Decadenza agevolazioni prima casa, i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Nella risoluzione n. 13/E l’Agenzia delle Entrate, recependo alcuni principi emersi alla luce di recenti pronunce della Corte di Cassazione, fornisce chiarimenti su come evitare la decadenza delle agevolazioni sulla prima casa. Il contribuente che vende entro cinque anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, ed entro un anno dalla cessione costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato, non perde l’agevolazione.

Quando permane l’agevolazione “prima casa”

Come previsto dal Testo unico dell’imposta di registro, il trasferimento dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore, salvo che il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile ad uso abitativo classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire a propria abitazione principale.

Come precisato in precedenti documenti di prassi, la decadenza dal beneficio è impedita anche se il contribuente provvede all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile destinato ad abitazione principale.

La precisazione recata dalla risoluzione

Il documento di prassi, alla luce della recente evoluzione della giurisprudenza di legittimità, precisa ulteriormente che la decadenza dall’agevolazione è impedita anche se la costruzione del nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale venga effettuata su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato

Affitti non pagati, il 51% dei proprietari denuncia mensilità saltate

Il 51% dei proprietari di casa denuncia affitti non pagati. Si tratta della metà delle persone che possiedono un'abitazione e che decidono di metterla in affitto. Una percentuale decisamente alta. A rivelarlo un’indagine dell’Adnkronos, con il contributo delle associazioni territoriali che rappresentano gli inquilini e i proprietari.

Si tratta di un dato che cresce leggermente rispetto alla stessa rilevazione del marzo scorso, quando si attestava al 48%.

La situazione peggiora rispetto alla media nazionale in alcune aree del Sud, con Napoli e Palermo che arrivano a una quota di proprietari in credito vicina al 60%. Va meglio a Roma (35%) e a Milano (24%).

Le cose non migliorano se si prende in considerazione il mancato pagamento delle rate di condominio. Il dato registra un incremento rispetto a un anno fa: sale al 32%, dal 27%, la quota di condomini in ritardo con i pagamenti. Le maggiori irregolarità si riscontrano al Sud. A Napoli, il 40% dei condomini è in debito con il proprio condominio. Mentre la quota scende al 23% a Roma e al 18% a Milano.

Come pagare meno tasse sulla seconda casa

 

L’AUTORE: Carlos Arija Garcia

 

Affittarla, cederla ad un parente, trasformarla in unità collabente. E, nei casi più estremi, demolirla. Ecco come risparmiare restando nella legalità.

Avere una seconda casa al mare, in montagna o sul lago non è sinonimo di essere ricchi, anzi: a volte rappresenta un peso economico se non insostenibile sì, almeno, gravoso. Soprattutto se la seconda casa è frutto di un’eredità arrivata nel momento più inopportuno, quando sono già stati assunti altri impegni e di avere un trilocale a 50 metri dalla spiaggia non c’era nemmeno il pensiero.

La seconda casa, in effetti, è una spesa fiscale in più. Cosa fare per risparmiare, allora? Come pagare meno tasse sulla seconda casa, restando ovviamente nella legalità, affinché da sogno non si trasformi in incubo? Vediamo, intanto, quali tasse si pagano sulla seconda casa, per poi capire come ridurle o evitarle.

Quali tasse sulla seconda casa

La prima tassa sulla seconda casa si paga al momento dell’acquisto: un’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’immobile. A questa tassa c’è da aggiungere sistematicamente altre tre: Imu, Tasi e Irpef.

Se la seconda casa si trova nello stesso Comune di residenza dell’abitazione principale contribuisce a formare il reddito imponibile Irpef del proprietario soltanto per una quota parte del suo reddito fondiario. In altre parole, acquistare una seconda casa soggetta a Imu fa reddito imponibile Irpef nella misura del 50%. Se ne deduce che la tassazione sulla seconda casa sarà equivalente alla metà della rendita catastale da indicare sulla dichiarazione dei redditi.

Intestare la seconda casa ad un parente

E’ uno dei trucchi più utilizzati per pagare meno tasse sulla seconda casa: intestare l’immobile ad un parente o ad un amico che non abbia ancora un appartamento a suo nome. In questo modo, com’è ovvio immaginare, entrambi avranno una prima casa e si risparmierà sui costi. Purché sia una persona di fiducia, perché il nuovo intestatario (figlio, cognato o compare che sia) avrà a tutti gli effetti i diritti sull’immobile. Anche il diritto di non farvi entrare e di godersela da solo oppure di affittarla o venderla. Chiedergli come garanzia la sua Ferrari non conviene: tra bollo, assicurazione e benzina, forse costa di meno avere il trilocale al mare.

Non vale fare la separazione dei beni tra i coniugi e nemmeno una finta rottura del matrimonio per intestare una casa al marito a l’altra alla moglie e così pagare meno tasse sulla seconda casa: se entrambi continuano a vivere insieme, per lo Stato una cosa del genere si chiama truffa ai danni dell’Erario pubblico. Che ha conseguenze più care del tenersi il trilocale al mare come seconda casa.

Trasformare la seconda casa in unità collabente

Trucchetto numero due: cambiare i connotati della casa al catasto, trasformandola da unità abitativa a unità collabente. Il che significa rendere tutta l’abitazione o una parte di essa inabitabile. Premesso che il riaccatastamento della casa può essere più o meno semplice a seconda dei regolamenti comunali, una casa in parte inabitabile ha una metratura inferiore sulla quale calcolare le tasse. Alcuni Comuni tengono, comunque, conto di quella metratura in quanto fa parte dell’immobile, ma la sottopongono ad un’aliquota più bassa. Quindi il risparmio c’è. Questo il vantaggio. Ma c’è anche uno svantaggio: quella porzione di immobile la si dovrà davvero lasciare in condizioni di non essere abitata, cioè che non abbia l’allacciamento alle utenze di luce, acqua e gas e che, ad esempio, non abbia degli infissi. Altrimenti scatta la truffa.

Affittare la seconda casa

Soluzione numero tre per pagare meno tasse sulla seconda casa (o tentare di farlo): affittarla. Dal Fisco qualcosa si recupera ed, in più, c’è un’entrata fissa tutti i mesi che, altrimenti, non si avrebbe.

Si può, per esempio, adottare il regime della cedolare secca, cioè quello sostitutivo dell’imposta sugli affitti che garantisce una tassazione agevolata ridotta tra il 10% ed il 21%.

Piano B per pagare meno tasse sulla seconda casa affittata: il canone concordato. L’unica condizione richiesta è che la seconda casa si trovi in un Comune ad alta densità di popolazione, cioè non in un paesello sperduto in mezzo alla campagna con quattro anime ed altrettante pecore. Il reddito che deriva dalla locazione sarà pari al reddito fondiario (cioè, quello relativo al possesso di terreni o fabbricati) ridotto del 30%. E quant’è questo reddito fondiario dal quale dedurre il 30%? E’ pari al maggior valore tra il canone risultante dal contratto di affitto ridotto forfettariamente del 5% e il valore della rendita catastale rivalutata del 5%. Se la matematica non mi tradisce, dal valore del canone va ridotto il 30% + il 5%. L’agevolazione aumenta se l’immobile è di interesse storico o artistico.

Abbattere la seconda casa

A mali estremi, estremi rimedi. Se si riceve in eredità un immobile fatiscente, bisognoso di un consistente intervento di ristrutturazione e, per di più, in una zona che il proprietario non frequenterà mai (metti che lo zio della Basilicata la lascia al nipote valdostano, così per dire), per pagare meno tasse sulla seconda casa una soluzione può essere demolirla. Non crediate sia una cosa così strana: ci sono molti più casi di quelli che potreste pensare. Come detto, si tratta di case su cui non vale nemmeno la pena di metterci le mani, disabitate da tempo, con le pareti interne che cascherebbero giù al primo starnuto. Se la loro metratura e la loro posizione contribuiscono, comunque, a fare reddito perché possono essere considerate abitabili con un intervento di ristrutturazione, tanto vale. Due colpi di ruspa. Con tutti i rispetti per lo zio.

Tassa rifiuti casa disabitata, quando è possibile l’esenzione o la riduzione

 

La Tari è la tassa sui rifiuti, che ha sostituito le vecchie Tarsu, Tares e Tia. E’ uno dei tre balzelli che gravano sull’abitazione. Nell’ipotesi di casa disabitata è possibile l’esenzione del suo pagamento?

Come sottolineato da Studio Cataldi, la Tari è costituita da una componente fissa, data dal costo del servizio erogato che viene determinato dalla superficie dell'abitazione, e da un costo variabile, dato dalla quantità effettiva di rifiuti prodotti da chi abita l’immobile. Per quest’ultima sono previste esenzioni e riduzioni.

Tari, quando c’è l’esenzione

La legge prevede una riduzione o esenzione dal pagamento della Tari relativamente alle seconde case disabitate quando l’immobile è inutilizzabile (qualora un immobile non sia utilizzabile perché, ad esempio fatiscente o non sfruttabile in alcun modo, vi è esenzione totale dal pagamento della Tari, la totale inutilizzabilità dovrà essere provata effettivamente dimostrando che nel locale non vi sia alcun allaccio di rete elettrica, idrica o fognaria); nel caso di cantine e garage; quando la seconda casa è in ristrutturazione.

Tari, quando c’è la riduzione

Ci sono casi, poi, in cui è possibile fruire di riduzioni sulla Tari e/o agevolazioni:

• immobili abitati da una sola persona;
• case per le vacanze;
• immobili occupati da soggetti che per almeno sei mesi all’anno risiedono all'estero;
• fabbricati rurali;
• contribuenti che effettuano lo smaltimento dei rifiuti in proprio tramite compostaggio o che abbiano realizzato interventi per produrre meno rifiuti: tale ultima ipotesi dovrà essere verificata dal Comune.

Per poter richiedere l’esenzione dal pagamento o la riduzione occorre rivolgersi al proprio Comune di residenza o compilare l’apposito modulo predisposto all’interno del sito web dell’amministrazione comunale.

Cedolare secca, i chiarimenti sulla comunicazione al conduttore

 

 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con quali modalità è necessario comunicare al conduttore la rinuncia agli aggiornamenti del canone in caso di opzione per il regime della cedolare secca.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

Con quali modalità è necessario comunicare al conduttore la rinuncia agli aggiornamenti del canone in caso di opzione per il regime della cedolare secca?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

Nel caso in cui il locatore eserciti l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente (articolo 3, comma 11, Dlgs 23/2011).

Quindi, per poter beneficiare della cedolare secca, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. E’ esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore.

La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Qualora, in sede di proroga, il locatore confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare, con le medesime modalità, agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.

La comunicazione non è richiesta per i contratti di locazione nei quali è espressamente prevista una clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone e per i contratti di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni. Infatti, in relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento del canone (circolare 20/E del 4 giugno 2012, paragrafi 8 e 9).

Si ricordi, infine, che le disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti (articolo 3, comma 11, ultimo periodo, Dlgs 23/2011).

Chi paga le spese di registrazione dell’affitto? chiarimento sulla differenza fra obbligo di registrazione in capo al proprietario e compartecipazione nel pagamento delle imposte sulla registrazione contrattuale etc…

 

Tasse per l’affitto: il pagamento dell’imposta di registro dovuta all’agenzia delle Entrate spetta per metà al padrone di casa e per l’altra metà all’inquilino.

Se hai intenzione di firmare un contratto di affitto, nel valutare la convenienza dell’appartamento avrai probabilmente considerato anche l’impatto fiscale: difatti, a meno che tu non voglia incorrere nelle gravi conseguenze giuridiche di un affitto in nero, c’è sempre da pagare la registrazione del contratto. Non è solo una questione di carattere tributario e di evasione delle tasse: un contratto di affitto non “dichiarato al fisco” è come se non fosse mai stato firmato neanche per il diritto civile.

Ma chi deve pagare le spese di registrazione? È possibile fare in modo che tali importi vengano pagati solo dal padrone di casa o che questi le addossi interamente all’inquilino? Ecco la risposta.

Se materialmente spetta al padrone di casa provvedere alla registrazione del contratto di affitto – cosa che deve fare necessariamente e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata – le spese dell’imposta di registro devono essere divise per metà tra conduttore e locatore. In pratica, la tassa grava al 50% sul padrone di casa e per l’altra metà sull’inquilino. A stabilirlo è la stessa legge che regola il contratto di locazione [1].

Il contratto di affitto può derogare a tale regola sulla ripartizione delle spese, ma solo in modo più sfavorevole al locatore e mai all’inquilino. Ad esempio, è possibile addossare tutto il pagamento della registrazione sul padrone di casa, senza alcun obbligo economico a carico dell’inquilino. Non è invece possibile il contrario: è infatti nullo il patto con cui il padrone di casa, nel contratto di affitto, stabilisce che i costi della registrazione debbano essere sostenuti integralmente dall’affittuario. Quindi, in tal caso, se anche l’inquilino dovesse firmare una simile clausola con il contratto, potrebbe poi, in un successivo momento, rifiutarsi di pagare.

Attenzione però: se la divisione delle spese di registrazione del contratto è una questione che regola i rapporti tra padrone di casa e affittuari, nei confronti del fisco valgono regole completamente diverse. Difatti, come sostenuto più volte dall’Agenzia delle Entrate [2], locatore e conduttore restano solidalmente responsabili dell’assolvimento dell’imposta. Detto in termini pratici, al di là di ciò che è stato previsto nel contratto di affitto (addebito del 100% dell’imposta sul locatore o al 50% su entrambe le parti), in caso di mancata registrazione l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento a tutti e due i soggetti. Può cioè inviare l’accertamento tanto all’inquilino – chiedendogli tutto l’importo – quanto al padrone di casa. Ovviamente, chi paga l’importo potrà rivalersi, nei confronti dell’altra parte, nei limiti del 50%.

Ciò che abbiamo appena detto può sembrare in parte contraddittorio: difatti se è vero che, dal 2016, l’obbligo di eseguire la registrazione del contratto di affitto spetta al padrone di casa, che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, perché mai l’inquilino ne dovrebbe rispondere? Per il fisco una cosa sono i rapporti civili, un’altra quelli tributari, per i quali vige la responsabilità solidale.

In ogni caso, la registrazione tardiva del contratto (purché entro un anno) consente una riduzione delle sanzioni fiscali che, altrimenti, verrebbero applicate in caso di evasione (è il cosiddetto meccanismo del ravvedimento operoso). Invece, da un punto di vista civilistico, il contratto non registrato resta sempre nullo.

Le spese di registrazione del contratto di affitto

Come abbiamo detto, se nulla dice il contratto di affitto, le spese per la registrazione sono per metà a carico del proprietario e metà dell’inquilino. In pratica per la registrazione si deve pagare:

• 2% sul canone annuale + diritti di segreteria + Marche da bollo.

In ogni caso, spetta al locatore registrare il contratto – entro 30 giorni dalla firma – presso l’Agenzia delle Entrate. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente e il mancato pagamento del canone non dà luogo a un procedimento di sfratto, ma solo a una causa ordinaria di occupazione senza titolo.

L’imposta di registro si applica in modo differente a seconda che il locatore sia un privato o soggetto passivo IVA secondo quanto di seguito illustrato.

I contratti di locazione di durata ultranovennale, devono essere trascritti nei registri immobiliari; in questo caso è dovuta anche l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro.

Ciò vale anche per la sublocazione.

Questa regola non si applica in caso di contratti formati per scrittura privata non autenticata (o verbali) di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno che sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso.

Cosa si rischia col fisco in caso di omessa registrazione dell’affitto?

In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.

In caso di omessa registrazione nel termine di 30 giorni da parte del locatore, il conduttore può chiedere al giudice di determinare le condizioni economiche del contratto.

Come si fa la registrazione del contratto di affitto?

La registrazione può essere effettuata, generalmente, presso l’Agenzia delle Entrate su supporto cartaceo, oppure in via telematica.

La modalità telematica è obbligatoria per:

• i soggetti (parte del contratto) che possiedono almeno 10 unità immobiliari;
• gli agenti immobiliari per i contratti formati per scrittura privata non autenticata e stipulati a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

La registrazione telematica può essere richiesta direttamente dalle parti oppure tramite commercialista o altro intermediario e deve essere effettuata utilizzando il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”.

Per la registrazione presso l’ufficio su supporto cartaceo le parti devono prima autoliquidare e versare l’imposta dovuta e, successivamente, richiedere la registrazione presentando presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

• 2 copie con firma in originale del contratto (ed eventuali allegati) in bollo (per l’importo v. n. 54060; il contrassegno telematico deve avere data non successiva a quella del contratto). Nel caso di contratto verbale, questo è sostituito da denuncia redatta in doppio originale su modello dell’AE, sottoscritto anche da uno solo dei contraenti;
• modello Registrazione Locazione Immobili (RLI), nel quale vanno riportate le informazioni sul contratto;
• ricevuta di versamento dell’imposta effettuato con mod. F24 Elide oppure, in alternativa, modello di richiesta di addebito delle imposte di bollo e di registro sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario;
• in caso di richiesta di registrazione di più contratti, il mod. RR.

Tali modelli sono reperibili sul sito o presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

In caso di opzione per la cedolare secca, che va indicata nel modello di registrazione, non sono dovute l’imposta di registro né quella di bollo.

A quanto ammontano le spese di registrazione dell’affitto?

L’imposta dovuta per la registrazione non può essere inferiore al minimo di € 67,00 e l’importo deve essere arrotondato all’unità di eruo per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso negli altri casi.

I titolari di partita IVA che utilizzano il mod. F24 devono versarlo in via telematica.

I codici tributo più ricorrenti sono:

– prima registrazione: 1500

– annualità successive: 1501

– cessione del contratto: 1502

– risoluzione: 1503

– proroghe: 1504

– imposta di bollo: 1505

– tributi speciali e compensi: 1506.

Agevolazioni fiscali per l’inquilino

Agevolazioni fiscali sono previste anche per il conduttore; infatti, se il contratto ha per oggetto un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, al conduttore spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, pari a:

• euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
• euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

Se in corso di locazione interviene una modifica, in più o in meno, dell’imposizione fiscale sull’immobile oggetto del contratto, rispetto a quella in atto al momento della stipula, la parte interessata può, se non riesce ad accordarsi con l’altra, adìre la Commissione di conciliazione stragiudiziale affinché provveda, nel termine perentorio di novanta giorni dalla richiesta, a determinare il nuovo canone.

Se non posso pagare il mutuo e vendo la prima casa perdo il bonus?

 

 

Chi non riesce a pagare il mutuo perché ha perso il lavoro ed è costretto a vendere l’appartamento perde il beneficio fiscale sulla prima casa?

Chi acquista la prima casa e usufruise dell’agevolazione fiscale prevista dalla legge [1] ha l’obbligo di non vendere o donare l’immobile per i primi cinque anni dall’acquisto, salvo che vi sia una causa di forza maggiore o che, entro un anno dalla cessione, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Di recente la Cassazione [2] ha chiarito che la «forza maggiore» può consistere anche nell’impossibilità di pagare il mutuo alla banca, circostanza che costringa il contribuente a vendere la casa precedentemente acquistata col bonus. Ma procediamo con ordine.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Il cosiddetto «bonus prima casa» è una detrazione fiscale che spetta a chi acquista un immobile non di lusso da adibire a propria residenza. Esso dà diritto a un notevole risparmio di imposta consistente nei seguenti benefici:

• se la casa viene acquistata da un privato, l’imposta di registro, anziché essere del 9% del valore dell’immobile è del 2% (se si tratta di un acquisto mediante leasing, l’imposta scende all’1,5%);
• se la casa viene acquistata da un costruttore, l’Iva è al 4% e non al 10%.

A quali condizioni è possibile ottenere il bonus prima casa?

La legge impone una serie di rigide condizioni per ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa:

• la casa non deve essere di lusso; non deve cioè essere classificato come A/1, A/8 e A/9 (categorie riguardanti gli immobili di maggior pregio) o A/10 (uffici);
• la casa deve essere situata nel Comune ove il contribuente ha già la propria residenza anagrafica (o, se ancora non ce l’ha, ha l’obbligo di trasferirvela entro 18 mesi dalla data dell’acquisto); o nel Comune ove svolge il proprio lavoro o ha lo studio; oppure in qualsiasi Comune in Italia se si tratta di contribuente italiano emigrato all’estero;
• il contribuente non deve essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa (in proprietà o in usufrutto) nel Comune in cui è situata la casa oggetto di tale acquisto agevolato;
• il contribuente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, in tutta Italia, di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata da lui o dal suo coniuge con il «bonus prima casa». Qualora il contribuente dovesse essere già proprietario di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione «prima casa» deve vendere la casa già posseduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato;
• la nuova casa non deve essere venduta o donata entro 5 anni, ma se la si vende è possibile non perdere il bonus prima casa se si acquista, entro 1 anno dalla suddetta cessione, un’altra casa da adibire ad abitazione di residenza principale.

Se si vende la casa per necessità

Analizziamo meglio l’ultimo dei requisiti, quello del divieto di cessione dell’immobile. Secondo la Cassazione ben è possibile la cessione se sussiste una causa di forza maggiore. Tale può essere la perdita del lavoro: lo stato di disoccupazione, che comporti l’impossibilità di pagare il mutuo alla banca, e costringa il contribuente a cedere l’immobile, non fa venire meno i bonus. Ma attenzione: non basta la semplice collocazione in cassa integrazione; è infatti necessario uno stato di oggettiva impossibilità economica. Nel caso di specie, la Corte ha respinto il ricorso di un contribuente il quale era stato messo momentaneamente a riposo: secondo i giudici, infatti, non è una causa di forza maggiore il collocamento in Cig temporanea, a maggior ragione se il contribuente non dimostra che con i minori introiti risulta impossibile pagare il mutuo. Il caso della cassa integrazione applicata al contribuente non costituisce dunque una causa di forza maggiore (la Cig era infatti temporanea e non era stato dimostrato che il minor introito avrebbe potuto rendere impossibile il pagamento del mutuo).

note

[1] Art. 1, nota II bis, co. 4, Parti I della Tariffa allegata al Dpr n. 131/1986: II-bis) 1.

«Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attivita’ ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attivita’ il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e’ ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare;

1- c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.

2- In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

3- Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita’ immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

4- In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche’ una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonche’ irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

[2] Cass. sent. n. 678/17 del 12.01.2017.