Attestato di prestazione energetica: le nuove faq

 

Il Ministero dello sviluppo economico, in collaborazione con Enea e Cti, ha pubblicato una nuova serie di faq, dopo quelle uscite nel mese di ottobre 2015, per chiarire i dubbi degli operatori in merito all’applicazione dei decreti ministeriali 26 giugno 2015. Tali norme hanno introdotto nuove regole sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e per la redazione dell’Attestato di prestazione energetica – APE.

Le faq diramate dal Ministero – 70 in tutto – affrontano i quesiti più ricorrenti posti dagli operatori sull’applicazione delle nuove norme in materia di efficienza energetica in edilizia: dagli obblighi sulle rinnovabili al calcolo dell’energia primaria dell’edificio, dai casi di maggiorazioni sul coefficiente H’T alla verifica della trasmittanza.

Vediamo alcuni punti riguardanti il certificato APE, rimandando per ulteriori approfondimenti al documento del Ministero contenente i chiarimenti in materia di efficienza energetica in edilizia.

Quando è necessario aggiornare l’APE?

L’Attestato di prestazione energetica è valido per dieci anni. È necessario aggiornarlo, a seguito di significativi interventi di riqualificazione che modificano la classe energetica dell’edifico o dell’unità immobiliare, qualora vi fosse l’esigenza di utilizzarlo in uno dei casi previsti dall’articolo 6 del decreto 192/05 e simili, come compravendita, nuova locazione, esposizione dell’APE negli edifici pubblici, e così via.

Si possono indicare più motivazioni nello stesso APE?

La motivazione indicata, come chiarisce il Ministero, è quella tra scelta al momento della redazione dell’Attestato di prestazione energetica. È possibile indicare una sola motivazione, che esclude automaticamente le altre. Tuttavia è possibile indicare una ulteriore motivazione in corrispondenza della voce “altro”. Bisogna considerare inoltre che, poiché il certificato APE è valido per dieci anni, potrà essere successivamente utilizzato per scopi diversi. Ad esempio un APE redatto per una nuova costruzione potrà essere utilizzato negli anni successivi ai fini della vendita o della locazione dell’immobile.

Se un edificio o impianto comprende diverse particelle, come si compila la tabella “subalterni” presente nei dati identificativi?

Esistono diverse ipotesi:

• edificio formato da un unico subalterno: inserire lo stesso valore numerico nelle celle “da” e “a”.
• edificio costituito da subalterni multipli: scrivere il valore relativo al primo subalterno nella cella “da” e l’ultimo nella cella “a”. Ad esempio nel caso di un edificio con subalterni da 100 a 130 la tabella sarà compilata con “da” = 100 “a” =130.
• edificio che presenta subalterni non consequenziali: inserire i dati in sequenza esaurendo gli spazi della riga “subalterni” e proseguendo la numerazione nella riga “altri subalterni”.
• edificio che presenta più particelle: scrivere la principale nell’apposito riquadro e le altre nel riquadro “informazioni aggiuntive” a disposizione del soggetto certificatore

Chi deve compilare i campi del codice identificativo e della data dell’Attestato di prestazione energetica?

Il certificato APE dovrebbe essere stampato dal sistema informativo regionale che dovrebbe quindi compilare tali campi. Per le regioni che non hanno istituito un catasto energetico il codice identificativo e la data devono essere compilati dal certificatore.

È possibile indicare accanto a ciascun impianto un codice del catasto regionale degli impianti?

Il codice può essere riferito all’impianto nella sua interezza così come indicato nel libretto di impianto.
Nel caso di sottosistemi di generazione composti da più generatori è possibile indicare un generatore per ciascuna riga, riportando il codice catasto impianti, che potrà essere lo stesso per più generatori.

È possibile omettere, tra i dati del certificatore, l’indirizzo e-mail e il numero di telefono, onde evitare problemi di privacy?

Il certificatore è tenuto comunicare tutti i dati al catasto regionale, ma saranno pubblicati sull’Attestato di prestazione energetica soltanto i dati per cui ha fornito il consenso al trattamento.

Potenza dell’impianto: cosa occorre indicare?

Nel caso di ventilazione meccanica è necessario indicare la potenza totale dei ventilatori presenti. Per gli impianti di illuminazione va indicata la somma delle potenze per l’illuminazione interna degli ambienti.

Agevolazioni prima casa, se in comunione di beni conta il trasferimento di un solo coniuge

Con la sentenza del 30 giugno 2016 n. 13414, la Cassazione ha stabilito che in caso di comunione legale dei beni, per mantenere il beneficio prima casa, basta che uno dei due coniugi si trasferisca nel Comune nel quale si trova il nuovo immobile.

La commissione tributaria regionale sostiene che, nei casi di acquisto coniugale in regime di comunione dei beni, la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in oggetto deve essere singolarmente riscontrata in capo ad entrambi i coniugi.

Ma la parte ricorrente afferma che, nel caso di acquisto del bene per atto stipulato da entrambi i coniugi in regime di comunione legale, viene soddisfatto il requisito del trasferimento della residenza entro 18 mesi anche quando uno solo dei coniugi abbia trasferito la residenza nell’immobile acquistato e quest’ultimo sia stato destinato a residenza familiare.

Ad accogliere tale tesi la Suprema Corte, che ha sottolineato “ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza familiare, non rileva la diversa residenza del coniuge di chi abbia acquistato in regime di comunione”. I coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma solo alla coabitazione.

Secondo i giudici, dunque, ne consegue “che una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia porta a considerare la ‘coabitazione’ con il coniuge come elemento adeguato a soddisfare il requisito della ‘residenza’ ai fini tributari. Ciò che conta, in definitiva, non è la residenza dei coniugi singolarmente considerati, quanto quella della famiglia, così come evincibile dall’art. 144 c.c., secondo cui i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa”.

Affitto da usufruttuario, il contratto di locazione prosegue con gli eredi

Con la sentenza numero 14834 del 20 luglio 2016, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui un immobile viene dato in affitto dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore, il contratto di locazione prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non con il nudo proprietario. Gli eredi dell’usufruttuario possono quindi rivendicare il pagamento dei canoni di affitto o, in caso contrario, sfrattare il conduttore. Lo possono però fare per massimo cinque anni, scaduti i quali ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo dell’immobile.

Per comprendere il principio bisogna fare riferimento al codice civile, dove si stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza del contratto (sempre che sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata registrata); tale prosecuzione, tuttavia, non può mai superare 5 anni dal momento in cui è cessato l’usufrutto (ossia dalla morte dell’usufruttuario). Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore.

Se l’affitto scade prima dei cinque anni dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.

L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario (rimasto inerte) nel contratto di locazione. Il locatore non è dunque tenuto, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione, a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può, per sottrarsi all’obbligo di pagamento, pretendere la dimostrazione di tale diritto.

Quindi, finché il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene, restando la vicenda centrata su rapporti meramente personali tra locatore e conduttore.

Ciò comporta che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

Come mettere casa in vendita: alcuni consigli utili

 

Tutti sono pronti a darti validi consigli quando decidi di comprare una casa, ma che succede nel caso voglia mettere in vendita la tua abitazione? Ecco alcuni suggerimenti utili della immobiliaria spagnola donpiso.

1. Fai pubblicità alla tua casa in modo onesto e trasparente
2. Realizza piccole riforme per migliorla - A volte sono proprio le piccole riforme a cambiare l'aspetto di una casa e a renderla più attraente per il compratore.
3. Le prime settimane sono cruciali - Il maggior numero di contatti si realizza proprio nelle settimane successive alla pubblicazione dell'articolo. E' proprio in questo momento che è importante darle la maggior visibilità possibile. "Proprio per questo è importante fissare fin dall'inizio un prezzo interessante per il compratore",MAI e poi MAI fissare bun prezzo fuori mercato,nessuno si mostrerà interessato
4. "Sii flessibile con il prezzo". Il prezzo è uno degli elementi più importanti in tutto il processo di vendita. Devi considerare che dovrai negoziare questo prezzo e ribassare il prezzo di partenza. "Le case valgono il prezzo che il compratore è disposto a pagare", affermano da donpiso. "Il venditore deve essere preparato a perdere un po' di denaro o, se non ha fretta, aspettare fino a che il prezzo della casa aumenti".
5. Mostra la casa ordinata e pulita - Mantenere la casa ordinata e pulita è un consiglio fondamentale per poterla vendere. Se un'abitazione è piccola conviene togliere più mobili possibili perché sembri più grande. E' importante anche ritirare tutti gli oggetti personali perché risaltino le qualità proprie della casa e si abbiano maggiori possibilità di vendere.
6. Fai la maggior pubblicità possibile alla casa - Cuanto migliori siano le immagini della tua casa, tanto più attraente risulterà la tua casa e maggiori possibilità avrai di piazzarla
7. Contratta i servizi di un'agenzia - Assicurati che l'agenzia immobiliare che contratti sia di fiducia e con un percorso consolidato. Ti potrà seguire passo nel processo di vendita.

Andamento prezzi immobili: -2,1% in sei mesi

26 lug 2016, pubblicato da Federica Tordi in: Comprare immobile Economia Immobili Mercato immobiliare Primo piano

Come già realizzato nell’osservatorio di sei mesi fa condotto dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it, sebbene i prezzi degli immobili residenziali non abbiano ancora invertito il loro trend in calo, la stabilità è sempre più vicina e auspicabile. Nell’ultima analisi del portale, che ha preso come riferimento il primo semestre 2016, i prezzi richiesti per gli immobili residenziali in Italia sono scesi del 2,1%. Il dato fa ben sperare, come anticipato, anche alla luce del confronto con le rilevazioni del 2015 in cui la discesa annuale era stata del 5,1%, e del 2,9% negli ultimi sei mesi dell’anno.

Le differenze sul territorio

Il costo medio di un immobile, a giugno, è stato di 1.964 euro al metro quadro: se questo è il dato della media nazionale, permangono delle importanti differenze tra le tre macro-aree del Paese. A Nord l’Osservatorio di Immobiliare.it ha rilevato un costo medio per gli immobili residenziali pari a 1.969 euro al metro quadrato; a Sud la cifra scende a 1.652 euro e si impenna fino ai 2.381 euro del Centro Italia. Ma la collocazione geografica non è l’unica variante che implica un’oscillazione dei prezzi medi degli immobili, considerando anche le importanti differenze tra i piccoli e i grandi centri. Dove si contano più di 250mila abitanti il costo medio è stato di 2.610 euro al metro quadro, mentre nei centri più piccoli il prezzo scende a 1.721 euro di media. Se il divario è ampio in termini assoluti, si riduce notevolmente se si osservano le percentuali delle variazioni. In un anno sia a Nord sia a Sud i prezzi sono scesi del 2%, mentre nell’ultimo trimestre rispettivamente dello 0,7% e dello 0,6%. Al Centro si è registrato un calo del 2,5% in dodici mesi e dello 0,5% da marzo a giugno 2016. Minima anche la differenza del calo tra grandi e piccoli centri: se nelle città più ampie si è riscontrata una diminuzione dei prezzi dell’1,9%, nelle località minori si è registrato un -2,2%.

I capoluoghi di regione: Firenze il più caro

Come nella rilevazione precedente, Firenze si afferma come il capoluogo di regione più costoso d’Italia per chi intende acquistare un immobile: nella città servono mediamente 3.418 euro al metro quadro, lo 0,4% in meno rispetto all’anno scorso. Al secondo gradino del podio ritroviamo Roma dove i prezzi sono scesi del 2,4% in un anno facendo arrivare il costo medio al metro quadro a una cifra pari a 3.381 euro. Terza, superata di poco dalla Capitale, è Milano in cui “bastano” 3.255 euro al metro quadrato, solo lo 0,3% in meno rispetto allo scorso anno, sintomo di una stabilità che è praticamente dietro l’angolo. Guardando all’opposto della graduatoria dei prezzi, Catanzaro è sempre il capoluogo più economico e per acquistare una casa servono in media 1.162 euro. A seguire per la convenienza degli immobili troviamo Campobasso, città in cui alla luce di un calo annuale del 6,7% si spendono in media 1.292 euro al metro quadro. Scendono molto (-6,5% in dodici mesi) anche i prezzi di Perugia, il terzo capoluogo più conveniente in Italia, dove la media si è fermata a 1.311 euro/mq. Il capoluogo in cui gli immobili hanno perso più valore è Aosta dove, negli ultimi dodici mesi, i prezzi al metro quadro sono calati dell’8,2%. Al contrario Potenza registra addirittura evidenti segnali di ripresa con segno positivo e in un anno i prezzi degli immobili sono cresciuti dell’1,8% (1.693 euro/mq è la media) e in un trimestre, da marzo a giugno, si è arrivati addirittura a un +2,2%.

Come arredare una casa da affittare

 

La guida per arredare una casa da affittare spendendo il giusto e rendendola confortevole e funzionale per l’inquilino che la abiterà.

La scelta di un arredamento funzionale renderà l’appartamento in affitto adatto a diversi target come studenti, famiglie o singoli. Ovviamente in base alle dimensioni e alla tipologia di immobile si individuerà il giusto inquilino. In ogni caso è importante arredare la casa da affitare seguendo dei principi fondamentali. Ecco i consigli per  arredare il vostro appartamento da affittare.

Semplicità

Nella scelta dell’arredamento dell’immobile da affittare, parola d’ordine è: semplicità. Meno cose ci saranno nei locali del vostro appartamento e meglio sarà. Dovete fornire l’essenziale, lasciando la possibilità di personalizzazione all’inquilino a cui affiderete la casa.

Non sarà sempre necessario acquistare mobili nuovi. I mobili usati, se scelti e abbinati nel modo giusto, renderanno ugualmente funzionale la casa.

Funzionalità

Il concetto di semplicità degli arredi si lega al concetto di funzionalità. Chi affitta una casa desidera che sia pratica e funzionale. Niente credenze mastodontiche della nonna o divani e poltrone in coordinato ereditati dalla zia.

Un semplice divano, un pouf, un tavolino e una piccola libreria saranno sufficienti a rendere pratica la zona giorno.

In cucina, via tutto quello che non serve: chi entrerà in casa si procurerà il necessario, come stoviglie, piccoli elettrodomestici e quant’altro.

In camera un letto con materasso, un armadio e i comodini sono l’indispensabile e il necessario. Via comò con specchiere, tappeti ed eventuali orpelli non necessari allo scopo.

Il bagno dovrà disporre dell’essenziale: come porta salviette e specchio. Valore aggiunto: la lavatrice.

Anche la luce ha la sua importanza: non date nulla per scontato e senza esagerare ovviamente, fate in modo che l’appartamento sia ben illuminato con punti luce strategici e indispensabili.

Il giusto comfort

La maggior parte delle lamentele di inquilini in affitto riguardano la scarsa manutenzione dell’appartamento in cui vivono: per ovviare a questi problemi e soprattutto per mantenere buoni rapporti con il proprio affittuario, assicuratevi che non ci siano perdite dalle tubature, che gli infissi di porte e finestre siano in buono stato e che non ci siano problemi all’impianto elettrico e idrico della casa.

Affidandovi ad un’ agenzia immobiliare riuscite meglio nel vostro intento, grazie ad esperienza e professionalità.

Cedolare secca sui canoni di locazione anche se il conduttore è una società Cedolare secca valida anche se il conduttore è una società

 

Avv. Leonarda Colucci
21/07/2016

Cedolare secca sui canoni di locazione anche se il conduttore è una società

La Commissione tributaria provinciale di Milano ha stabilito che l'amministrazione fiscale non può chiedere al contribuente (locatore e proprietario), per la tassazione dei canoni derivanti da un contratto di locazione per i quali ha optato per la cedolare secca, il versamento dell'imposta di registro perché il conduttore è una società.

In pratica l'elemento che rileva per l'applicazione della cedolare secca è il requisito previsto dalla legge secondo cui il locatore, proprietario dell'immobile o titolare di un diritto di godimento, deve essere una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale.

In merito alla cosiddetta cedolare secca, imposta applicabile ai canoni di locazione, è bene precisare che la stessa è disciplinata dall'art.3 del Decreto legislativo n. 23/2011 che così dispone

“…il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione…”.

Muovendo da tale presupposto la sentenza ha stabilito che se il locatore è una persona fisica può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.

Il fatto.

La proprietaria di un immobile concesso in locazione, dopo aver ricevuto un avviso di liquidazione da parte dell'Agenzia delle Entrate per l'omesso versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, impugna tale avviso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Milano rilevando che il mancato versamento dell'imposta di registro era addebitabile al fatto di aver optato per il regime della cedolare secca.

A sostegno di tale assunto la ricorrente ha depositato copia della dichiarazione dei redditi per l'anno oggetto di verifica dalla quale si evince l'esercizio dell'opzione della cedolare secca, nonché copia di richiesta di esercizio di autotutela con la quale faceva presente alla direzione provinciale dell'Agenzia delle Entrate di aver optato per tale regime e che pertanto non era obbligata a versare l'imposta di registro.

(Per una dettagliata ricostruzione dei criteri per l'applicazione della cedolare secca vedasi: Quando conviene la cedolare secca sugli affitti)

L'Agenzia delle Entrate riportandosi ad una propria circolare n. 26/2011 ha precisato che, nel contratto di locazione per il quale la ricorrente è locatrice il conduttore risulta essere la società alfa, e pertanto la prima non ha diritto di optare per il regime facoltativo d'imposizione (cedolare secca) che, ribadisce, è riservata solo alle persone fisiche che non agiscano nell'esercizio dell'attività di impresa.

La ricorrente (proprietaria dell'immobile e locatrice nel contratto di locazione oggetto di tassazione), a sostengo delle sue ragioni ha puntualizzato, invece, che nel caso di specie nel contratto di locazione:

- Il locatore è una persona fisica che non agisce in regime d'impresa o di libera professione;

- Che l'oggetto del contratto di locazione è un'unità immobiliare abitativa destinata ad uso abitativo, ed anche se il conduttore è rappresentato da una società il contratto è ad uso abitativo, dimostrando quindi di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge che, di fatto, non preclude al locatore la possibilità avvalersi della cedolare secca quando il conduttore è una società.

=> Contratto di affitto non registrato e cedolare secca. Le recenti modifiche legislative

La Commissione tributaria ha accolto il ricorso della locatrice proprietaria dell'immobile ritenendo che, in quanto persona fisica, titolare del diritto di proprietà sull'immobile concesso in locazione aveva legittimamente optato per il sistema della cedolare secca per la tassazione dei canoni derivanti da tale contratto di locazione.

A tal riguardo, rileva la sentenza, la Direzione provinciale dell'Agenzia delle Entrate non poteva negare, in sede di esercizio di autotutela della contribuente, l'accoglimento delle richieste di quest'ultima sulla base di un semplice documento di prassi adottato dall'ufficio stesso che esprime esclusivamente un parere non vincolante tanto per il contribuente, quanto per gli stessi uffici.

=> Registrazione contratti di locazione: come e quando esercitare l'opzione per la cedolare secca

Tale circolare, infatti, ha cercato di interpretare il sesto comma dell'art. 3 del D.lgs.23/2011 contenente “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” che nega la possibilità di avvalersi della cedolare secca nelle locazioni ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un' attività di impresa, ritenendo che l'accesso a tale imposta da applicare ai canoni di locazione debba essere negata al locatore nel momento in cui il conduttore dell'immobile sia una società.

La Commissione tributaria, invece, ha osservato che non può essere accolta tale eccezione ricorrendo ad un'interpretazione distorta della legge che, come già detto, richiede espressamente che può usufruire della cedolare secca il locatore persona fisica titolare di un diritto di proprietà o di godimento sull'immobile concesso in locazione, non disponendo alcunché in merito al conduttore.

=> contratto di affitto non registrato e cedolare secca

=> Aumento canone di locazione in caso di cedolare secca: come fare?

=> Quali saranno le conseguenze dopo la sentenza "salva affitti in nero"? Ecco le reazioni delle associazioni

Scarica Commissione Tributaria Provinciale di Milano, XXV° sez., 17.4.2015, n. 3529

Fonte http://www.condominioweb.com/cedolare-secca-valida-anche-se-il-conduttore-e-una-societa.12880#ixzz4Fsdwhs2G
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