Con la sentenza numero 14834 del 20 luglio 2016, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui un immobile viene dato in affitto dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore, il contratto di locazione prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non con il nudo proprietario. Gli eredi dell’usufruttuario possono quindi rivendicare il pagamento dei canoni di affitto o, in caso contrario, sfrattare il conduttore. Lo possono però fare per massimo cinque anni, scaduti i quali ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo dell’immobile.
Per comprendere il principio bisogna fare riferimento al codice civile, dove si stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza del contratto (sempre che sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata registrata); tale prosecuzione, tuttavia, non può mai superare 5 anni dal momento in cui è cessato l’usufrutto (ossia dalla morte dell’usufruttuario). Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore.
Se l’affitto scade prima dei cinque anni dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.
L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario (rimasto inerte) nel contratto di locazione. Il locatore non è dunque tenuto, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione, a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può, per sottrarsi all’obbligo di pagamento, pretendere la dimostrazione di tale diritto.
Quindi, finché il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene, restando la vicenda centrata su rapporti meramente personali tra locatore e conduttore.
Ciò comporta che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
