Fisco Tari, tutte le verifiche per essere sicuri di ottenere il rimborso

di Luigi Lovecchio

Rimborsi in vista per la tassa sui rifiuti: in presenza di abitazioni con pertinenze (garage, posti auto, eccetera), la quota variabile della tariffa non può essere moltiplicata per il numero delle unità immobiliari ma deve essere calcolata solo una volta. Il chiarimento giunge dalla risposta delle Finanze all’interrogazione parlamentare del 18 ottobre scorso (si veda il Sole 24 Ore del 19 ottobre).Si tratta di una precisazione che appare condivisibile, alla luce della nozione civilistica di pertinenza, contenuta negli articoli 817 e seguenti, codice civile.

In arrivo il chiarimento del Mef
E a tal proposito va sottolineato che Il Dipartimento finanze del ministero
dell'Economia ha annunciato che emanerà «in tempi molto brevi un documento di chiarimento sulle modalità di corretta applicazione della Tari». Lo si apprende da fonti Mef le quali precisano che sono già previste modalità per chiedere i rimborsi qualora un Comune non applichi la tassa in maniera corretta. I chiarimenti in arrivo serviranno però a evitare interpretazioni diverse da parte di singoli comuni.

Le vie per il rimborso
Si apre quindi la strada alla restituzione della tassa pagata in eccesso, poiché in molte realtà comunali, anche grandi, la quota variabile della tariffa rifiuti è stata indebitamente applicata più volte.

Vediamo quali sono le verifiche da effettuare per procedere alla richiesta di rimborso:
•In primo luogo, bisogna verificare se si tratta di una annualità in cui la tassa è stata suddivisa in quota fissa e quota variabile. Se infatti è stata applicata la vecchia Tarsu, il tributo aveva una struttura unitaria che non contemplava le due quote e dunque nessun rimborso sarà possibile. In linea di principio, a decorrere dal 2013 la stragrande maggioranza dei comuni ha abbandonato le precedenti modalità di calcolo del prelievo;

•Ugualmente, non dovrebbe esserci spazio ai rimborsi nei comuni e per gli anni in cui è stata applicata la tariffa puntuale sui rifiuti. Questa tipologia di entrata, infatti, prevede che la quota variabile sia calcolata per ciascun utente in ragione delle quantità di rifiuti effettivamente conferite al servizio pubblico;

•Poi occorre verificare se il comune è realmente incorso nell'errore in esame. Per far questo, è sufficiente leggere con attenzione gli avvisi di pagamento del tributo che dovrebbero dettagliare, per ciascuna unità immobiliare distintamente accatastata, il calcolo dell'importo da versare. Se ci si accorge che, in corrispondenza delle unità immobiliari della casa e delle relative pertinenze, sono state conteggiate separatamente più volte le quote variabili di tariffa, allora vi sono le premesse per la richiesta del rimborso;

•Allo scopo di ottenere la restituzione delle quote variabili versate in aggiunta a quella della casa di abitazione, occorre presentare una apposita istanza, entro il termine perentorio di 5 anni dal pagamento. Il comune tuttavia ha il diritto di pretendere che il contribuente dimostri che le unità immobiliari utilizzate in aggiunta all'abitazione siano davvero pertinenze di questa. Se le prime sono ubicate nello stesso stabile o nelle vicinanze della casa, la dimostrazione potrebbe ritenersi raggiunta;

•Bisogna inoltre prestare attenzione al soggetto cui rivolgere l'istanza. Se l'entrata era gestita da una società privata e gli avvisi di pagamento erano per l'appunto emessi a nome della stessa, allora anche la domanda deve essere inoltrata a tale società. Se la società dell'epoca non c'è più, perché è subentrato un altro gestore, allora sarà opportuno proporre l'istanza tanto al comune che al nuovo gestore;

•Decorsi 90 giorni, se non si ottiene risposta si può proporre ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente, sino allo scadere del termine di prescrizione. Se invece il comune e/o il gestore notificano un provvedimento di rigetto espresso della domanda, allora il ricorso deve essere proposto entro e non oltre 60 giorni dalla notifica del diniego.

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Posso unire due appartamenti confinanti di due diversi condomini?

È possibile unire due appartamenti confinanti, di cui si è proprietari e che però appartengono a due condomini diversi,  allo scopo di avere un unico appartamento?

No: non secondo la più recente giurisprudenza non può essere consentita l’unione di due appartamenti che fanno parte di edifici condominiali differenti. In questo senso ha ritenuto di esprimersi la Suprema Corte di Cassazione con una (relativamente) recente sentenza [1]. In questo caso anche la semplice apertura di una porta nel muro perimetrale appartenente a due condomini diversi comporta un’alterazione ed un uso indebito della cosa comune. Non solo. Bisogna anche tenere conto che si tratta di opere che andrebbero a costituire una servitù di passaggio.

La stessa Corte, in una precedente sentenza [2], aveva già chiarito che il singolo condomino può eseguire delle opere sul bene comune a patto che non impedisca un paritario uso da parte degli altri condomini, ma è importante, in ogni caso, che l’opera non vada a costituire una servitù. In sostanza, secondo quanto è stato stabilito dalla Suprema Corte l’apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze riferibili al singolo condomino “è consentita, quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l’appartamento del condominio con un’altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale”.

Tasse sulla casa: quando pagare?

Chi è proprietario di una sola casa non deve pagare Imu e Tasi a determinate condizioni. Le imposte scattano a partire dal secondo immobile di proprietà.

Non è facile orientarsi nella giungla delle tasse sulla casa: tra esenzioni, sconti e doppie imposizioni, il contribuente rischia di perdersi. Le domande più frequenti ed a cui si vorrebbe una risposta semplice e immediata sono spesso le stesse: se ho una sola casa devo pagare l’Imu e la Tasi? E sulla seconda casa cosa devo pagare? A queste e ad altre simili questioni cercheremo di dare risposta in questo articolo dedicato appunto alle tasse sulla casa: quando pagare?

Si pagano Imu e Tasi sulla prima casa?

Chi possiede una sola casa dove vi vive con la propria famiglia non deve pagare né Imu, né Tasi. Fanno eccezione solo le case di lusso, quelle cioè accatastate come A1, A8 e A9.

La legge infatti prevede l’esenzione dal pagamento di Imu e Tasi per la cosiddetta «abitazione principale». L’abitazione principale è la casa dove il proprietario e la sua famiglia hanno la residenza e vivono abitualmente. L’esenzione vale anche per le pertinenze dell’abitazione principale, cioè per magazzini, box, garage, tettoie, ecc.In particolare si considerano pertinenze dell’abitazione principale solo quelle accatastate come C2, C6 e C7, fino a un massimo di una sola pertinenza per categoria. Ad esempio se il proprietario di casa ha due garage, può usufruire dell’esenzione dal pagamento di Imu e Tasi per uno solo; se invece è titolare di garage e soffitta, per entrambi non paga le imposte.

Moglie e marito con residenze diverse: si paga l’Imu?

Nel caso in cui i due coniugi abbiano la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Viceversa, se ciascuno dei due coniugi (o delle parti dell’unione civile) è proprietario di una casa in cui ha residenza anagrafica e dimora abitualmente e queste sono ubicate in Comuni diversi, entrambi possono fruire, ciascuno per la propria abitazione, delle agevolazioni per l’abitazione principale.

Casa in affitto: chi paga l’Imu e la Tasi?

Nel caso di appartamento in affitto a un inquilino, tocca al proprietario versare interamente l’Imu e la Tasi (prima del 2016, la Tasi veniva divisa tra il proprietario e l’affittuario in base a percentuali fissate dal Comune variabili tra il 70 e il 90% a carico del padrone di casa). Se l’appartamento però non viene adibito ad abitazione principale, l’affittuario non gode di questa particolare esenzione, per cui dovrà ugualmente versare la Tasi secondo le percentuali indicate dal Comune (tra il 10 e il 30% a carico dell’inquilino, e tra il 90 e il 70% a carico del locatore).

È possibile avere uno sconto sulla Tasi?

La disciplina statale della Tasi va coordinata con le norme locali. Ogni Comune può prevedere delle riduzioni ed esenzioni per la Tasi nelle seguenti ipotesi:

• abitazioni con unico occupante;
• abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo;
• locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
• abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di 6 mesi all’anno, all’estero;
• fabbricati rurali ad uso abitativo.

Per sapere chi può godere dell’agevolazione bisogna chiamare l’ufficio tributi del Comune.

Si pagano Imu e Tasi sulla seconda casa?

Chi possiede una seconda casa oltre a quella principale adibita a residenza e dimora abituale deve sempre pagare l’Imu. L’Imu dunque è obbligatorio per la seconda casa.

Riguardo alla Tasi, il Comune ha margini di discrezionalità per abolire la tassa o ridurla, stabilendo agevolazioni se l’abitazione ha un unico occupante, se viene utilizzata solo per uso stagionale o in modo discontinuo per brevi periodi, per chi vive per più di sei mesi all’estero e nel caso di fabbricati rurali a uso abitativo.

Casa in comproprietà: chi deve pagare l’Imu e la Tasi?

Veniamo all’ipotesi di una casa cointestata a due o più persone (succede spesso in caso di successione ereditaria o di coniugi). Come funziona la divisione e il pagamento delle tasse sulla casa? Ogni proprietario deve pagare la propria quota di Imu e di Tasi. Ad esempio, su una casa in comproprietà al 50%, i titolari pagheranno ciascuno metà dell’imposta; invece nel caso di divisione per quote differenti ciascuno deve versare le imposte in base alla propria quota di proprietà.

L’Imu si calcola proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso dell’immobile (il mese si considera intero se il possesso è durato più di 15 giorni). Per la Tasi vale lo stesso principio con una differenza: in caso di comproprietà dell’abitazione, l’imposta può essere interamente versata anche da un solo comproprietario.

Se il proprietario della casa è in casa di cura paga le tasse sulla casa?

Qualora il proprietario della casa sia ricoverato in una casa di cura dove ha fissato la propria residenza deve ugualmente pagare l’Imu e la Tasi sulla casa vuota? La risposta dipende dal Comune. Infatti l’amministrazione locale può considerare la vecchia abitazione ancora come quella principale ed escluderla dalla tassazione. Ma ciò a patto che non venga data in affitto. Anche in questo caso è necessario recarsi all’ufficio tributi del Comune per maggiori informazioni.

Sulla casa assegnata all’ex coniuge chi paga l’Imu e la Tasi?

Se la casa, di proprietà del marito, viene assegnata alla moglie dopo la separazione e/o il divorzio, è quest’ultima che deve pagare l’Imu. Difatti il pagamento dell’Imu spetta a chi rimane nell’immobile, indipendentemente dal fatto che sia o meno il proprietario. Tuttavia, la moglie godrà dell’esenzione Imu in quanto si tratta dell’abitazione principale e pertanto non dovrà versare nulla. In buona sostanza, in caso di immobile assegnato all’ex coniuge, l’Imu non è dovuto da entrambi i soggetti.

Invece la Tasi va ripartita tra proprietario e occupante secondo le percentuali fissate dal Comune: le percentuali a carico dell’occupante possono variare tra il 10 e il 30%.

Casa prestata al figlio: chi paga la Tasi?

Immaginiamo un’ipotesi molto ricorrente nelle famiglie: il padre dà in prestito la propria casa al figlio perché vi vada a vivere da solo o con la famiglia. Si verifica una ipotesi di «comodato».La TASI è dovuta dal proprietario e dal parente comodatario (se quest’ultimo non la utilizza come abitazione principale). Tuttavia, in presenza in caso di parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale è dovuta solo dal proprietario nella misura del 50% della sua quota (variabile dal 70% al 90%). Inoltre,  il contratto di comodato deve essere registrato (3); il comodante deve risiedere e dimorare abitualmente nel comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato; deve infine possedere un solo immobile ad uso abitativo (non di lusso) in Italia e, eventualmente, un altro immobile (non di lusso) adibito a propria abitazione principale, nel medesimo comune.

Mutui, quale sarà l'effetto delle decisioni di Draghi sui tassi?

Notizie immobiliari|Luigi Dell'Olio (collaboratore di idealista news)

 

Donald Trump ha scelto di cambiare la guida della Fed, sostituendo dal febbraio prossimo Janet Yellen (erano 40 anni che un governatore non veniva mandato a casa dopo un solo mandato quadriennale) con Jerome Powell, che già siede nel board della banca centrale americana. La Bank of England è tornata ad alzare il tasso ufficiale dopo dieci anni, portandolo da 0,25% a 0,50%, con la comunicazione al mercato che altre strette potranno arrivare nei mesi a venire. In tutto ciò spicca l’atteggiamento della Bce, con Mario Draghi che invece resta fermo nella politica dei tassi a zero, offrendo un’ulteriore spinta a chi sottoscrive un finanziamento per l’acquisto di un immobile.

Finanziamenti a basso costo

“La decisione di prorogare fino a settembre 2018 il quantitave easing - con acquisti di titoli di stato pari a 30 miliardi di euro al mese - ha preso in contropiede alcuni osservatori che prevedevano una riduzione più rapida della spinta monetaria al sistema economico europeo”, commenta Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it. “Questa decisione ha come effetto di ritardare di qualche mese l’aumento del costo del denaro in Europa, permettendo quindi alle banche di mantenere per un periodo più esteso un’offerta di mutui a tassi ridotti e molto competitivi”. Infatti, le mosse di Draghi si aggiungono al rinnovato interesse degli istituti di credito per il business dei mutui (che ha tassi di sofferenze ridotti rispetto alle altre tipologie di prestiti), che sta portando a una prolungata battaglia sui prezzi. Anche perché con il prodotto mutuo spesso le banche riescono a conquistare un cliente, al quale poi possono proporre altri prodotti della casa, soprattutto quelli in grado di offrire margini più elevati ai conti aziendali.

Euribor negativo

“Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, gli analisti di mercato si attendono a questo punto un Euribor negativo (il parametro di base per la misurazione del tasso variabile, ndr) per tutta la durata del quantitative easing e alcuni pronosticano un ritorno al segno positivo non prima di fine 2019 inizio 2020”, aggiunge Rossini. Con riferimento ai mutui a tasso fisso - che si basano sull’indice IRS determinato dall’andamento delle previsioni sui tassi per i prossimi 20 - 30 anni – “le migliori offerte continueranno la dinamica in atto di rialzo progressivo, anche se a questo punto a ritmi più contenuti rispetto a quanto atteso prima della recente comunicazione della Bce”.

Cosa attendersi

Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it, offre una visione di quello che possono attendersi coloro che hanno in mente di accedere a un finanziamento per l’acquisto della casa. “I futures sull’Euribor ipotizzano una risalita dell’indice solo a partire dalla metà del 2018, ma con un ritmo molto graduale”. Questo significa che anche i mutui a tasso variabile non sono attesi a strappi verso l’alto. “Attualmente l’Euribor è tra -0,30% e –0,37% e i futures vedono un ritorno allo zero solo verso la fine del 2019”, aggiunge l’esperto. “Per rivedere livelli intorno all’1%, invece, si dovrebbe attendere il 2022”. A conti fatti questo significa che la scelta del tasso variabile dovrebbe rimanere sensibilmente più conveniente del fisso ancora per diverso tempo. Così, può essere il caso di scegliere questa opzione, ferma restando la possibilità di surrogare il contratto dopo qualche anno, se davvero la situazione dei tassi ufficiali portasse troppo in alto la rata dei mutui. Senza dimenticare che il sistema adottato dalle banche italiane (detto “alla francese”), la maggior parte degli interessi si paga nei primi anni.

È il momento di comprare

Buone notizie quindi per chi è interessato all’acquisto di una casa nei prossimi anni. Considerando le durate dai vent’anni in su, le più richieste per i mutui, i migliori tassi fissi segnalati da Mutuionline.it si attestano al di sotto del 2%, e i tassi variabili più convenienti si trovano tra 0,60% e 0,80%. “Si potrà godere ancora per diverso tempo dello scenario favorevole che si è concretizzato in questi ultimi due anni, con tassi sui mutui vicini ai minimi storici”, ricorda Anedda. Che invita a considerare anche un altro aspetto: “I prezzi delle case sono in calo” e ormai il trend ribassista si va esaurendo, considerando che in qualche piazza (a cominciare da Milano) ci sono i primi segnali di ritorno alla crescita.

Proroga cedolare secca 2018: cosa prevede la manovra

Notizie immobiliari|Redazione

Nella manovra appena approdata in Senato è contenuta la famosa proroga della cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato, oltre ad altre misure che riguardano il settore immobiliare. Ma contrariamente alle prime bozze circolate, non vi è traccia della stabilizzazione, né tantomeno dell'estensione delle agevolazioni anche ai locali commerciali. Vediamo cosa prevede il nuovo testo.

Cedolare secca 2018 canoni concordati

Per i contratti stipulati a canone concordato è arrivata la tanto attesa proroga dell'aliquota al 10%. Contrariamente alle prime bozze della manovra che circolavano nei giorni scorsi e in cui era previsa una stabilizzazione dell'agevolazione, l'estensione varrà per il prossimo biennio 2018-2019.

Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero che dipende dai prezzi di mercato. Tale tipologia può essere utilizzata per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.

Nel contratto di locazione a canone concordato il canone non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni; di 6 mesi fino a 3 anni per gli studenti universitari; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.

cedolare secca 10 agenzia entrate

Ma a quali contratti si applica la cedolare secca al 10%? Seconda un recente chiarimento dell'Agenzia delle Entrate, la cedolare ridotta si applica ai "contratti di locazione che, oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe), siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 9, comma 1, Dl 47/2014)".

Il commento di Confedilizia

Confedilizia, da tempo impegnata per l'estensione della cedolare secca ai locali commerciali, in una nota ha commentato le novità della manovra. "Per quanto riguarda gli affitti abitativi, viene prorogata fino al 2019 la speciale aliquota del 10% della cedolare secca per le locazioni a canone calmierato, che era stata prevista per un quadriennio con scadenza al 31 dicembre 2017, ma la limitazione di questo regime fiscale a due anni rischia di impedirne l'effetto incentivante, soprattutto considerata la durata quinquennale dei contratti interessati. All'esame parlamentare, poi, è affidata l'elaborazione di una norma che - come richiesto dalla maggioranza e da gran parte dell'opposizione in sede di esame della nota di aggiornamento al Def - introduca anche nel settore non abitativo una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione

Omessa registrazione affitto uso commerciale

Anche il contratto di locazione di immobile a uso non abitativo deve essere registrato a pena di nullità.

La legge, come noto, impone che il contratto di affitto a uso abitativo sia non solo scritto, ma anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In caso contrario – è il caso del cosiddetto «affitto in nero» o con semplice accordo verbale – il contratto è nullo. La conseguenza è drammatica per il locatore: alcun canone gli è dovuto, è possibile il recesso senza preavviso e non potrà usare la procedura di sfratto in caso di morosità ma dovrà agire con una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Detto ciò, che succede in caso di omessa registrazione di affitto a uso commerciale?

Come noto la locazione a uso abitativo presenta numerose differenze rispetto alla locazione a uso non abitativo, non in ultimo la durata massima della morosità oltre la quale avviare lo sfratto: dopo 20 giorni di ritardo nel caso dell’affitto a uso abitativo, quando risulta “grave” (a parere del giudice) nel caso dell’affitto a uso commerciale.

Una recente sentenza della Cassazione [1] affronta quindi il problema della mancata registrazione dell’affitto a uso commerciale. Ecco cosa dicono i giudici supremi.

In tema di locazione immobiliare per uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto si pone in contrasto con la legge [2] secondo cui: i «contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Il contratto è dunque nullo per violazione di norme imperative.

Tuttavia, è possibile sanare la nullità con una registrazione tardiva del contratto stesso. La registrazione tardiva non solo regolarizza le parti da un punto di vista fiscale (le sanzioni per l’evasione fiscale sono infatti ridotte se la registrazione avviene entro un anno, grazie al meccanismo del ravvedimento operoso), ma anche “mette in salvo” il contratto da tutte le conseguenze civilistiche della nullità. Il che significa che per le annualità/mensilità in cui il contratto non è stato registrato non è più possibile chiedere la restituzione dei canoni di locazione. La registrazione, dunque, anche se avviene in ritardo rispetto al termine di legge (30 giorni dalla data di stipula del contratto) ha effetto “retroattivo” e sana il contratto che, altrimenti, sarebbe stato nullo e non avrebbe prodotto alcun effetto.

La registrazione tardiva con effetto sanante è implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

Tanto è anche il pensiero delle Sezioni Unite della Cassazione che, sul tema, si sono riferite in particolare al contratto di locazione a uso abitativo [3]. Leggi sul punto la guida: Affitto: nuovi termini per la registrazione. In pratica, con la registrazione tardiva dell’affitto – sia esso a uso abitativo che a uso commerciale – si può usufruire dei seguenti vantaggi:

Vantaggi fiscali

• se la registrazione avviene entro 90 giorni, si può sfruttare la sanzione ridotta del 12%,
• dal 91° giorno oltre la scadenza, ma entro l’anno, la sanzione è nella misura ridotta del 15%;
• oltre l’anno la sanzione è pari al del 120% dell’imposta di registro dovuta.

Vantaggi civilistici

Il contratto è valido anche per il periodo anteriore alla registrazione, periodo che altrimenti sarebbe stato affetto da nullità.

note

[1] Cass. sent. n. 20858/17 del 6.09.2017.

[2] Legge n. 311 del 2004, art. 1, co. 346.

[3] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.

Il fitto di casa è detraibile?

L’AUTORE: Ambrogio Dal Bianco

I giovani fino a 30 anni, gli studenti universitari fuori sede, gli inquilini a basso reddito e i lavoratori dipendenti trasferiti per motivi di lavoro possono usufruire di una apposita detrazione.

Indice

• 1 Le fonti della detrazione
• 2 Le agevolazioni per il proprietario
• 3 Le detrazioni per i contratti di locazione a favore di giovani
• 4 Detrazioni per i contratti di affitto a favore di lavoratori dipendenti trasferiti
• 5 Detrazioni per i contratti di affitto stipulati con studenti universitari
• 6 Detrazioni per contratti di locazione stipulati con inquilini di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale

Le fonti della detrazione

In base alla legge sugli immobili adibiti ad uso abitativo è possibile stipulare diverse tipologie di contratti di locazione sulla base di accordi territoriali definiti e sottoscritti da diversi comuni, dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, destinati ad essere rinnovati periodicamente per adeguarne il contenuto al mercato [1].

Quest’anno il Ministero delle infrastrutture e del commercio è intervenuto sulla disciplina prevedendo la possibilità, sia per i proprietari che per gli inquilini, di usufruire di benefici fiscali, sotto forma di detrazioni dall’Irpef in sede della dichiarazione dei redditi per i canoni di locazione pagati e ciò a prescindere dalla localizzazione degli immobili, purchè esistano degli accordi territoriali [2].

Le agevolazioni per il proprietario

Per il proprietario che stipula un contratto di locazione a canone concordato il reddito da tassare è dato, come di consueto, dal valore più alto tra la rendita catastale, rivalutata del 5%, e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat), ridotto del 5%.

Qualora si stipuli un contratto concordato, la riduzione è prevista per un ulteriore 30%, quindi il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati a seguito di accordo definito in sede locale è ulteriormente ridotto.

Il proprietario potrà inoltre optare per la cedolare secca che comporterà la tassazione separata del canone con un aliquota del 21% ridotta al 10% per i contratti di locazione concordati.

Altre agevolazioni riguardano l’imposta di registro, giacchè il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta è assunto per il 70% del totale. Si avrà diritto all’agevolazione (riduzione del 30% della base imponibile) se l’immobile locato si trova in un Comune considerato ad alta “tensione abitativa” e se la locazione ha ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo.

Le imposte di bollo e registrazione vengono azzerate se si opta per la tassazione con la cedolare secca.

Infine, per i proprietari che concedono con contratto concordato un immobile a titolo di abitazione principale ad una persona che vi prenda la residenza anagrafica, l’aliquota per IMU e TASI è ridotta al 75% [3].

In ogni caso, nessuna detrazione è prevista se il reddito è superiore a 30.987,41.

Le detrazioni per i contratti di locazione a favore di giovani

Per i contratti stipulati con giovani di età compresa tra i 20 anni e 30 anni per l’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale è prevista, in sede della dichiarazione dei redditi una detrazione pari a  991,60 euro.

Questa detrazione spetta per i primi 3 anni, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro.

Sarà però necessario che l’immobile in questione sia diverso dall’abitazione principale dei genitori.
Ai fini dell’agevolazione, il requisito dell’età è soddisfatto qualora ricorra anche per una parte del periodo d’imposta in cui si intende fruire della detrazione.

Detrazioni per i contratti di affitto a favore di lavoratori dipendenti trasferiti

Specifiche detrazioni sono previste a favore dei lavoratori dipendenti, che per motivi di lavoro:

• – trasferiscono la propria residenza nel comune del lavoro o limitrofo;
• – il nuovo comune di trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque fuori dalla propria regione;
• – la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di 3 anni dalla richiesta della detrazione.

Tale detrazione sarà pari a:

• – 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• – 495,80 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro

e potrà essere fruita per i primi 3 anni dal trasferimento della residenza.

Detrazioni per i contratti di affitto stipulati con studenti universitari

La detrazione Irpef è prevista anche per gli studenti universitari che stipulano o rinnovano un contratto di locazione.

In questo caso sarà riconosciuta una detrazione del 19% calcolata su un importo massimo di 2.633,00 euro e potrà beneficiarne sia lo studente che il familiare di cui lo stesso risulta fiscalmente a carico.
tale detrazione sarà accordata al ricorrere delle seguenti condizioni:

• – l’università si trovi in un comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza dello studente;
• – il comune di residenza dello studente appartenga comunque ad una provincia diversa da quella in cui è situata l’università;
• – il contratto di locazione sia stipulato, o rinnovato, a canone “convenzionale” [4].

Recentemente sono stati chiariti gli schemi contrattuali che consentono la detrazione dei canoni corrisposti da studenti che frequentano università italiane, consistenti in:

• – contratti di locazione stipulati o rinnovati relativi a un’unità immobiliare destinata a uso abitativo. Sono detraibili, quindi, anche i canoni corrisposti in relazione a contratti a uso transitorio o quelli relativi a un posto letto singolo redatti in conformità alla legge senza che sia necessario la stipula di un contratto specifico per studenti;
• – i contratti di ospitalità e gli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative [5].

Detrazioni per contratti di locazione stipulati con inquilini di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale

La detrazione Irpef è prevista anche per gli inquilini di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale. Per alloggi sociali devono quelli concessi a soggetti o nuclei familiari disagiati che non sono in grado di accedere al libero mercato [6].

In tali casi l’importo della detrazione spetta nella misura di:

• – 900,00 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
• – 450,00 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro.

note

[1] legge 431/98, articolo 2 comma 3.

[2] decreto interministeriale del 16/01/2017.

[3] legge 208/15, articolo 1, commi 53-54.

[4] ai sensi della legge 431/98.

[5] circolare dell’Agenzia delle entrate n. 7 del 4 aprile 2017.

[6] decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008.

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