La cedolare secca può aiutare il commercio?

 

Nel corso dello scorso anno sono stati ben 600.000 i negozi che, a seguito della cessazione dell’attività sono rimasti chiusi e sfitti senza trovare un nuoco commerciante deciso a farsi carico del rischio di cominciare una nuova attività.

Il primo semestre del 2016, purtroppo, non sembra affatto aver invertito la tendenza e, secondo un’analisi compiuta da Confabitare, l’incremento percentuale delle chiusure rilevato nelle principali città italiane è in tutti i casi a doppia cifra; si parte dal +15,5% di Venezia per arrivare al +23,5% di Bologna, maglia nera di questa triste classifica.

Anche città solitamente più vive da un punto di vista commerciale e, soprattutto, dei piccoli esercizi, non hanno vissuto storie diverse; a Milano l’incremento registrato è stato pari al 23,2%, a Torino del 22,6% a Genova del 22,3% a Napoli del 22% e a Roma del 19,5%.

Come provare ad arginare questo fenomeno? La soluzione potrebbe in realtà essere già disponibile sul mercato? Secondo Confabitare sì, e ha un nome ben preciso: cedolare secca.

Secondo Alberto Zanni, Presidente nazionale dell’associazione che unisce i proprietari immobiliari, se si applicassero anche ai negozi le due tasse fisse del 10% e del 21% – a seconda che l’immobile si trovi o meno in un comune ad alta densità abitativa – i proprietari godrebbero di un notevole vantaggio fiscale che potrebbe consentirgli di applicare canoni calmierati a chi volesse affittare i locali commerciali di loro proprietà.

A leggerla così si tratta di un vero e proprio uovo di Colombo, perché allora non lo si fa? Ancora una volta è Zanni a rispondere; se si procedesse in questo modo, sostiene, chiaramente verrebbe meno un notevole introito per lo Stato che però, continua ancora il Presidente di Confabitare, sarebbe ampiamente controbilanciato dai notevoli vantaggi di cui godrebbe il tessuto sociale.

Chissà se Zanni e i suoi iscritti riusciranno a convincere il Governo cui presenteranno ufficialmente la proposta in vista della discussione della legge di stabilità

Cosa fare se il conduttore lascia l'appartamento ma non cambia residenza?

 

Ecco cosa succede se l'ex conduttore non cambia residenza

 

Sono proprietario di un appartamento e qualche mese fa il conduttore – di comune accordo – è andato via (era stato trasferito in altra città).

Ho deciso di non affittarlo più, ma di darlo a mia figlia che andrà a conviverci con il suo compagno. Quando hanno iniziato ad informarsi per il cambio di residenza hanno scoperto che in quell'abitazione risulta ancora residente il mio vecchio inquilino.

Non riesco a contattarlo per chiedergli – per ora cortesemente – di regolarizzare la situazione. A parte la città dov'è andato, non so dove esattamente viva, poiché non mi ha lasciato indirizzi. Al cellulare non riesco a parlargli. Che cosa posso fare?

Partiamo dal fatto che, in effetti, sarebbe meglio cercare di sollecitare bonariamente questa persona che, magari presa da altro, ha tralasciato questo non secondario aspetto delle dichiarazioni da rendersi alle pubbliche autorità.

Entriamo nel dettaglio esaminando le norme che regolano la fissazione della residenza e di conseguenza gli obblighi nel caso di questa variazione anagrafica.

L'art. 2, primo comma, legge n. 1228/1954 recita:

È fatto obbligo ad ognuno di chiedere per sé e per le persone sulle quali esercita la patria potestà o la tutela, la iscrizione nell'anagrafe del Comune di dimora abituale e di dichiarare alla stessa i fatti determinanti mutazione di posizioni anagrafiche, a norma del regolamento, fermo restando, agli effetti dell'art. 44 del Codice civile, l'obbligo di denuncia del trasferimento anche all'anagrafe del Comune di precedente residenza.

La norma è chiarissima: ognuno di noi è tenuto a dichiarare all'anagrafe (all'ufficio di anagrafe) del comune di dimora abituale la propria residenza, nonché le variazioni ad essa relative.

La legge specifica altresì che il Sindaco è l'ufficiale d'anagrafe del comune che rappresenta e che le funzioni riguardanti tali qualifica possono essere delegate a personale idoneo dell'ente.

Le funzioni connesse alla carica non sono quelle di mero tenutario e conservatore dei registri, ma hanno anche relazione con il suo aggiornamento.

Tanto si desume dalla lettura del primo comma dell'art. 5 l. n. 1228/54 che recita: “l'ufficiale d'anagrafe che sia venuto a conoscenza di fatti che comportino la istituzione o la mutazione di posizioni anagrafiche, per i quali non siano state rese le prescritte dichiarazioni, deve invitare gli interessati a renderle”.

Quanto alla dizione “che sia venuto a conoscenza di fatti…” deve ritenersi che ciò possa avvenire:

a) in ragione di adempimenti del proprio ufficio che abbiano portato a tale scoperta;

b) in ragione di segnalazioni giuntegli.

In queste ipotesi l'ufficiale di anagrafe è tenuto ad aprire un procedimento che abbia come risultato la cancellazione o conferma della residenza dal luogo in cui era fissata.

Come recita il secondo comma dell'art. 5 succitato: “in caso di mancata dichiarazione, l'ufficiale di anagrafe provvede di ufficio, notificando all'interessato il provvedimento stesso. Contro il provvedimento d'ufficio è ammesso ricorso al prefetto”.

Al nostro lettore possiamo quindi suggerire, se non riesce a risolvere la questione bonariamente, di rivolgersi all'ufficio anagrafe del comune per segnalare il fatto.

Ecobonus 2017: confermate le detrazioni fiscali al 65% per ristrutturazioni

 

Il presidente del Consiglio Matteo Renzi ha confermato la proroga dell’ecobonus nel 2017 con una detrazione fiscale del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica e per l’applicazione di adeguamenti antisismici. Un importante incentivo per chi decide di investire in una ristrutturazione edilizia, purché conforme ai requisiti necessari per accedere agli sgravi fiscali. Vediamo nel dettaglio come ottenere l’ecobonus per interventi di efficientamento energetico.

Ecobonus 2017: in cosa consiste

Le detrazioni fiscali per il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici e di singole unità immobiliari sono state introdotte per la prima volta dalla finanziaria del 2007. La legge di stabilità 2016 aveva confermato gli sgravi fiscali al 65% per gli interventi di ristrutturazione edilizia che garantiscono un risparmio energetico e, come detto, si prevede una nuova proroga di tale misura a tutto il 2017. I beneficiari otterranno una detrazione fiscale dell’Irpef o dell’Ires:

• Del 55% per le spese sostenute fino al 5 giugno 2013
• Del 65% per le spese sostenute a partire dal 6 giugno 2013

La detrazione si applica sia a ristrutturazioni di singole unità immobiliari, sia a interventi complessivi su tutte le unità di un condominio o sulle parti comuni. Per determinare l’effettiva aliquota della detrazione fa fede la data di effettivo pagamento per le persone fisiche e gli enti non commerciali e la data di completamento della prestazione per e imprese e gli enti commerciali.
Le detrazioni fiscali si ripartiscono in dieci rate annuali e il loro importo non può superare un tetto massimo di spesa che varia a seconda degli interventi da 30 a 100mila euro, come vedremo tra poco.

Ecobonus 2017: chi può richiederlo

Nell’ipotesi che l’ecobonus 2017 sia riconfermato alle stesse condizioni previste per il 2016, potranno usufruire della detrazione fiscale per riqualificazione energetica tutti i contribuenti, che si tratti di persone fisiche o giuridiche, indipendentemente dalla residenza, che possiedono l’immobile a qualunque titolo. Le imprese potranno richiedere sgravi fiscali sono per i fabbricati strumentali alla loro attività. Tra le persone fisiche rientrano condomini, inquilini, comodatari, titolari di un diritto reale sull’immobile.

Esiste inoltre la possibilità di cedere ai fornitori un credito d’imposta. Tale opzione è riconosciuta ai contribuenti che si trovano nella no tax area, ovvero incapienti, per le spese relative a interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di condomini realizzate a partire dal 1° gennaio 2016.

Quali interventi sono ammessi?

Per ottenere l’ecobonus 2017 è necessario che gli interventi di ristrutturazione siano eseguiti su immobili già esistenti, mentre non sono riconosciute detrazioni sulle nuove costruzioni. L’ecobonus si applica a tutte le categorie catastali. In dettaglio gli interventi ammessi comprendono:

• Riqualificazioni energetiche su edifici esistenti: in questo caso la spesa massima consentita è di 100mila euro
• Sostituzione dell’involucro – ad esempio pareti e finestre – e installazione di panelli solari e schermature solari: sono ammessi sgravi su una spesa massima di 60mila euro
• Sostituzione dei riscaldamenti e installazione di generatori di calore alimentati da biomasse: è ammessa una spesa fino a 30mila euro.
• Installazione di sistemi di building automation che consentono il monitoraggio e la riduzione dei consumi, senza limiti di spesa

Per ciascun intervento di ristrutturazione sono indicati particolari requisiti tecnici da rispettare per poter accedere all’agevolazione fiscale. Per un approfondimento in merito si consiglia la consultazione delle guide realizzate da Enea.

Ecobonus 2017: documenti necessari

Per accedere alla detrazione fiscale è necessario avere i seguenti documenti:

• Asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato, necessaria a dimostrare che l’intervento di riqualificazione energetica è conforme ai requisiti tecnici. Può essere sostituita da una dichiarazione del direttore dei lavori o, nel caso dei pannelli solari, dall’attestato di partecipazione ad un apposito corso di formazione
• Attestato di certificazione energetica o di qualificazione energetica rilasciato da un tecnico abilitato, che contiene i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio. Non è necessario per la sostituzione di finestre di singole unità, per l’installazione di pannelli solari e per la sostituzione dei riscaldamenti.
• Scheda informativa relativa agli interventi realizzati, se questi riguardano la sostituzione delle finestre e degli infissi in singole unità immobiliari o l’installazione di pannelli solari. La scheda descrittiva può essere compilata anche dall’utente finale, indicando i dati del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio in cui sono stati realizzati gli interventi, la tipologia di interventi eseguiti, il risparmio energetico ottenuto e il relativo costo

Ecobonus 2017: come richiedere la detrazione fiscale

Per ottenere la detrazione fiscale è necessario presentare all’Enea, entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori, copia dell’attestato di certificazione energetica o di qualificazione energetica e scheda informativa degli interventi realizzati.
La data di fine lavori non coincide con la data del pagamento, ma con il giorno del collaudo. Se l’intervento realizzato non richiede collaudo è necessario dimostrare la data di fine lavori con altra documentazione emessa da chi ha effettuati i lavori o dal tecnico che rilascia la scheda informativa, mentre no è possibile presentare un’autocertificazione.

La documentazione deve essere trasmessa per via telematica attraverso il sito dell’Enea. È ammesso l’invio tramite raccomandata con ricevuta semplice solo quando i lavori realizzati non possono essere adeguatamente descritti attraverso i modelli messi a disposizione dall’Enea.

Dovranno essere conservati, e mostrati all’amministrazione finanziaria in caso di controlli:

• Il certificato di asseverazione
• La ricevuta di invio telematico o della raccomandata
• Le ricevute attestanti le spese sostenute
• La ricevuta del bonifico di pagamento dei lavori per i soggetti non titolari di reddito d’impresa
• Copia della delibera assembleare e della tabella di ripartizione delle spese per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici
• Consenso del proprietario se i lavori sono stati effettuati dal detentore

Rinnovata la Convenzione Nazionale per gli affitti, in arrivo nuove regole per i contratti transitori.

Nuove regole per gli affitti a canone concordato.

Rinnovata la convenzione nazionale per gli affitti

Nuove regole più soft sono in arrivo per gli affitti a canone concordato grazie al rinnovo della Convenzione Nazionale tra le Associazioni maggiormente rappresentative di proprietari e inquilini, stipulata lo scorso 25 ottobre dopo 17 anni dalla precedente formulazione attualmente in vigore.

Agli accordi hanno partecipato i Sindacati degli Inquilini SUNIA, SICET, UNIAT, Unione Inquilini, Ania, Feder.Casa e il COORDINAMENTO PROPRIETARI IMMOBILIARI ANPE-Federproprietà, ASPPI, CONFAPPI, UPPI, e verranno seguiti da un apposito Decreto Ministeriale che costituirà la base per i futuri Accordi Territoriali locali attraverso i quali verranno definiti i criteri per la stipula dei contratti a canone concordato. Fino alla stipula degli Accordi in base alla nuova Convenzione (e al Decreto Ministeriale a venire) varranno gli Accordi attualmente in vigore.

Le nuove regole per i contratti concordati.

Tra le principali novità segnaliamo:

- Nuovi modelli di contratto e Tabella Oneri Accessori, probabilmente disponibili in sede di emanazione del Decreto Ministeriale.

- Modifica durata contratti transitori: la Convenzione elimina il limite minimo di 1 mese, mantenendo invece la durata massima di 18 mesi.

- Nuovi criteri per stabilire l’obbligo del canone concordato in caso di contratti transitori: tale obbligo scatterà solo nel caso il Comune dove è sito l’immobile abbia un numero di abitanti superiore a 10.000 (diecimila). In Comuni con numero di abitanti pari o inferiore a 10.000 sarà invece possibile definire liberamente il canone, mentre rimane libero in tutti i Comuni nel caso di contratto con durata non superiore a 30 giorni.

- Esigenze di transitorietà: i contratti transitori dovranno contenere una specifica dichiarazione che individui un’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall’Accordo Territoriale, provata con documentazione da allegare al contratto.

- Attestazione parametri utilizzati per il calcolo e agevolazioni fiscali: viene prevista la possibilità che le parti si facciano assistere dalle Organizzazioni di proprietari o inquilini per la stipula, un’assistenza che rimane facoltativa permettendo così di stipulare contratti a canone concordato senza alcuna assistenza.

Abi, al minimo storico i tassi sui mutui

 

Buone notizie per il mercato dei mutui arrivano dal bollettino mensile dell'Abi. Ad ottobre 2016 il tasso sui prestiti per l'acquisto di abitazioni è stato pari a 2,02%, toccando così il minimo storico.

Secondo l'outlook mensile di Abi, il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l'acquisto di abitazioni - che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili -è risultato pari al minimo storico di 2,02%.  Sul totale delle nuove erogazioni di mutui quasi i due terzi sono mutui a tasso fisso: nell’ultimo mese la quota del flusso di finanziamenti a tasso fisso è risultata pari al 70,9% (71,2% il mese precedente; era 66,1% ad agosto 2016.

Sempre a settembre 2016, l’ammontare complessivo dei mutui in essere delle famiglie ha registrato un variazione positiva del +2,1% nei confronti di fine settembre 2015 (quando già si manifestavano segnali di miglioramento), confermando, anche sulla base dei dati sui finanziamenti in essere, la ripresa del mercato dei mutui, colta inizialmente con l’impennata dei nuovi mutui. 

Mutui, sospesi 14 miliardi di debito residuo alle famiglie grazie al Piano Abi e al Fondo di solidarietà

 

Continua la spinta espansionistica del mercato dei mutui che, secondo l'Abi, registra un incremento del 38% nei primi nove mesi dell'anno. Le banche - con una serie di interlocutori istituzionali e associazioni dei consumatori -  dal 2009 portano avanti inziative per sospendere le rate ai mutuatari in difficoltà e per spingere all'acquisto grazie al Fondo di Garanzia.

Sospensione rate mutuo 2016

l’Associazione bancaria italiana ha spiegato che le banche hanno avviato una serie di iniziative in collaborazione con interlocutori istituzionali e Associazioni dei Consumatori che, a partire dal “Piano famiglie Abi” del 2010 per proseguire con le misure di sospensione rate mutui in corso, hanno interessato dal 2009 - ovvero dall'inizio della crisi - ben 186.618 famiglie e circa 14 miliardi di debito residuo sospeso.

Lo scorso giugno, durante il seminario “Fare Casa” organizzato al Ministero dell’Economia in collaborazione con l’Abi, è emerso che da maggio 2013 alla fine di maggio di quest’anno le famiglie italiane in difficoltà hanno potuto beneficiare di una sospensione dei mutui per oltre 3 miliardi di euro.

Nel dettaglio, negli ultimi tre anni sono stati sospesi attraverso il fondo di solidarietà per la sospensione delle rate dei mutui prima casa oltre 35mila mutui per un controvalore di debito residuo di oltre 3 miliardi.

Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa

Non si tratta solo di moratorie, ma anche di sostegno al credito, come ad esempio nel caso del “Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa”. Tale fondo, secondo gli aggiornamenti relativi alla prima metà di novembre, ha registrato 15.767 richieste di accesso, per un controvalore di 1,8 miliardi di euro.

Erogazioni mutui 2016

L’Abi ha fatto sapere che aumentano i finanziamenti alle famiglie che risentono positivamente della ripresa del mercato degli acquisti delle abitazioni in Italia e ha spiegato che, in particolare, le nuove erogazioni di mutui hanno segnato un incremento del 38% nel periodo gennaio-settembre 2016 rispetto allo stesso periodo del 2015. 

Moratoria prestiti imprese

Sul fronte delle imprese, invece, l’Associazione bancaria italiana ha fatto sapere che gli istituti di credito italiani sono intervenuti durante la crisi. L’Abi ha sottolineato che l’attività di finanziamento ha risentito dei fattori negativi di domanda e del deterioramento della qualità del credito. Questo, però, “non ha impedito di portare avanti iniziative di grande rilievo che, a partire dal primo ‘Avviso comune per la sospensione delle rate e arrivando all’iniziativa attualmente in corso ‘Accordo per il credito 2015’, ha consentito la moratoria alle rate per 434.808 Pmi con un debito residuo di 125 miliardi di euro e una liquidità aggiuntiva messa a disposizione delle imprese per 24,7 miliardi”.

Cifre a cui aggiundere “i plafond previsti per le domande di finanziamento di Pmi in bonis che intendano effettuare investimenti in beni materiali e immateriali strumentali all’attività di impresa. Ad oggi si tratta di 21.397 Pmi per un controvalore erogato di 6,3 miliardi di euro”.

Casa: dal 2011 +150% di tasse.

Dal governo Monti in poi la casa ha subito un assalto fiscale del 150%.

Sono semplici ma puntuali le soluzioni proposte da confedilizia:

Introduzione di una cedolare secca per le locazioni commerciali, con avvio sperimentale per nuove attività aperte in locali sfitti o per i “negozi di vicinato”

• Equiparazione del trattamento fiscale dei canoni di locazione abitativi e non abitativi non percepiti;
• Previsione di un limite del 4 per mille alla somma delle aliquote Imu-Tasi per i contratti di locazione a canone calmierato (“concordati” e per studenti universitari);
• Proroga per un quadriennio della cedolare secca al 10 per cento per i contratti di locazione a canone calmierato;
• Ripristino della deduzione Irpef del 15 per cento per i redditi da locazione;
• Soppressione dell’Irpef sugli immobili non locati.