9 mosse vincenti per vendere casa anche in tempo di crisi

 

la grande offerta di immobili presenti sul mercato e i prezzi in discesa rendono più conveniente comprare casa. ma per chi vuol vendere, non è sempre facile battere la concorrenza. è necessario fin dall'inizio, ad esempio, fissare un prezzo giusto e saper mettere in risalto quelle caratteristiche che rendono il nostro immobile unico. ecco nove mosse vincenti per essere (quasi) sicuri di trovare un acquirente anche in tempo di crisi

1) fissare il prezzo giusto. la vecchia strategia di giocare al rialzo, per poi abbassare i prezzi in sede di trattativa, ormai non funziona più. le prime settimane di pubblicità di un immobile sono le più importanti ed è quindi fondamentale valutare quale può essere il valore giusto per il proprio immobile. una buona idea è quella di partire dalla quotazione media di immobili simili per età, tipologia catastale e stato di conservazione e che si trovino nella stessa zona

anche fattori come l'esposizione su uno o sui quattro lati, la vicinanza o meno di un parcheggio o di una fermata di mezzi pubblici, sono importanti. giocare al ribasso, fissando un prezzo inferiore rispetto a quello degli altri immobili della stessa zona e con caratteristiche simili, può essere controproducente

2) affidarsi ad un professionista. a volte la scelta migliore è affidarsi a un professionista che conosca bene le caratteristiche del mercato e non sia coinvolto sentimentalmente. capace quindi di valutare "obiettivamente" le caratteristiche dell'immobile. grazie a una perizia professionale, inoltre, ci si può proteggere anche da eventuali imprevisti che potrebbero bloccare la vendita dell'immobile

3) mettere in evidenza le unicità dell'immobile. è importante mettere in evidenza le caratteristiche che rendono unico l'immobile: dal giardino all'accesso, da internet all'orto fino a un impianto di home automation. tutto può servire per rendere "speciale" agli occhi dell'acquirente la casa che si vuol vendere

4) scegliere l'agente immobiliare giusto. vendere casa attraverso un agente immobiliare può far risparmiare tempo ed energia. è però importante saper scegliere l'agente più affidabile, controllando, ad esempio, il suo portfoglio immobili, parlando con i suoi clienti. si può valutare anche l'ipotesi di dare un mandato in esclusiva per un periodo breve e senza rinnovo automatico

5) curare la presentazione dell'immobile. secondo il portale di annunci immobiliari realtor.com bastano 90 secondi per decidere il destino di una trattativa. è fondamentale quindi aggiustare quei piccoli difetti che potrebbero causare una brutta impressione nel potenziale acquirente, come un rubinetto che perde o una porta che striscia, e curare la presentazione dell'immobile affidandosi, ad esempio, ad un esperto home stager. è importante inoltre, spersonalizzare, togliendo tutti quegli oggetti che dicono troppo del proprietario dell'appartamento

6) indirizzare l'annuncio al giusto target. l'annuncio deve contenere più informazioni possibili sull'immobile e deve essere corredato da foto e video. è inoltre importante concentrare gli sforzi per indirizzare l'annuncio verso il giusto target di mercato, che sia rappresentato da stranieri, giovani coppie o una famiglia numerosa. anche gli acquirenti internazionali possono costituire una scelta giusta

7) combinare le tecniche tradizionali con le nuove tecnologie. la promozione di un immobile attraverso il proprio canale di amici e il passaparola può essere una buona mossa, ma non bisogna sottovalutare l'enorme potenzialità dei social network o dei portali immobiliari

8) vagliare attentamente le offerte. attenzione a valutare bene le offerte che vengono fatte. è importante saper distinguere chi fa un'offerta coerente da chi fa un'offerta temeraria. anche in questo caso può essere un vantaggio ricorrere a un mediatore che sia capace di comprendere meglio la strategia del potenziale acquirente

9) non cadere nella tentazione di firmare troppo in fretta. la tentazione di firmare davanti a un'offerta che sembra allettante può essere alta, ma bisogna saper valutare il tutto con obiettività

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modello 730: novità, rimborsi e agevolazioni

 

La dichiarazione dei redditi 2014 - una panoramica sul modello 730

una panoramica sul modello 730, con le principali novità, le agevolazioni e i termini per i rimborsi ad opera dell'agenzia delle entrate dell'emilia-romagna

modello 730: novità, rimborsi e agevolazioni
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Thu, 15 May 2014 09:19:39 GMT

la cedolare secca non fa sconti: per il bonus irpef di 80 euro contano anche i guadagni dell'affitto

 

anche i guadagni procedenti dall'affitto di immobili assoggettati alla cedolare secca contribuiscono al reddito complessivo dei 26.000 euro, soglia limite per aver diritto al bonus irpef di 80 euro. a renderlo noto è stata l'agenzia delle entrate

la novità è contenuta nella seconda circolare dell'agenzia delle entrate sull'applicazione del bonus di 80 euro. per il raggiungimento del reddito complessivo di 26000, oltre il quale non ha diritto al bonus irpef di 80 euro si devono considerare anche i guadagni derivanti dall'affitto di immobili assoggettati a cedolare secca "quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. il predetto reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (i.s.e.e.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109"

la circolare dell'agenzia delle entrate

CIR9e%2B14%2B05%2B14.pdf

la cedolare secca non fa sconti: per il bonus irpef di 80 euro contano anche i guadagni dell'affitto
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Fri, 16 May 2014 08:27:47 GMT

Casa, ecco i ritocchini al decreto approvato dal Senato.

 

Nell'iter di conversione del Dl Casa, il Senato ha approvato il testo passato ora alla Camera con alcune modifiche che riscrivono le agevolazioni per il mercato immobiliare. Fra le altre, viene cancellato il vincolo alla spese di ristrutturazioni per il bonus mobili, estesa la cedolare secca al 10% per i comuni colpiti da calamità naturali, e reinserito l'emendamento che risolve la situazione degli inquilini che hanno denunciato il nero.

Il decreto Casa (Dl 47/2014) continua il suo iter verso la conversione in legge passando questa volta al vaglio della Camera. Il Senato ha infatti dato l'approvazione con 133 voti a favore e 99 contrari, dopo che la Commissione Bilancio aveva congelato alcune misure per problemi di coperture. Ma com'è cambiato il testo approdato alle Commissioni della Camera?

• Bonus mobili: è stato cancellato il vincolo imposto dalla Legge di Stabilità 2014 secondo cui la spesa per i mobili e i grandi elettrodomestici non può essere superiore a quella per i lavori di ristrutturazione. Resta come unico limite il tetto di 10 mila euro che vale anche per gli acquisti effettuati nel 2014. Ricordiamo che il bonus degli arredi è infatti riservato a chi beneficia della detrazione per il recupero edilizio del 50%, connesso a ristrutturazioni sostenute dal 26 giugno in avanti. L'acquisto dei mobili, invece, deve essere effettuato tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2014.
• Cedolare secca: la cedolare secca viene tagliata al 10% in caso di contratto di affitto a canone concordato per gli anni dal 2014 al 2017. La Commissione Bilancio del Senato aveva bloccato l'estensione della cedolare ridotta ai comuni che hanno subito calamità naturali, ma la misura è stata reinserita nel testo giunto alla Camera. Dunque, via libera fino al 2017 alla cedolare secca al 10% anche per gli affitti a canone concordato in quei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni, lo stato di calamità naturale.
• Contratti in nero: approvato anche l'emendamento che risolve la situazione di quegli inquilini che hanno registrato i contratti in nero in cambio del maxisconto sul canone previsto dal Dl 23/2011. Niente sfratto, quindi, per gli inquilini venuti allo scoperto, poiché vengono fatti salvi, fino al 31 dicembre 2015, gli effetti della riduzione del canone ad un importo pari a tre volte la rendita catastale per tutti i contratti registrati in base alle disposizioni precedentemente in vigore.
• Fondi affitti e morosità incolpevole: vengono incrementati gli stanziamenti al Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in affitto con una dotazione di 100 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015. Aumentati i finanziamenti anche al Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli.
• Norma contro gli abusivi: passa un emendamento che vieta di allacciare acqua, gas e luce a chiunque occupi abusivamente una casa, anche se vuota e seppur spinto da reale bisogno. I fornitori dovranno verificare i titoli dei richiedenti prima di garantire i servizi. Inoltre l'abusivo perde il diritto di comparire nelle liste per l'assegnazione delle case popolari, almeno per 5 anni.
• Alloggi sociali: previsti accordi tra governo, regioni ed enti locali per semplificare le procedure di vendita a favore degli inquilini degli immobili di proprietà degli ex istituti autonomi per le case popolari (iacp). Le risorse derivanti dalle vendite saranno destinate a un programma straordinario di realizzazione di nuovi alloggi di edilizia residenziale pubblica e di manutenzione straordinaria del patrimonio esistente.
• Residenti all'estero: chi risiede all'estero e possiede in Italia una o più case sfitte, non sarà tenuto a pagare l'Imu per una di queste, perché gli verrà considerata come prima casa. Tari e Tasi saranno ridotte dei due terzi.

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Tasi, delibere dei comuni prorogate a fine luglio. Ma a giugno inquilini e proprietari quanto devono versare?

 

Quale quota dovranno versare inquilini e proprietari che il 16 giugno si troveranno a pagare la prima rata della Tasi? In circa ottomila comuni, a un mese e mezzo dalla scadenza, non è uscita ancora nessuna delibera, col rischio che si arriverà al momento del saldo senza sapere esattamente come si divideranno l'onere dell'imposta.

Rischio caos per giugno, quando ci sarà il debutto della Tasi. Non solo perché, vista l'ampia discrezionalità dei Comuni, il Servizio Politiche Territoriali della Uil ha stimato che ci saranno circa 75 mila forme diverse di imposta, a seconda delle aliquote e delle detrazioni stabilite dai comuni. Ma anche perché il decreto Salva Roma ha prorogato il termine utile per la delibera delle aliquote da parte delle amministrazioni comunali, che in origine scadeva il 30 aprile, fino al 31 luglio, e potendosela prendere con comodo al momento solo 900 municipi su 8 mila hanno individuato aliquote e detrazioni Tasi. Tanto più che un ulteriore emendamento al decreto Salva Roma ha spostato a dicembre il pagamento dell'imposta per i 4.095 municipi che andranno al voto il 25 maggio prossimo. Il resto degli 8mila municipi ha quindi la possibilità di far pagare il tributo entro il 16 giugno, a condizione però che pubblichino sul sito del Ministero dell'Economia la delibera con cui sono state fissate le aliquote e le detrazioni per le abitazioni principali entro il 31 maggio.

Così moltissimi proprietari e inquilini di immobili in affitto potrebbero arrivare al versamento della prima rata senza sapere esattamente come dividersi l'onere dell'imposta. Infatti saranno proprio loro i primi a pagare la Tasi, poiché in questo caso la legge prevede il saldo in due fasi, la prima in giugno e la seconda in dicembre. E' vero che in caso di mancata delibera da parte del comune, la Legge di Stabilità 2014 (comma 688 della legge 147/2013) stabilisce che si versi il 50% dell'aliquota base, pari all'1 per mille. Ma i comuni devono pur sempre aver deliberato la quota a carico dell'inquilino, che può essere compresa tra il 10 e il 30%. Si deve dunque sperare che i restanti comuni prendano le loro decisioni da qui a un mese e mezzo.

Secondo le prime verifiche effettuate da Confedilizia sulle prime 300 delibere comunali, ossia quelle che erano pronte già al 30 di aprile, circa un terzo chiede ai proprietari di pagare il massimo, ossia il 90%, lasciando la restante quota del 10% agli inquilini. Poco meno di un altro terzo, invece, farà versare il minimo ai proprietari, mentre gli altri si sono regolati nei modi più diversi. In ogni caso, fa sapere Confedilizia, se entro il 16 giugno tutti i Comuni non avranno deciso definitivamente la quota di Tasi a carico degli inquilini, l'associazione dei proprietari immobiliari consiglierà ai locatori di pagare solo il 70% dell'imposta, lasciando il 30% residuo a carico degli inquilini.

C'è da dire che, a quanto risulta finora, la maggior parte degli amministratori sta decidendo di far gravare la Tasi soltanto sulle abitazioni principali, fissando aliquote zero sul resto degli altri immobili. Questo molto probabilmente è dovuto al fatto che l'aver previsto il versamento dell'acconto ad aliquota base creerà per gli amministratori forti ambiti di credito a cui dovranno far fronte, a fine anno, con analoghi rimborsi, una prospettiva che i sindaci intendono scongiurare in ogni modo. La soluzione a cui sembra propendere la maggior parte degli amministratori sarebbe dunque quella di fissare, in maniera provvisoria, aliquote zero per tutti gli immobili ad eccezione della prima casa, con la riserva di rivederle più in là nell'ambito di nuove delibere.

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Tari: come pagare la tassa rifiuti con il modello F24

 

Come pagare la Tari, la nuova tassa sui rifiuti con il modello F24? Quali sono i codici tributo che devono essere utilizzati? Risponde a queste domande l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 45/E del 24 aprile 2014 con cui vengono ridenominati, per pagare la Tari, i codici tributo già utilizzati per la Tares. La legge di stabilità 2014 ha istituito l’Imposta unica comunale, la cosiddetta Iuc, composta dall’Imu (che da quest’anno è esclusa per le abitazioni principali), dalla Tasi ( la tassa sui servizi indivisibili comunali) e dalla Tari, la nuova tassa rifiuti.
In riferimento alla Tari, che sostituisce la Tares, il tributo comunale sui rifiuti e servizi introdotto dal decreto salva Italia, spetta ai Comuni che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico applicare, attraverso un apposito regolamento, una tariffa, avente natura corrispettiva, in sostituzione del tributo introdotto dalla legge di stabilità 2014.
Sia la Tari sia l’eventuale tariffa sui rifiuti decisa dal singolo Comune possono essere versate con il modello di pagamento F24. A tal proposito l’Agenzia delle entrate ridenomina i codici tributo introdotti per il pagamento della Tares, ossia i codici “3944”, “3950”, “3945”, “3946”, “3951”, “3952”.

Tali codici ora sono denominati:

• “3944” denominato “TARI – tassa sui rifiuti – art. 1, c. 639, L. n. 147/2013 – TARES –art. 14 DL n. 201/2011”
• “3950” denominato “TARIFFA – art. 1, c. 668, L. n. 147/2013- art. 14, c. 29 DL n. 201/2011”
• “3945” denominato “TARI – tassa sui rifiuti – art. 1, c. 639, L. n. 147/2013 – TARES – art. 14 DL n. 201/2011. – INTERESSI”
• “3946” denominato “TARI – tassa sui rifiuti – art. 1, c. 639, L. n. 147/2013- TARES – art. 14 DL n. 201/2011 – SANZIONI”
• “3951” denominato “TARIFFA – art. 1, c. 668, L. n. 147/2013 – art. 14, c. 29 DL n. 201/2011- INTERESSI”
• “3952” denominato “TARIFFA – art. 1, c. 668, L. n. 147/2013 – art. 14, c. 29 DL n. 201/2011 – SANZIONI”

L’Agenzia delle entrate fornisce anche le indicazioni per compilare in maniera corretta il modello di pagamento F24. In particolare questi codici tributo devono essere esposti nella “SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI” in corrispondenza delle somme indicate esclusivamente nella colonna “importi a debito versati”. Inoltre si precisa che:

• nello spazio “codice ente/codice comune” va indicato il codice catastale del Comune nel cui territorio sono situati gli immobili;
• lo spazio “Ravv.” va barrato solo se il pagamento si riferisce al ravvedimento;
• nello spazio “numero immobili” va indicato il numero degli immobili (massimo 3 cifre);
• nello spazio “rateazione/mese rif” va indicato il numero della rata nel formato “NNRR” (“NN” è il numero della rata in pagamento e “RR” indica il numero complessivo delle rate. Se il pagamento avviene in un’unica soluzione, nel campo in questione va indicato il codice “0101”);
• nello spazio “anno di riferimento” va indicato l’anno d’imposta cui si riferisce il pagamento. Nel caso in cui sia barrato lo spazio “Ravv.”

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Affitti: mini guida sulle novità 2014

 

Chi vive in affitto da quest’anno dovrà fare i conti con numerose novità che il governo ha introdotto per il settore delle locazioni immobiliari. Dal divieto di pagamento in contanti, alla Tasi, la tassa sui servizi comunali, a carico dell’inquilino, passando per il taglio all’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato, fino all’aumento delle detrazioni per chi vive in alloggi popolari e al nuovo modello RLI per la registrazione. Ecco una breve panoramica sulle novità in vigore da quest’anno sugli affitti.

Pagamento canoni locazione – Si parte dal pagamento del canone di locazione che grazie alla legge di stabilità non potrà più essere effettuato in contanti. Così scatta dal 1 gennaio 2014 l’obbligo di utilizzare mezzi di pagamento tracciabili, come assegno bancario non trasferibile, assegno circolare non trasferibile, bonifico. Tuttavia il ministero dell’Economia e delle finanze, con la nota del Dipartimento del Tesoro n.10492 del 5 febbraio 2014, ha precisato che il pagamento dei canoni di locazione può avvenire sempre e comunque in contanti, ma solo fino all’importo di 999, 99 euro. Ciò significa che l’uso del contante è precluso qualora l’importo del canone di locazione sia di importo pari o superiore a 1.000 euro. La novità ha come fine quello di assicurare la tracciabilità del denaro contante. La prova del pagamento in contanti entro la soglia di 999,99 euro, onde evitare l’applicazione delle sanzioni amministrative, è data dalla ricevuta del pagamento. 

Tasi anche per gli inquilini – Da quest’anno entra in vigore la IUC, la nuova Imposta Unica Comunale che si compone di Imu, Tasi ( la tassa sui servizi indivisibili comunali) e Tari (tassa sui rifiuti). Proprio la Tasi sarà a carico tanto del proprietario quanto dell’inquilino. Sono i comuni che devono decidere, con apposite delibere, le aliquote Tasi sulla prima e sulla seconda casa, nonché sulle case in locazione. L’aliquota massima della Tasi sulle case in affitto può raggiungere il 3,3 per mille e la somma di Imu e Tasi può arrivare al massimo di 11,4 per mille. Sempre i Comuni possono decidere di applicare un’aliquota più bassa ai contratti a canone concordato. Per le abitazioni locate, comunque l’inquilino pagherà una percentuale della Tasi variabile tra il 10% e il 30% a scelta del comune, sempre se la durata del contratto di locazione supera i 6 mesi. Se dura meno di 6 mesi, l’inquilino non pagherà la sua quota della Tasi.

Ape - L’Ape, l’Attestato di prestazione energetica, quel documento redatto da tecnici qualificati e indipendenti che misura l’effettivo rendimento energetico dell’immobile, è obbligatorio nel caso di stipula di un nuovo contratto di locazione. È il proprietario che deve metterlo a disposizione dell’inquilino già al momento dell’avvio delle trattative e poi consegnarlo al momento della stipula del contratto. È bene però precisare che dal 24 dicembre 2013, con l’entrata in vigore del decreto «Destinazione Italia», non c’è più l’obbligo di allegare l’Ape al nuovo contratto di locazione per le singole unità immobiliari, ma rimane solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso, ossia le compravendite immobiliari. Nel contratto di locazione, deve essere inserita una clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in relazione all’Ape. In mancanza di questa clausola il contratto di locazione non sarà nullo, ma si applicherà una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 1.000 a 4.000 euro.

Cedolare secca – Un’altra novità molto importante che riguarda gli affitti, in vigore dal 1 gennaio 2014, è il taglio dell’aliquota della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato, che passa dal 15 al 10%. A beneficiare del regime sostitutivo sulla tassazione degli affitti, sono le persone fisiche locatrici, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile. La cedolare secca si applica solo per gli immobili che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11, locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. L’importo della cedolare si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti che viene ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative – articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988), ossia i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e quei comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. Il Piano casa ha ridotto l’aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato, dal 15 al 10%. Un taglio in vigore già dal 1 gennaio 2014 e fino al 2017. Il taglio si applica in maniera automatica ai contratti già in essere al 1 gennaio 2014, senza dover effettuare alcun adempimento. I proprietari di immobili che hanno stipulato un contratto di locazione a canone concordato, ma non hanno optato per il regime della cedolare secca, possono invece farlo entro la scadenza del pagamento annuale dell’imposta di registro, usando il modello RLI, e informando sempre il conduttore con lettera raccomandata.

Modello RLI – Quando si stipula un contratto di locazione, questo deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle entrate. Dal 31 marzo 2014 entra in scena un nuovo modello per la registrazione, il modello RLI che sostituisce il precedente modulo 69. Con il modello RLI, reperibile on line sul sito dell’Agenzia delle entrate, il proprietario di immobili concessi in locazione chiede la registrazione del contratto ma anche comunica eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché può esercitare o revocare l’opzione della cedolare secca. Il modello RLI deve essere presentato online, collegandosi sul sito dell’Agenzia delle entrate o scaricato, compilato e presentato a mano agli sportelli territoriali delle entrate. Il modello può essere presentato senza dover necessariamente allegare il contratto di affitto quando:

• il numero di locatori e di conduttori non sia superiore a tre per una sola unità abitativa e massimo 3 pertinenze
• gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto di locazione non contiene particolari clausole
• il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Sconti fiscali per inquilini – Da ultimo la novità importante, dal punto di vista prettamente fiscale, che riguarda chi vive in affitto, è l’aumento delle detrazioni, gli sconti fiscali per gli inquilini di alloggi popolari. È il nuovo Piano casa 2014 che tra le tante misure introdotte a sostegno dell’emergenza abitativa, prevede l’aumento degli sconti dell’Irpef, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, per chi vive in case popolari. Tali sconti ammontano a:

• 300 euro per chi dichiara redditi fino a 15.493,71 euro
• 150 euro per chi dichiara redditi compresi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.

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