevole fase espansiva del mercato, interpretando al meglio anche le nuove tecnologie "digital" con cui sviluppare proposte commerciali integrate per l’acquisto casa con un modello open bank” - conclude Capecchi.

Mutui e prestiti: il settore torna in salute

 

Dall’ultimo Osservatorio Assofin – Crif – Prometeia è emerso che il 2016 è stato un vero e proprio anno d’oro per i mutui, complici offerte sempre più favorevoli, una maggiore fiducia dei consumatori, migliori condizioni del mercato immobiliare residenziale e tassi di interesse sensibilmente più bassi. I finanziamenti con obiettivo l’acquisto di un’abitazione, in un anno, sono cresciuti del 31,7% e hanno continuato ad aumentare anche nei primi tre mesi del 2017, seppure a ritmi più lenti (+25,8% su base annua).

Meno surroghe e valori vicini al pre-crisi

Se i mutui registrano costanti aumenti del loro volume, quello delle surroghe risulta in diminuzione perché in calo sono i finanziamenti per cui conviene ancora optare per questa soluzione. Alla fine del 2016 il volume delle surroghe era sceso dello 0,1%, dopo tre anni di costanti aumenti, e nel primo trimestre 2017 si parla di un -27,5%.

Per ciò che riguarda i prestiti, invece, le notizie sono buone e i valori si stanno avvicinando al periodo precedente alla crisi economica. I flussi finanziati sono aumentati del 16,3% rispetto a quanto rilevato nel 2015; i ritmi sembrano rallentare, ma di poco, all’inizio di quest’anno, considerato che nel primo trimestre 2017 l’incremento è stato pari al 15,4%.

Cosa si finanzia

Analizzando i flussi del credito al consumo all’inizio del 2017, questi sono aumentati del 26% per l’acquisto di auto e moto e del 22,8% per il comparto dei prestiti personali. È scesa del 7,3% l’erogazione di finanziamenti per altri beni e servizi, soprattutto a causa di un calo degli acquisti di elettrodomestici e componenti di elettronica. Sta bene, invece, il comparto dell’arredamento, grazie soprattutto agli effetti dei bonus fiscali sulle ristrutturazioni.

La qualità del credito è migliore

I numeri sui flussi di credito sono quindi positivi e lo sono altrettanto anche quelli sul tasso di default, vale a dire il rischio sofferenze per ritardo nei pagamenti di almeno sei rate e potenziali sofferenze: nell’ultima rilevazione effettuata lo scorso marzo, il valore ha toccato il livello più basso degli ultimi anni, assestandosi all’1,7%, contro l’1,9% del 2016. Analizzando soltanto il tasso di default relativo ai mutui, siamo a livelli ancora più bassi, con un 1,3%, numero praticamente prossimo ai valori pre-crisi.

Gli analisti riflettono su come una maggiore cautela, rispetto al passato, sia da parte della domanda sia dell’offerta ha portato ad avere un credito generalmente di qualità maggiore. Ciò che si eroga, quindi, è molto meno a rischio rispetto agli anni più intensi della crisi economica. Anche a causa della minore incidenza delle surroghe sul totale dei mutui erogati, sono aumentati i finanziamenti finalizzati all’acquisto che coprono cifre superiori ai 200mila euro da rimborsare per periodi più lunghi di 25 anni.

Secondo le stime degli esperti il prossimo triennio (2017-2019) vedrà consolidarsi la crescita dei prestiti, avendo già un’ottima base di partenza, solida e in salute, perché si ritorni a una fase più che positiva del comparto

Che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino?

 

Se il proprietario/locatore vuol vendere l’immobile locato, l’inquilino ha il diritto di prelazione sull’acquisto. Modalità e limiti del diritto di prelazione.

In presenza di un contratto di locazione, la legge disciplina le regole che il proprietario deve rispettare alla scadenza del primo periodo di decorrenza contrattuale. Sostanzialmente, a parte alcuni casi particolari (tra questi, la decisione di vendere l’immobile affittato), il locatore deve concedere il rinnovo all’inquilino.

Ebbene, se alla prima scadenza contrattuale, il proprietario è intenzionato a cedere il proprio appartamento, deve concedere al conduttore (cioè l’inquilino) la possibilità di acquistarlo a preferenza sugli altri ipotetici e potenziali acquirenti. Tecnicamente, tale diritto si definisce di prelazione.

Che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino?

Il contratto di locazione abitativa ha, normalmente, una durata di 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un periodo corrispondente (cioè altri 4 anni). Detto ciò, la legge [1], consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate.

Ad esempio, il proprietario può inviare disdetta all’inquilino se vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado.

Oppure, sempre ad esempio, il proprietario può evitare il rinnovo per i successivi 4 anni, allorquando voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Ebbene in quest’ultimo caso, cioè se è intenzione del locatore vendere l’immobile affittato, deve necessariamente riconoscere all’inquilino, il diritto di prelazione sulla predetta vendita.

In altre parole, deve essere concessa al conduttore la possibilità di acquistare l’immobile locato prima ed a preferenza rispetto a tutti gli altri. Ovviamente tale facoltà potrà essere esercitata limitatamente, e cioè entro sessanta giorni dalla comunicazione ricevuta, soltanto se saranno rispettate le condizioni di vendita proposte dal proprietario, tra le quali chiaramente, il prezzo richiesto.

È bene precisare che, se il locatore non rispetterà il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto nei riguardi dell’acquirente dell’immobile e/o dei successivi, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto [2].

L’inquilino ha sempre il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è concesso all’inquilino soltanto in occasione della prima scadenza, cioè qualora il proprietario abbia manifestato la volontà d’impedire il rinnovo del contratto, ad esempio, per gli ulteriori 4 anni, motivandolo con l’intenzione di vendere l’immobile locato.

Tale conclusione è stata sancita dalla Suprema Corte di Cassazione la quale ha precisato che il diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene [3

Tasse immobili in discesa, impatto TASI

 

L'eliminazione TASI prima casa ha prodotto un risparmio di 175 euro a famiglia: report sulle tasse immobiliari del Ministero delle Finanze.

Barbara Weisz - 30 maggio 2017

I proprietari di immobili nel 2016 hanno risparmiato 175 euro a testa in media grazie all’eliminazione della TASI sulla prima casa e in genere alla riduzione del prelievo fiscale sul mattone. Le tasse immobili, sottolinea il rapporto “Immobili in Italia” del Ministero delle Finanze, dal 2016 si sono ridotte di 4,4 miliardi, di cui 3,6 riferibili all’eliminazione della TASI sulle prime case non di lusso. Il 48% del prelievo totale 2016 sugli immobili deriva dall’IMU e solo il 3% dalla TASI.

 

Ecco la composizione delle altre entrate da tassazione sulla casa: il gettito di imposte di natura reddituale è pari al 21% del totale ed è in gran parte attribuibile all’IRPEF (14% del totale) e alla cedolare secca sulle locazioni abitative (5%). IVA sulle compravendite di immobili al 13%, imposte di registro e bollo al 7%.

Fra gli effetti della fiscalità immobiliare sul mercato, il report misura l’impatto della politica di abbassamento delle tasse sulla prima casa, nell’ottica di stimolare la ripresa del mercato dell’acquisto della prima casa, e quello della cedolare secca, che mira a simulare il mercato degli affitti. Il risparmio totale del 2016 dovuto all’abolizione TASI prima casa è stato pari a 3mila 521 milioni di euro (in linea con le valutazioni che erano state fatte), con un beneficio differenziato per categoria di utente. Vediamo quanto hanno risparmiato i proprietari di prima casa divisi per tipologie:

Tipologia di reddito
Risparmio TASI

pensione
181 euro

lavoro dipendente
165 euro

impresa
167 euro

lavoro autonomo
243 euro

fabbricati e terreni
228 euro

Per quanto riguarda le classi di reddito, il beneficio maggiore in termini percentuali è a favore di coloro che guadagnano fino a 15mila 075 euro annui (risparmio dello 0,49%), mentre è relativamente omogeneo per i redditi da questa soglia fino a 183mila euro, per poi scendere di qualche punto per i redditi alti.

La cedolare secca invece produce due effetti in termini di gettito. La riduzione del prelievo favorisce la base imponibile.  Da sottolineare che la riduzione premia maggiormente i redditi alti, in considerazione del fatto che l’aliquota al 21% è leggermente inferiore al primo scaglione IRPEF (23%), mentre è praticamente dimezzata rispetto al 43% dell’ultimo scaglione. C’è poi, per tutti, un risparmio d’imposta intorno ai 3,5 punti sulle addizionali locali e l’imposta di registro e bollo. Il secondo effetto è un gettito inferiore per l’erario, perché si riduce l’imposta pagata dai contribuenti che dichiaravano i redditi da locazione prima assoggettati a IRPEF ordinaria.