Termovalvole in condominio: la scadenza è al 30 giugno

Milleproroghe: slitta al 30 giugno il termine entro cui il condominio dovrà far installare i termoregolatori di calore.

Come anticipato dalle fonti ufficiose nelle scorse settimane, il Consiglio dei ministri ha appena approvato, nel Decreto Milleproroghe di fine anno, lo slittamento del termine per adeguare i condomini, con riscaldamento centralizzato, all’obbligo di installazione delle termovalvole, termine che doveva altrimenti scadere il 31 dicembre ed alla cui violazione sono collegate sanzioni da 500 e 2.500 euro per ciascun appartamento.

Viene quindi prorogata di 6 mesi la scadenza per installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, previa verifica che questa installazione determini efficienza di costi e risparmio energetico. Solo la presenza di una relazione di un perito nominato dal condominio, che attesti l’impossibilità della modifica o l’inutilità della stessa, può esentare condominio e condomini dal nuovo obbligo (leggi Quando le termovalvole non sono obbligatorie).

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Il decreto attuativo della direttiva europea era stato approvato a fine luglio, ma molti sono i condomini che non sono riusciti ad adeguarsi per via della difficoltà di riunire i condomini, incaricare la ditta ed effettuare i lavori.

Incertezza sui controlli affidati all’Arpa che però non ha il personale sufficiente per eseguire tali verifiche.

Soddisfazione da parte di Confedilizia che pochi giorni fa aveva lanciato un appello e scritto al Sottosegretario alla Presidenza del Consiglio per segnalare che «in molti edifici non è stato possibile adempiere a quanto imposto dalla legge a causa del ritardo con cui è stato approvato il decreto che ha modificato le regole applicabili e dell’impossibilità materiale, per le imprese, di soddisfare le innumerevoli richieste».

Era stata proprio Confedilizia a chiedere lo scorso 23 dicembre la proroga del termine entro cui «i condominii devono installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, previa verifica che tale installazione determini efficienza di costi e risparmio energetico».

Pergolato, tenda, tettoia e pensilina: permessi e autorizzazioni

Per tutte le strutture fisse, ancorate stabilmente al suolo, c’è sempre bisogno del permesso di costruire del Comune, ma il permesso non può essere subordinato al consenso dell’assemblea di condominio.

Il modo migliore per sfruttare una parte del giardino o del terrazzo è di creare uno spazio coperto da un pergolato, una tenda, una tettoia o una pensilina. Spesso però tali opere posso comportare, per il proprietario, problemi seri da un punto di vista legale: il rischio di compiere un reato di abuso edilizio è sempre dietro l’angolo per chi non chiede le dovute autorizzazioni amministrative al Comune. E quand’anche ci si mette in regola con la licenza edilizia, capita che la guerra provenga dal proprio condominio dove qualcuno potrebbe contestare la costruzione ritenendola antiestetica, pericolosa o lesiva della propria privacy. Insomma, quando si decide di installare un pergolato, una tenda, una tettoia o una pensilina è sempre meglio chiedere un parere, oltre che all’ingegnere o all’architetto, anche all’avvocato. Ma procediamo con ordine.

Quando è necessario il permesso di costruire?

La cosiddetta licenza edilizia – quale è appunto il permesso di costruire rilasciato dal Comune ove è situata la casa oggetto dell’intervento – è, in generale, richiesta tutte le volte in cui viene creata «volumetria», a prescindere dalla vivibilità o meno dello spazio. Viceversa, quando il manufatto è amovibile (ossia può essere smantellato con facilità) e di modeste dimensioni, nonché quando è destinato a finalità transitorie, è sufficiente la Cil, ossia la comunicazione di inizio lavori.

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In ogni caso è sempre bene verificare prima cosa dice il Regolamento edilizio del proprio Comune perché le regole potrebbero differire da zona a zona.

Tende da sole

Una tenda da sole è composta da una struttura metallica, ancorata alla parete e/o al soffitto, che sorregge un telo di copertura per la protezione dell’ambiente sottostante da sole o agenti atmosferici.

Esistono poi le pergotende, ossia la tenda-pergolato. Si tratta di una struttura leggera e amovibile, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio, senza bisogno di opere di demolizione.

Le tende da sole generalmente rientrano nelle opere di edilizia libera e, per esse, è necessaria una semplice comunicazione di inizio lavori (Cil o Cila). Tuttavia, a volte la questione non è così scontata come può sembrare: esistono infatti tende appoggiate a supporti di alluminio e a lastre di vetro laterali, a chiusura dello spazio, che richiedono il permesso di costruire perché ritenute «nuove costruzioni». Dunque la distinzione va tracciata caso per caso.

Il Consiglio di Stato, per cercare di chiarire la questione, ha operato una distinzione tra due tipi di tende con pergolato (cosiddetta pergotenda):

• pergotenda con semplice supporto in alluminio non chiuso. Si tratta di una struttura in alluminio destinata ad ospitare tende retrattili di plastica; in tale caso i due pilastri in alluminio – su cui si poggia la tenda retrattile in plastica una volta aperta completamente – servono solo come appoggio per la tenda stessa. Trattandosi di una «opera precaria», si rientra nella cosiddetta edilizia libera e non è richiesto il permesso di costruire. In particolare, per potersi parlare di «opera precaria» non bisogna tenere conto solo dei materiali utilizzati (che devono essere leggeri quando a spessore e resistenza) e di come essa è ancorata al suolo (collegamento che deve essere non stabile, ma delle esigenze che essa mira a soddisfare: esigenze che devono essere temporanee. Ebbene, nel caso di una tenda retrattile, l’elemento centrale della costruzione è la tenda stessa e non le strutture in alluminio (indispensabili solo al suo sostegno e quindi accessorie); e siccome la tenda non è né fissa, né stabile, né permanente (proprio perché retrattile e quindi facilmente chiudibile) la sua installazione non necessita di permesso a costruire in quanto non crea una superficie stabile ossia uno spazio chiuso;
• pergotenda con la presenza di lastre di vetro laterali di chiusura: si tratta di una struttura in alluminio destinata ad ospitare tende retrattili di plastica, ma con la presenza, questa volta, di lastre di vetro laterali come elementi di chiusura. In questo caso le due strutture in alluminio su cui si poggia la tenda non servono solo alla tenda stessa, ma anche ad appoggiare le lastre laterali, che a loro volta creano uno spazio chiuso. Pertanto è necessario il permesso di costruire. Ciò vale anche se le lastre di vetro sono installate “a soffietto” o “a pacchetto” e quindi possono essere aperte.

Tettoia

Per la realizzazione di una tettoia di non piccole dimensioni è necessario il permesso di costruire in quanto questa determina un ampliamento dell’edificio.

Infatti, a differenza del pergolato, che costituisce una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato solo a creare ombra, la tettoia può essere utilizzata come riparo e perciò aumenta l’abitabilità dell’immobile.

Le tettoie richiedono sempre il permesso di costruire e devono rispettare la distanza minima di 3 metri dalla costruzione vicina.

In particolare, se la tettoia è fissa e ancorata al muro in modo stabile, finalizzata a soddisfare un bisogno non momentaneo ma duraturo, il proprietario deve chiedere l’autorizzazione del Comune. Diversamente commette il reato di abuso edilizio ed è tenuto alla demolizione dell’opera. Demolizione che può essere richiesta in qualsiasi momento, anche dopo molti anni poiché si tratta di un ordine che non va mai in prescrizione.

Il Comune non può subordinare il rilascio della licenza all’autorizzazione del condominio perché si tratta di normative di tipo diverso, con regole e presupposti differenti: la prima di carattere pubblicistico, la seconda privatistico. A riguardo di quest’ultimo punto, il proprietario deve evitare che la tettoia:

• pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio;
• pregiudichi la stabilità dell’edificio;
• violi le norme sulle distanze minime anche in senso verticale, ossia rispetto al piano superiore, limitando a quest’ultimo lo spazio e l’aria.

Peraltro, se il regolamento di condominio non prescrive diversamente, il proprietario della costruzione non deve prima sottoporre la questione all’approvazione dell’assemblea di condominio e chiedere il consenso di questa, ma deve solo dare notizia dell’inizio dei lavori all’amministratore che, a sua volta, dovrà riferirlo agli altri condomini. Sarà poi onere di questi, se ritengono che il manufatto pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio o la stabilità, chiederne la demolizione.

Viceversa, la tettoia di piccolissime dimensioni – quella, ad esempio, a scopo decorativo o necessaria a ripararsi dalla pioggia quando si apre la porta di casa – non necessita di permesso di costruire. Si deve trattare di strutture ancorate a parti preesistenti di edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, di ridotta dimensione.

Pensiline

La pensilina è una struttura in aggetto ancorata alla facciata dell’edificio e serve a proteggere le finestre o le porte-finestre dagli agenti atmosferici. Per definizione la pensilina non può poggiare su pilastri (altrimenti sarebbe una tettoia). Comportando una variazione della facciata dell’edificio ed essendo stabile richiede l’autorizzazione del Comune. Ma su questo punto alcuni Comuni si sono orientati in modo diverso, a seconda dell’esenzione della pensilina oltre il prospetto dell’edificio.

Che differenza tra domicilio e residenza?

Emanuele Carbonara

 

I termini domicilio e la residenza sono sinonimi o hanno un significato profondamente diverso? Ecco cosa dice la legge.

Nel linguaggio comune spesso domicilio e residenza sono confusi: per la legge non è così, in quanto questi termini esprimono due concetti profondamente diversi. La residenza è il luogo in cui una persona ha la dimora abituale (cioè vive in modo stabile e duraturo). Essa va fissata in un determinato Comune e ciò ha effetti importanti per la vita sociale di ogni cittadino. Il domicilio è invece il luogo in cui una persona stabilisce la sede dei suoi affari e interessi: ad esempio, il posto in cui lavora o da cui intende seguire uno specifico affare. Scopriamo con chiarezza quali sono le implicazioni pratiche di questa distinzione.

Cos’è la residenza

Secondo la legge, la residenza è «il luogo in cui la persona ha dimora abituale» [1]. In pratica, la residenza è il posto in cui un soggetto vive, l’indirizzo della sua abitazione principale. Ogni cittadino ha l’obbligo legale di fissare la propria residenza nel Comune in cui vive. La residenza va infatti registrata presso gli uffici competenti di ogni Comune (ufficio anagrafe), compilando un’apposita dichiarazione [2].

Alla registrazione formale seguirà un accertamento da parte della polizia municipale: entro 45 giorni dalla dichiarazione, gli agenti si recheranno presso l’indirizzo indicato per verificare se effettivamente il dichiarante risiede in quel luogo. Se la verifica ha esito negativo (e quindi si accerta che il dichiarante non vive presso l’indirizzo indicato), occorrerà pagare una sanzione amministrativa che va da 25,82 euro a 129,11 euro [3].

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Se mi trasferisco stabilmente in un’altra città, quindi, dovrò cambiare la residenza recandomi presso gli uffici anagrafici del Comune in cui andrò a vivere. Al contrario, se lascio il mio paese per un periodo breve o comunque temporaneo, il cambio di residenza non è necessario. La residenza, infatti, è fortemente caratterizzata dal concetto di abitualità: essa è il luogo in cui la persona vive abitualmente e in modo permanente. Sotto questo profilo la residenza si distingue dalla dimora, che invece è il luogo in cui un soggetto attualmente vive (esempio tipico è quello della casa per le vacanze estive).

Perché è importante la residenza

La legge quindi impone ad ogni cittadino di fissare la propria residenza e impone sanzioni a chi non vi provvede. Questo avviene perché la fissare la propria residenza in un determinato Comune porta con sé una serie di conseguenze legalmente importanti. La residenza incide quindi sotto vari profili, tra cui si ricordano a titolo esemplificativo:

• l’iscrizione alla lista elettorale di quel determinato Comune;
• la scelta del medico di famiglia;
• gli adempimenti da svolgere in caso di matrimonio;
• la ricezione di raccomandate o di atti giudiziari;
• la competenza dei tribunali e degli uffici giudiziari in generale;
• la ricezione di certificati anagrafici;
• la possibilità di accedere ai servizi demografici del proprio Comune.

Per tutte queste ragioni, quindi, è consigliabile cambiare la residenza se il trasferimento in un’altra città avrà una durata molto lunga (per approfondire, ecco Come cambiare residenza). Se invece ci si trasferisce solo per qualche mese, non occorre fissare altrove la propria residenza: cambierà solo la dimora, ma per quest’ultima non bisogna avviare alcuna pratica amministrativa.

Cos’è il domicilio

Il domicilio è invece il luogo in cui una persona stabilisce «la sede principale dei suoi affari e interessi» [1]. In pratica, se la residenza indica il posto in cui un soggetto vive, il domicilio rappresenta la sede della sua vita professionale e lavorativa (per approfondire, si veda Cosa si intende per domicilio?). Ad esempio, che marito e moglie hanno residenza nello stesso luogo, ma due domicili diversi nei posti in cui rispettivamente lavorano (sulla possibilità per la coppia sposata di avere residenze diverse, si legga Due persone sposate possono avere residenze diverse?). Le bollette quindi arrivano a casa (residenza); i documenti di lavoro o le pratiche professionali arrivano al domicilio.

Il domicilio può dunque coincidere con la residenza o meno. In quest’ultimo caso, occorrerà eleggere domicilio in un luogo diverso rispetto a quello di residenza. L’elezione di domicilio non è una pratica amministrativa, ma una dichiarazione che di solito si fa per specifici affari.

Ad esempio, se diamo mandato ad un legale di rappresentarci o assisterci in una causa, eleggeremo domicilio nel suo studio professionale: in questo modo tutte le comunicazioni, notificazioni riguardanti la controversia perverranno direttamente in questo luogo. Lo stesso professionista ha di regola il suo domicilio nel proprio studio (la sede della sua vita lavorativa). Ancora, se partecipiamo ad un concorso pubblico ci verrà chiesto se il nostro domicilio coincide con la residenza: se indichiamo un indirizzo diverso, tutte le comunicazioni relative al concorso ci verrano inviate al domicilio indicato. Lo stesso può avvenire quando sottoscriviamo un abbonamento per i servizi di energia elettrica, telefonia e così via.

In poche parole, quando siamo coinvolti in uno specifico affare (o in uno più generale e duraturo come il lavoro), potremo scegliere di eleggere domicilio in un luogo diverso da quello di residenza. Il domicilio sarà in questo caso la «sede» di quell’affare (o di tutti i nostri affari), il luogo che chi interagisce con noi in quello specifico contesto avrà come riferimento.

In pratica

La residenza è il luogo in cui un soggetto dimora abitualmente. Va fissata con una pratica amministrativa nel Comune in cui si vive.

Il domicilio è la sede degli affari o interessi di una persona. Può essere generale (sede lavorativa) o speciale, ossia per uno specifico affare (ad esempio una causa giudiziale).

[1] Art. 43 cod. civ.

[2] L. n. 1228/1954 (cosiddetta «legge anagrafica»).

[3] Art. 11, L. n. 1228/1954.

A chi appartiene il muro di divisione

Carlos Arija Garcia

Diritti e doveri dei vicini che condividono un muro divisorio: quando è di proprietà esclusiva o in comunione forzosa. E a chi spetta la manutenzione.

È tuo o è mio? E chi dei due si occupa della manutenzione? Il muro di divisione tra due proprietà, oltre che separare i terreni, rischia di fare altrettanto con i vicini. Ecco perché la legge [1] regolamenta tutto ciò che ha a che fare con il muro divisorio e stabilisce quando appartiene ad uno o all’altro proprietario oppure a entrambi.

Il muro di divisone, infatti, può appartenere a tutti e due i vicini confinanti le cui proprietà sono separate, appunto, da quella costruzione, a patto che il muro sorga sul suolo comune. Ma in presenza di immobili di altezze diverse, il muro di divisione si presume in comune fino al punto in cui i due edifici hanno la stessa altezza.

Tuttavia, anche in presenza di questi elementi, il muro di divisione potrebbe essere di esclusiva proprietà di uno solo dei vicini confinanti, purché quest’ultimo riesca a dimostrarlo con l’atto di proprietà stipulato al momento dell’acquisto del terreno. Viceversa, se uno dei vicini reclama indebitamente l’esclusiva proprietà del muro di divisione, il dirimpettaio può fornire una prova contraria e dimostrare che il muro, in realtà, è in comproprietà.

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Il muro di divisione di proprietà esclusiva

La legge considera il muro di divisione di esclusiva proprietà di uno dei due vicini in due casi:

• quando il muro divide campi, orti, cortili o giardini, si presume che il muro appartenga al proprietario del terreno verso il quale è stato installato un tettuccio per far scorrere l’acqua piovana;
• quando il muro presenta verso uno dei due terreni sporgenze o segni indicatori, cioè: un cornicione, una mensola, un vano che rientra oltre la metà dello spessore del muro. Se questi segni si presentano verso la mia proprietà, il muro di divisione è mio e non voglio che il vicino ci si appoggi.

Se il muro di divisione appartiene al vicino, cosa posso fare?

La legge [2] mi permette di chiedere la comunione forzosa del muro di divisione se questo si estende in orizzontale lungo tutta la proprietà. In questo caso, è possibile chiedere la comunione in verticale per una parte o per tutta l’altezza del muro. Il proprietario esclusivo può concedere anche la comunione di una sola parte del muro, a patto che ciò corrisponda ai suoi interessi [3].

Che cosa comporta la comunione forzosa del muro di divisione? Se voglio condividere il muro divisorio con il vicino che ha la proprietà esclusiva, devo:

• pagare la metà del valore del muro e la metà del valore del suolo su cui sorge, cioè l’indennizzo di medianza, calcolando gli importi sul valore attuale del muro e del suolo;
• eseguire tutte le opere necessarie affinché il vicino non ne venga danneggiato;
• firmare con il vicino l’accordo sulla comunione del muro [4]. In mancanza di questa convenzione scritta, è possibile ottenere la comunione forzosa del muro tramite la sentenza di un giudice, il quale stabilità l’indennità di pagamento [5].

Se invece non sono interessato alla comunione forzosa, posso costruire in aderenza al muro di divisione del mio vicino, cioè facendo combaciare esattamente il mio edificio da almeno un lato con l’edificio preesistente [6]. Potrò così demolire la parte vecchia senza pregiudicare la consistenza e la solidità di quella nuova.

Infine, se voglio costruire un muro tutto mio posso sfruttare il muro di divisione del vicino per innestarvi un capo, facendo diventare entrambi un’unica struttura portante. In questo caso dovrò pagare un’indennità per l’innesto [7] tranne nel caso in cui il mio muro si appoggi soltanto a quello del vicino, senza collegamenti strutturali. L’innesto non è consentito nelle zone a rischio sismico per lasciare che ogni edificio abbia una libera oscillazione [8].

Cosa fare quando il muro di divisione appartiene ai due vicini

Se io ed il mio vicino abbiamo il muro di divisione in comune, abbiamo anche gli stessi doveri e costi di manutenzione, a meno che uno dei due abbia causato un danno al muro [9]. Le riparazioni o le ricostruzioni del muro vanno fatte con il consenso di entrambi i proprietari, così come l’eventuale apertura di luci. Se uno dei due non ne vuole sapere, può sempre rinunciare alla comunione sia del muro sia del suolo attraverso un atto scritto. In questo caso, se chi rinuncia alla comunione vuole demolire un edificio sostenuto dal muro di divisione comune, sarà lui a sostenere le spese di riparazione. Successivamente, l’altro vicino diventerà proprietario esclusivo del muro di divisione.

Infine, se un comproprietario vuole innalzare il muro comune [10] non serve il consenso del vicino, purché vengano rispettati i limiti costituiti dal divieto di atti emulativi e dal rispetto dei diritti altrui [11], cioè che, ad esempio, non gli tolga luce o una bella veduta.

Le spese di costruzione e manutenzione spettano al comproprietario che innalza il muro.

[1] Art. 880 cod.civ.

[2] Artt. 874 cod. civ. e 877 cod.civ.

[3] Cass., sent. n. 3913 del 19.06.1980.

[4] Art. 1350 cod.civ.

[5] Cass. Sez. unite, sent. n. 10615 del 28.11.1996.

[6] Cass., sent. n. 4549 del 11.08.1982.

[7] Art. 876 cod.civ.

[8] Cass., sent. n. 3425 del 16.02.2006.

[9] Art. 882 cod.civ.

[10] Art. 885 cod.civ.

[11] Cass., sent. n. 6407 del 7.07.1994.

Istat, nel III trimestre del 2016 prezzi delle case ancora in calo… 0,9%

 

Nel terzo trimestre 2016 i prezzi delle case sono aumentati dello 0,1% rispetto al trimestre precedente, diminuendo dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2015. A dirlo il consueto indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) pubblicato dall'Istat.

La flessione tendenziale è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni nuove, la cui diminuzione su base annua si accentua (-2,1%, da -1,1% del trimestre precedente), mentre si ridimensiona lievemente il calo dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,6%, da -0,7% del periodo precedente). Il calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni si manifesta contestualmente ad una crescita sostenuta del numero di immobili residenziali compravenduti (+17,4% rispetto al terzo trimestre del 2015 secondo i dati diffusi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

Su base congiunturale il lievissimo aumento dell’IPAB è dovuto alla stabilità dei prezzi delle abitazioni nuove e al contestuale incremento dello 0,1% di quelli delle abitazioni esistenti

Ultime news previste dal decreto fiscale sulla cedolare secca

 

 

La cedolare secca sugli affitti è un particolare regime fiscale di favore per chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo. Significa in sostanza pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, imposta di bollo e di registro con un’aliquota al 21%  nella maggior parte dei casi e ridotta al 15 e 10% in alcuni casi particolari.

Il decreto fiscale n. 193 del 2016 convertito in legge n. 225 del 2016 ha introdotto delle novità per quanto riguarda la cedolare sulle locazioni e in particolar modo in tema di decadenza, novità che sono entrate in vigore il 3 dicembre scorso. Prima di entrare nei dettagli delle novità è bene ricapitolare a linee generali la disciplina riguardante la cedolare secca.

Possono optare per tale regime i proprietari di immobili concessi in locazione che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10, uffici e studi privati. Scegliendo la cedolare secca chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo paga un’imposta sostitutiva che si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L’aliquota è ridotta al 15% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2014 e fino al 2017 tale aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10% e trova applicazione anche per i contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Quando si sceglie l’opzione per la cedolare secca? Nel momento in cui registra il contratto di locazione o anche nelle annualità successiva. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento annuo del canone di locazione sulla base della variazione Istat e ha l’obbligo di comunicare preventivamente la scelta per la cedolare, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, all’inquilino.

Tecnicamente l’opzione alla cedolare secca deve essere seguita con il modello RLI, reperibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. L’opzione alla cedolare dura per l’intero periodo di durata del contratto ( generalmente la durata dei contratti di locazione è “4+4”) ma il locatore ha la facoltà di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. In tal caso la revoca va espressa entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, ovvero entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente.

Ebbene il decreto fiscale entrato in vigore il 3 dicembre del 2016 ha previsto che in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione non si prevede la revoca dell’opzione alla cedolare secca qualora il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime favorevole della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando redditi da cedolare nella sua dichiarazione.

In caso di mancata presentazione della comunicazione sulla proroga del contratto di locazione,  per cui è esercitata l’opzione alla cedolare secca, si applica comunque una sanzione con misura fissa pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione di proroga del contratto si presenta con ritardo non superiore a 30 giorni.

Se rivendo prima casa prima dei 5 anni, cosa succede alle agevolazioni

 

 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito cosa accade sul fronte delle agevolazioni nel caso in cui si venda un immobile acquistato usufruendo del bonus prima casa prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

Sto per vendere l’appartamento che ho comprato due anni fa usufruendo dei benefici prima casa e non ho intenzione di riacquistarne un altro. Oltre alla differenza d’imposta, dovrò pagare anche una sanzione?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

La vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa” prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto comporta la decadenza dal regime di favore fruito. Alla decadenza, consegue l’obbligo per il contribuente di pagare le imposte nella misura ordinaria nonché una sanzione pari al 30%.

La perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto (anche a titolo gratuito) di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (nota II-bis, articolo 1, Tariffa parte I, Dpr 131/1986). Tuttavia, laddove sia ancora pendente il termine di un anno previsto per il nuovo acquisto e il contribuente, anche per motivi personali, si trovi nella condizione di non voler ovvero di non poter procedere all’acquisto di un nuovo immobile, lo stesso può comunicare la propria intenzione all’amministrazione finanziaria.

A tal fine, è necessario presentare un’apposita dichiarazione all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni. Con tale dichiarazione il contribuente manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro l’anno e richiede contestualmente la riliquidazione delle imposte dovute. Successivamente l’ufficio procede alla notifica dell’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta (data dalla differenza tra quanto già pagato in misura agevolata e l’ammontare delle imposte in misura ordinaria) e degli interessi (calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita dell’immobile oggetto di agevolazione), senza applicare la sanzione del 30% (risoluzione 112/E del 27 dicembre 2012).

Al contrario, decorso il termine di un anno dall’alienazione senza che il contribuente abbia proceduto all’acquisto di un nuovo immobile ovvero abbia comunicato al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate l’intenzione di non voler più fruire del trattamento agevolativo, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa”. In tale ipotesi, il contribuente potrà comunque accedere, ricorrendone i presupposti, all’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta (risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011).

 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito cosa accade sul fronte delle agevolazioni nel caso in cui si venda un immobile acquistato usufruendo del bonus prima casa prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

Sto per vendere l’appartamento che ho comprato due anni fa usufruendo dei benefici prima casa e non ho intenzione di riacquistarne un altro. Oltre alla differenza d’imposta, dovrò pagare anche una sanzione?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

La vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa” prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto comporta la decadenza dal regime di favore fruito. Alla decadenza, consegue l’obbligo per il contribuente di pagare le imposte nella misura ordinaria nonché una sanzione pari al 30%.

La perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto (anche a titolo gratuito) di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (nota II-bis, articolo 1, Tariffa parte I, Dpr 131/1986). Tuttavia, laddove sia ancora pendente il termine di un anno previsto per il nuovo acquisto e il contribuente, anche per motivi personali, si trovi nella condizione di non voler ovvero di non poter procedere all’acquisto di un nuovo immobile, lo stesso può comunicare la propria intenzione all’amministrazione finanziaria.

A tal fine, è necessario presentare un’apposita dichiarazione all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni. Con tale dichiarazione il contribuente manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro l’anno e richiede contestualmente la riliquidazione delle imposte dovute. Successivamente l’ufficio procede alla notifica dell’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta (data dalla differenza tra quanto già pagato in misura agevolata e l’ammontare delle imposte in misura ordinaria) e degli interessi (calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita dell’immobile oggetto di agevolazione), senza applicare la sanzione del 30% (risoluzione 112/E del 27 dicembre 2012).

Al contrario, decorso il termine di un anno dall’alienazione senza che il contribuente abbia proceduto all’acquisto di un nuovo immobile ovvero abbia comunicato al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate l’intenzione di non voler più fruire del trattamento agevolativo, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa”. In tale ipotesi, il contribuente potrà comunque accedere, ricorrendone i presupposti, all’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta (risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011).