Previsioni sui tassi della Bce, valori bassi per i prossimi 10 anni?

La ricetta della Bce per risanare l'economia passa attraverso l'iniezione di liquidità e una politica di tassi al minimo.  Anche nell'ultima riunione mensile, la banca centrale europea ha ribadito chiaramente che i tassi sono destinati a non muoversi ancora un po'. Secondo gli esperti sentiti da idealista news si parla di un arco temporale molto ampio, che potrebbe addirittura arrivare a una decade. Però non è detto che questo abbia ricadute positive per l'economia.

Negli Stati Uniti la fine del lungo periodo post crisi del denaro a costo zero è terminato a dicembre, con i tassi portati al range 0,25-0,50 per cento. A un anno di distanza potrebbero essere alzati di nuovo, anche se più di una volta la Fed ha rinviato l’appuntamento con un nuovo ritocco e potrebbe farlo ancora, se i fondamentali non dovessero essere quelli che l’istituto centrale si aspetta.

E il corrispondente europeo? Nell’ultima riunione mensile ha ribadito chiaramente il concetto che i tassi sono destinati a non muoversi ancora per un po’. Di sicuro nel breve periodo, ma probabilmente anche più a lungo.

Secondo Gianluca Beccaria, ‎responsabile progetti istituzionali di Directa Sim, potremmo addirittura cambiare decennio prima che si vedano condizioni per le quali l’Eurotower ritenga opportuno intervenire sui tassi.

“Le banche centrali – dice – sono state molto importanti in questi anni. Hanno preso decisioni molto coraggiose, perché hanno capito la gravità della situazione di quest’ultima crisi. Ma i mercati si sono abituati troppo bene, con queste politiche ultraespansive senza precedenti, guardando non solo ai tassi ma anche alle misure di qauntitative easing sia negli Stati Uniti che in Europa”.

Il risultato oggi sembra essere che “siamo passati a una fase in cui le banche centrali sono ostaggi dei mercati”. Secondo Brambilla lo dimostra il comportamento della Fed. “Dopo il rialzo di dicembre, la presidente Janet Yellen aveva detto di prevederne tre o quattro per il 2016. Il mercato ha reagito malissimo. Tant’è che siamo a quasi un anno e non se ne è ancora visto uno. Ho dei dubbi anche su quello di dicembre, perché in mezzo ci sono le elezioni americane”.

Eppure l’economia oltreoceano va bene. “Se non riescono loro ad alzare i tassi, come potrà farlo l’Europa che ha buone ragioni per tenerli bassi?”

Lo scenario dipinto da Brambilla si spinge addirittura più in là di un consensus degli analisti orientato sul 2019 come anno nel quale si registrerà il primo incremento dei tassi nel Vecchio Continente. Secondo il capo economista della Investec, Philip O’Sullivan, l’ipotesi più realistica è che occorrerà attendere la primavera di quell’anno.

Ma secondo Franco Bruni, docente di teoria e politica monetaria internazionale alla Bocconi, il risultato del perdurare di queste politiche accomodanti equivale a drogare l’economia. “Draghi – afferma - è convinto che ciò che la banca centrale sta facendo ha effetto importante sulla liquidità e i tassi. La mia opinione è che sarebbe bene le banche centrali smettessero di illudere il mondo che si possa uscire da questo stallo dell’economia e anche dell’inflazione con la politica monetaria. Per una fase è stata importante, ma poi ha posto le basi per tante bolle speculative”.

Tesi condivisa da, Clemens Fuest, da poco divenuto direttore del tedesco Ifo Institute, secondo il quale i tassi negativi sono sostenibili solo per un brevissimo periodo e, inoltre, trova difficile giustificare un eventuale nuovo potenziamento del quantitative easing, non escluso da Mario Draghi che ha parlato di due nuove operazioni straordinarie. Il rischio, secondo Fuest, è proprio quello di alimentare nuove bolle e squilibri.

Se la Bce sicuramente non alzerà i tassi ancora per un lungo periodo, è assai improbabile che possa diminuirli ancora. “Dal punto di vista bancario – dice Brambilla - è stato forse un errore storico. Ha avuto un impatto Hanno portato più danni che benefici. Difficilmente andranno ancora sotto, perché sono una novità assoluta a livello accademico: non sono ancora stati studiati a sufficienza”.

Contabilizzatori di calore: quando non sono obbligatori?

Valvole termostatiche e contabilizzatori per il calcolo dei consumi individuali del calore: quali condomini non sono obbligati all’installazione dei termoregolatori?

Contabilizzatori di calore e valvole termostatiche sui termosifoni: le nuove regole, in vigore ed obbligatorie per tutti dal 31 dicembre 2016, conoscono però delle eccezioni e non tutti i condomini dovranno installarle. Cerchiamo di capire, prima, cosa prevede la legge e in quali condomini non è obbligatoria la termoregolazione.

Per favorire il risparmio energetico, la legge italiana [1], recependo una normativa dell’Unione europea [2], stabilisce la cosiddetta contabilizzazione dei consumi individuali di calore e la suddivisione delle spese dell’edificio in base ai consumi effettivi di ciascun appartamento. Detto calcolo può essere effettuato solo installando appositi apparecchi – appunto i contabilizzatori di calore – che servono per determinare il diverso consumo di ogni singolo proprietario. Ecco perché, entro il 31 dicembre 2016, gli italiani che abitano in condomini con riscaldamento centralizzato, devono installare, su ciascun termosifone, delle valvole termostatiche con contabilizzatori di calore.

PUBBLICITÀ

È questo il concetto abbastanza semplice che si nasconde dietro l’apparentemente complicato dettato della normativa. La legge infatti usa le seguenti parole:

«Nei condomìni e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016 da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato».

In pratica, ogni abitazione dovrà ricorrere a:

• valvole termostatiche (che consentono di regolare la temperatura di ciascuna stanza in maniera autonoma e andranno posizionate su ogni calorifero presente in casa)
• contabilizzatori di calore (chiamati anche ripartitori di calore), da installare sui singoli radiatori, al fine di calcolare l’effettivo consumo di calore (per il riscaldamento) e di acqua calda sanitaria. In pratica i contabilizzatori ci diranno la quantità di calore effettivamente utilizzata da ciascun termosifone e, quindi, dai singoli proprietari di appartamento.

Il condominio che non provvede a installare detti sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno dell’unità immobiliare, è soggetto, per ciascun apparecchio, alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2.500 euro.

Quando i contabilizzatori di calore non sono obbligatori?

Sempre la predetta normativa prosegue nel seguente modo:

«Nei casi in cui l’uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all’interno delle unità immobiliari dei condomìni o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto dalla norma Uni En 834, con esclusione di quelli situati negli spazi comuni degli edifici, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. In tali casi sono presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore».

Ciò significa che i contabilizzatori di calore non sono obbligatori quando, da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato (appositamente delegato dal condominio) risulta che l’installazione dei sistemi:

• non è efficiente in termini di costi, con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459;
• oppure vi sia l’impossibilità tecnica alla installazione dei sistemi di contabilizzazione;
• oppure sia sproporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali.

Tra i casi di esclusione dall’installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori, non vi rientrano i condomini costruiti dopo l’entrata in vigore della nuova normativa; la legge, invece, esenta dai nuovi obblighi solo i casi in cui l’installazione dei sistemi di contabilizzazione sia «tecnicamente impossibile», non sia «efficiente in termini di costi» e non sia «proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali».

I summenzionati casi di “esclusione” dell’installazione dei predetti sistemi devono essere riportati in «apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato». In questi casi particolari, verranno presi in considerazione metodi alternativi per la misurazione del consumo del calore e non potranno, comunque, essere applicati i vecchi criteri di ripartizione delle spese relativi al riscaldamento, anche se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale.

In sintesi quando sono obbligatorie le nuove valvole?

Sintetizzando, il proprietario dell’appartamento – indipendentemente dall’anno di costruzione dell’edificio – dovrà installare un contatore individuale per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda relativo alla sua unità immobiliare solo se ciò è:

• tecnicamente possibile;
• efficiente in termini di costi;
• proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali.

Il proprietario può opporsi all’installazione delle termovalvole?

L’installazione dei contabilizzatori e delle valvole termostatiche deriva da un preciso obbligo di legge. Pertanto, una volta che l’assemblea abbia votato positivamente per l’installazione, nessun condomino può opporsi e nessuno può vietare l’accesso dei tecnici nel proprio appartamento. Se un condomino si rifiuta di aprire la porta per l’installazione delle valvole, l’amministratore di condominio ha il dovere di rivolgersi al Giudice per ottenere un provvedimento di urgenza, che gli consenta di accedere nella proprietà privata e provvedere agli obblighi di legge.

[1] Art. 9, co. 5, Dlgs 102/2014.

[2] Direttiva UE n. 2012/27.

Mutui, come scegliere il finanziamento prima dell’acquisto di una...

Quando arriva il momento di acquistare una casa, molti sono coloro che ricorrono al mutuo ipotecario. Di solito questo tipo di finanziamento copre non più dell’80% del prezzo. E’ possibile arrivare al 100%, ma serve una copertura assicurativa specifica che aumenta i costi. Al giorno d’oggi, dunque, la maggior parte dei mutui è stipulato per importi intorno al 50-60% del valore di mercato dell’immobile.

La scelta tra tasso fisso e variabile

Chi decide per il tasso fisso conosce fin dalla prima rata la somma di denaro che gli serve per pagare anche l’ultima. Con il tasso variabile l’importo della rata può variare periodicamente con il parametro al quale è agganciato, in genere l’indice Euribor.

In partenza, il tasso variabile è più basso di quello fisso. Ma quando si deve effettuare la scelta tra i due tassi bisogna mettere in conto la possibilità che aumenti nel corso del tempo, anche nel medio periodo. E’ bene quindi fare simulazioni sul possibile aumento della rata e considerare il proprio rapporto rata-reddito.

Attenzione al Taeg

Una volta scelto il tasso, bisogna prestare attenzione al suo livello applicato per il calcolo delle rate (il tasso nominale annuo) e le altre spese accessorie che fanno aumentare il costo effettivo del finanziamento. Per fare la scelta più conveniente, bisogna guardare al tasso annuo effettivo globale (Taeg).

La banca deve fornire al cliente la documentazione che gli consenta di confrontare le diverse possibilità offerte dal mercato. Si tratta di un obbligo per la banca introdotto con il Dlgs 72/2016 sui mutui per gli immobili residenziali. Con tale provvedimento è stata introdotta anche una nuova procedura, alternativa al pignoramento e vendita all’asta dell’abitazione, per i casi di morosità.

Nel contratto di mutuo, sottoscritto davanti al notaio al monento del rogito, può essere stabilito che, in caso di mancato pagamento di 18 rate mensili, l’intero debito si estingue con il trasferimento della casa alla banca, anche se il suo valore è inferiore al debito.

Istat, prezzi delle case giù dell'1,4%: è il nuovo a trainare il ribasso

Secondo l'indice Istat dei prezzi delle abitazioni, il valore delle case in Italia nel II trimestre del 2016 è diminuito dello 0,4% su base trimestrale e dell'1,4% su base annuale. Un'accentuazione del calo dovuta principalmente alla flessione dei prezzi degli immobili nuovi (-2,3%), che per la prima volta non è solo più ampia, ma addirittura doppia rispetto a quella delle abitazioni esistenti (-1,3%)

Nel secondo trimestre 2016, sulla base delle stime preliminari, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,4% rispetto al trimestre precedente; il calo congiunturale riguarda le abitazioni nuove (-1,7%) mentre quelle esistenti registrano una variazione nulla.

 

Su base annua la diminuzione dei prezzi persiste e si amplia di quattro decimi di punto percentuale (-1,4%, da -1,0% del trimestre precedente). La maggiore flessione tendenziale è dovuta alle abitazioni nuove (-2,3%, da -0,5% del primo trimestre 2016) mentre il calo dei prezzi delle abitazioni esistenti è stabile e pari a -1,2%.  È per la prima volta, quindi, da quando è disponibile la serie storica dell’IPAB, che i prezzi delle abitazioni nuove mostrano un profilo tendenziale peggiore rispetto a quelli delle esistenti con una diminuzione quasi doppia di quella registrata da queste ultime.

L'andamento nel primo semestre e negli ultimi cinque anni

In media, nel primo semestre del 2016, rispetto allo stesso periodo del 2015, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dell’1,2%, sintesi di un calo dell’ 1,4% per quelle nuove (il cui peso sull’indice generale è poco più di un quinto) e dell’1,2% per quelle esistenti. Rispetto alla media del 2010, nel secondo trimestre 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,1% (-3,8% le abitazioni nuove, -19,9% le esistenti).

La lieve accentuazione del calo tendenziale dei prezzi delle abitazioni si manifesta contestualmente a una marcata crescita del numero di immobili residenziali compravenduti (+22,9% rispetto al secondo trimestre del 2015 secondo i dati diffusi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

Come vendere casa in comproprietà tra marito e moglie

 

 

I coniugi devono vendere insieme la casa in comproprietà se sono in comunione legale, possono venderla separatamente se hanno scelto la separazione dei beni.

La legittimazione a vendere un bene immobile in comproprietà tra moglie e marito dipende dal regime patrimoniale scelto dai coniugi. Infatti il bene in comunione legale va considerato comune e per questo va venduto dai due coniugi insieme. Diversamente, la casa acquistata in separazione dei beni appartiene a marito e moglie per una quota determinata, che può essere rivenduta anche senza il consenso dell’altro. Vediamo in concreto come funziona.

Il regime previsto dalla legge per regolare i rapporti patrimoniali tra i coniugi è quello della comunione legale dei beni [1].

Si definisce legale perché opera automaticamente in mancanza di diversa scelta da parte degli sposi, che può essere compiuta al momento delle nozze o anche successivamente.

PUBBLICITÀ

Per i coniugi in comunione legale dunque la regola è che vanno in comproprietà tutti i beni immobili acquistati sia insieme che separatamente durante il matrimonio, persino all’insaputa l’uno dell’altro [2].

Fanno eccezione, ovvero rimangono beni personali del coniuge:

• gli immobili ricevuti in eredità o per donazione;
• i beni di uso strettamente personale, quelli che servono all’esercizio della professione e quelli acquistati con il ricavato della precedente vendita di un bene personale. In questo caso però è necessario, affinché l’immobile non cada in comunione, che sia presente durante la stipula anche l’altro coniuge, il quale deve confermare che il bene sia effettivamente personale.

Questo tipo di comproprietà ha poi la caratteristica unica di essere senza quote. In altre parole i coniugi non sono singolarmente proprietari di una quota del bene (metà e metà), ma sono insieme e nello stesso tempo comproprietari del tutto.

La principale conseguenza di tale regime è che il singolo coniuge non può alienare da solo la casa in comunione legale, né ovviamente può vendere una parte o una quota del bene. Ѐ necessario che marito e moglie vendano congiuntamente [3].

Dunque gli sposi devono essere d’accordo nella scelta di vendere la casa in comproprietà.

Se uno dei due rifiuta di dare il consenso, l’unica soluzione per l’altro è rivolgersi al giudice, che autorizza il marito o la moglie a vendere l’intero bene solo se la stipulazione dell’atto è necessaria nell’interesse della famiglia o dell’azienda gestita da entrambi i coniugi e costituita dopo il matrimonio [4].

Ѐ indispensabile l’autorizzazione del giudice anche quando uno degli sposi è lontano o è impedito a partecipare alla vendita e questa risulta necessaria [5]. Questo tipo di autorizzazione può ad esempio essere richiesto quando uno dei coniugi sia gravemente malato e la vendita della casa sia essenziale ad avere il denaro per affrontare cure o interventi costosi.

In qualsiasi momento, e per evitare di dover ricorrere al giudice, i coniugi in comunione legale possono fare una procura dal notaio, in modo che la vendita della casa in comproprietà possa essere fatta anche autonomamente dal coniuge che ha ricevuto il potere di rappresentare l’altro.

Cosa accade se il marito o la moglie vendono da soli la casa di cui sono comproprietari in comunione legale?

Se il consorte assente è comunque d’accordo, può convalidare la vendita dando il suo consenso in un secondo momento.

Diversamente, se manca il consenso, il coniuge che non ha partecipato alla vendita può chiedere l’annullamento dell’atto [6].

Per ottenere l’annullamento va proposta una apposita domanda giudiziale entro un anno dalla data in cui la vendita è stata scoperta e in ogni caso entro un anno da quando è stata trascritta.

Per evitare la comunione legale e le conseguenze che ne derivano, i coniugi possono scegliere di comune accordo di optare per il regime della separazione dei beni. Questa scelta è sempre consigliabile quando uno o entrambi gli sposi svolgono attività imprenditoriale o professionale, in quanto tutela maggiormente il patrimonio dai creditori.

Ebbene la scelta della separazione dei beni può essere fatta:

• al momento delle nozze, dichiarandola nell’atto di celebrazione del matrimonio;
• in qualsiasi momento, successivamente al matrimonio, con atto pubblico redatto dal notaio con l’assistenza di due testimoni [7].

Chiunque può verificare il regime patrimoniale della coppia, richiedendo al Comune dove sono state celebrate le nozze un estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, che viene rilasciato in carta libera (non si pagano marche da bollo).

Quando i coniugi sono in separazione dei beni non si verifica alcun acquisto automatico in favore del coniuge, che rimane estraneo a tutti gli effetti alla compravendita fatta dall’altro separatamente.

Naturalmente anche in caso di separazione dei beni i coniugi possono diventare comproprietari della casa di abitazione, ma ciò avviene solo se la acquistano insieme.

Questo tipo di comproprietà non ha nulla di diverso da quella che può sussistere ordinariamente tra soci o tra parenti.

La conseguenza è che ciascuno dei coniugi può decidere singolarmente, e a prescindere dalla volontà dell’altro, di alienare la sua quota, senza che l’altro possa opporsi o vantare diritti di prelazione (cioè il diritto di essere preferito quale acquirente a soggetti terzi).

Salva la possibilità di fare una procura notarile, il marito o la moglie che sono comproprietari in separazione dei beni non possono vendere l’intero bene senza il consenso dell’altro. Infatti ciascuno ha diritto di vendere solo la propria quota.

[1] Art. 159 cod. civ.

[2] Art. 177 cod. civ.

[3] Art. 180 cod. civ.

[4] Art. 181 cod. civ.

[5] Art. 182 cod. civ.

[6] Art. 184 cod. civ.

[7] Art. 48 L. 16.02.1913 n. 89.

Tutti i dettagli nel sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia realizzato da Banca d’Italia e Tecnoborsa, con la cooperazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate

La domanda di immobili in Italia continua a migliorare.
Lo dimostrano i dati del sondaggio congiunturale, realizzato a più voci, in relazione al secondo trimestre del 2016.

Il report è stato messo a punto da Banca d’Italia e Tecnoborsa, con la cooperazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, e ha potuto contare sulla partecipazione di 1.129 agenzie immobiliari sparse sul territorio italiano. Agenzie che hanno fornito informazioni specifiche “sulle attività di compravendita e locazione, sui relativi prezzi nel trimestre aprile-giugno 2016 e sulle prospettive di breve periodo”.

Suddiviso in capitolo distinti il report tratta il settore osservandolo da vicino.
Si parte dalle novità sui prezzi delle abitazioni per passare alle informazioni sulle compravendite e poi, a seguire, un mare di dettagli su incarichi a vendere, trattative e tempi di vendita, modalità di finanziamento degli acquisti, locazioni, prospettive del mercato in cui operano le agenzie e quelle del mercato nazionale delle compravendite.

In fatto di prezzi delle abitazioni gli operatori fanno sapere che il mercato “riporta una diminuzione dei prezzi di vendita, che si attesta ora sul 43,6% (44,8% nel trimestre precedente, 56,4% nella rilevazione di un anno fa), mentre i giudizi di stabilità salgono al 54,8% (erano il 52,4% nella scorsa indagine). Il miglioramento riflette in particolar modo gli andamenti nelle regioni del Nord Ovest, dove le risposte di flessione hanno riguardato il 41,7% degli agenti (45,5% nella precedente rilevazione)”.

Si confermano decisamente positive le condizioni della domanda.
Risulta chiaramente in aumento il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore. Una risalita che, seppur lieve, denota l’effetto di un incremento dei tempi medi di compravendita nel Nord Ovest e nel Centro.

Si può considerare in netto aumento la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario. Percentuali alla mano l’aumento si è stabilizzato sul 76,1%, al pari del rapporto tra prestito e valore dell’immobile, che ha raggiunto il 73,8%.

In fatto di locazioni il mercato mette in evidenza una lieve variazione.
Infatti la quota di operatori che ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel secondo trimestre, è rimasta sostanzialmente invariata rispetto al periodo precedente e stabilizzatasi sul 77,9%.
E’ cresciuto, toccando quota 6,8%, invece il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore.

Osservando il mercato in cui operano le agenzie, le prospettiva dei professionisti di settore sulle tendenze a breve termine sono sfavorevoli, “ma risultano in netto miglioramento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno”.

La quota di operatori, che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso, è cresciuta passando al 39%, dal 31,8% della rilevazione di aprile).

Le aspettative del mercato nazionale delle compravendite “sono meno favorevoli rispetto alla precedente rilevazione, risentendo di fattori di natura stagionale, ma si sono rafforzate nel confronto con il corrispondente trimestre del 2015″.

Anche se il mercato mostra livelli decisamente inferiori a quello degli anni ’80, la crescita è un dato di fatto.
Se nel 2014 la crescita era stata influenzata dagli effetti che aveva prodotto sul mercato l’ingresso del nuovo regime delle imposte di registro, catastale ed ipotecario, i dati più recenti sono decisamente positivi.

La ripresa del mercato immobiliare, se da un lato è dovuta anche ad un segnale di accelerazione dell’economia, dall’altro riflette la necessità di acquisto di un bene come rappresenta quello dell’abitazione, che non cessa di essere importante per gli italiani.

L’acquisto di un bene rifugio come quello della casa è un desiderio al quale ogni famiglia guarda con entusiasmo, soprattutto perchè disporre di una casa propria è sinonimo di serenità.
E per preservare l’abitazione da ogni genere di problematica, il proprietario valuta con attenzione l’idea di sottoscrivere una polizza assicurativa sulla casa in grado di limitare danni causati da incendi, fuoriuscita di gas, atti vandalici, perdite d’acqua, eventi sismici oppure furti.

Mutuo:rinegoziazione surroga, e sostituzione.

 

È possibile ottenere la sanatoria dei piccoli abusi edilizi presentando apposita istanza presso gli uffici del comune in cui è situato l’immobile.

Cos’è l’abuso edilizio?

L’abuso edilizio consiste nella condotta di chi realizza una costruzione o effettua lavori in mancanza del titolo richiesto dalla legge o in difformità da esso.

L’ipotesi in esame sul piano amministrativo dà luogo ad un illecito punito mediante apposita sanzione.

Tuttavia, essa assume rilievo anche sotto il profilo penale  integrando una contravvenzione (cioè un reato di minore gravità rispetto al delitto) punito sia con la pena detentiva che con quella pecuniaria.

 

Qual è la sanzione amministrativa?

La sanzione che la Pubblica Amministrazione è legittimata ad applicare quando accerta l’esistenza di un abuso edilizio consiste nell’ordine di demolizione dell’immobile a spese del responsabile.

Tuttavia, qualora sia trascorso un notevole periodo di tempo dal momento in cui il reato è stato commesso a quello in cui esso viene accertato, la P.A. non potrà emettere il provvedimento di demolizione in modo automatico ma dovrà tenere in debita considerazione, indicandole espressamente, sia le ragioni di interesse pubblico che giustificano la demolizione del fabbricato sia gli interessi privati nel frattempo maturati.

In altre parole, quando non si ravvisano interessi pubblici di particolare rilievo che giustificano il provvedimento di demolizione, il decorso del lungo periodo di tempo potrebbe legittimare l’applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.

Infatti, qualora la P.A. dovesse ritenere non necessario procedere con l’ordine di demolizione, disporrebbe in alternativa il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Quali sono le sanzioni penali?

Sotto il profilo penale, la condotta consistente nel realizzare un intervento edilizio illecito è punita ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001.

Questo articolo prevede tre diverse ipotesi stabilendo rispettivamente:

• l’ammenda (cioè la pena pecuniaria) fino a 329 euro per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive dei lavori previste dal Decreto nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso[1].

Dopo quanto tempo si prescrive il reato di abuso edilizio?

Il reato in esame integra un illecito contravvenzionale: sotto il profilo della prescrizione le contravvenzioni si estinguono in quattro anni qualora non vi siano stati atti interruttivi del decorso del tempo o in cinque anni in presenza di uno degli atti interruttivi stabiliti dal legislatore[2][3].

Al fine di individuare il momento a partire dal quale inizia a decorrere il termine di prescrizione è necessario distinguere tre ipotesi:

• qualora sia stato fatto un accertamento, a seguito del quale la pubblica autorità ha contestato e disposto il sequestro dell’immobile, il termine coincide con il momento in cui è stato adottato il provvedimento di sequestro;
• nel caso in cui non sia stato disposto il sequestro, il tempo di prescrizione inizierà a decorrere dalla sentenza di primo grado;
• nell’ipotesi in cui nessuno si sia accorto di alcunché per tutta la durata dei lavori, il termine coinciderà con il momento di effettiva cessazione dei lavori.

È bene tuttavia distinguere tra il reato e l’illecito amministrativo dato che la medesima condotta può assumere rilievo su entrambi i piani cioè quello penale e quello amministrativo.

Mentre in ambito penale il reato si prescrive una volta che è decorso il periodo di tempo previsto dal legislatore, in ambito amministrativo l’illecito non è soggetto a termini di prescrizione e quindi potrà essere punito in ogni tempo.

Come faccio a sanare un piccolo abuso edilizio?

Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere un permesso in sanatoria.

A tal fine è necessario presentare apposita istanza all’ufficio comunale competente.

Tuttavia è importante sottolineare che il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato a due presupposti:

• che la costruzione edilizia risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda;
• che il responsabile effettui il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente dovrà pronunciarsi entro 60 giorni dalla presentazione dell’istanza e, nel caso di rigetto, sarà possibile impugnare il provvedimento (cioè contestare la decisione adottata dal soggetto pubblico) innanzi al giudice amministrativo[4].

Poiché mediante la presentazione della richiesta del permesso in sanatoria si denuncia l’esistenza di una costruzione abusiva, è bene che la richiesta sia redatta da un tecnico (ad es. un geometra o un ingegnere) il quale riporterà nel documento – tra le altre indicazioni – la data in cui i lavori sono stati eseguiti e la natura degli stessi.

Cosa succede se ho ereditato un immobile abusivo?

Il reato si considera commesso nel momento in cui viene accertato da parte dell’autorità competente: è, infatti, da quel momento che inizia a decorrere il termine per la prescrizione dello stesso, a meno che non si riesca a dimostrare che la condotta illecita è stata realizzata in un tempo diverso e che quindi il termine prescrizionale è già decorso.

Qualora taluno erediti un immobile e successivamente ne venga accertata l’abusività è da quel momento che inizierà a decorrere il termine di prescrizione del reato con la conseguenza che il proprietario della costruzione ne risponderà penalmente.

L’unico modo per andare esente dalla responsabilità penale è dimostrare che il manufatto è stato realizzato molto tempo addietro e che il termine di prescrizione è già decorso.

La prova può essere fornita mediante una perizia che attesti la vetustà della costruzione o mediante il ricorso a testimoni che possano dimostrare che l’ultimazione dei lavori risale a molti anni prima e che quindi il reato si è prescritto.

[1] Art. 44 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

[2] Art. 157 c.p.

[3] Art. 160 c.p.: “Il corso della prescrizione è interrotto dalla sentenza di condanna o dal decreto di condanna. Interrompono pure la prescrizione l’ordinanza che applica le misure cautelari personali e quella di convalida del fermo o dell’arresto, l’interrogatorio reso davanti al pubblico ministero o al giudice, l’invito a presentarsi al pubblico ministero per rendere l’interrogatorio, il provvedimento del giudice di fissazione dell’udienza in camera di consiglio per la decisione sulla richiesta di archiviazione, la richiesta di rinvio a giudizio, il decreto di fissazione della udienza preliminare, l’ordinanza che dispone il giudizio abbreviato, il decreto di fissazione della udienza per la decisione sulla richiesta di applicazione della pena, la presentazione o la citazione per il giudizio direttissimo, il decreto che dispone il giudizio immediato, il decreto che dispone il giudizio e il decreto di citazione a giudizio.

La prescrizione interrotta comincia nuovamente a decorrere dal giorno della interruzione. Se più sono gli atti interruttivi, la prescrizione decorre dall’ultimo di essi; ma in nessun caso i termini stabiliti nell’articolo 157 possono essere prolungati oltre i limiti di cui all’art 161 secondo comma, fatta eccezione per i reati di cui all’articoli 51, commi 3 bis e 3 quater, del codice di procedura penale”.

[4] Art. 36 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.