Agevolazioni fiscali prima casa, il trasferimento della sede di lavoro non basta

Se un acquirente vuole conservare le agevolazioni prima casa non può limitarsi a trasferire la propria sede di lavoro nel Comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dalla compravendita. A dirlo è stata la Ctp di Milano in una recente sentenza.

La normativa sulle agevolazioni per l'acquisto prima casa prevede che il bonus spetta a chi:
- sia già residente nel Comune dove è ubicata la casa
- svolga in tale Comune la propria attività lavorativa o di studio
- trasferisca la propria residenza nel Comune entro 18 mesi dalla data del rogito.

Agevolazione prima casa e trasferimento della sede lavorativa

Nel caso oggetto della sentenza,  l'acquirente si era visto revocare i benefici prima casa per non aver adempiuto all'obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi. Il soggetto aveva ribattuto di aver trasferito entro tale periodo di tempo la propria sede lavorativa nel Comune dove era ubicato l'immobile. 

Secondo l'interpretazione del Tribunale, però, l'effettivo trasferimento dell'attività lavorativa entro 18 mesi non basta, perché l'attività lavorativa deve essere ubicata già all'atto del rogito nel Comune dove è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato.

Quel che è scrive il notaio nell’atto è sempre vero?

 

vendita, un certificato di investimento e prelievo automatico di 200 milioni di Lire, con scadenza 4 settembre 1984, loro rimesso dalla Reno spa il 9/1/82;

alla consegna di tale certificato aveva fatto seguito la nota 7/3/84 della Previdenza spa con la quale quest’ultima attestava di aver ricevuto dalla Reno spa l’incarico relativo alla posizione fiduciaria in questione, con il riepilogo delle quote investite dagli attori nella somma di 200 milioni di Lire;

– nonostante le richieste formulate dagli attori secondo le previsioni contrattuali, la Previdenza s.p.a. non ha mai provveduto al rimborso del capitale.

Nel corso del giudizio di primo grado – nel quale la Previdenza spa in l.c.a. si era costituita in persona del commissario liquidatore, professor Filippo Sarta, mentre non si erano costituite Euromanagement spa e Reno spa – quest’ultime venivano a loro volta poste in liquidazione coatta amministrativa e il contraddittorio veniva integrato nei confronti del loro commissario liquidatore (per entrambe, il medesimo professor Sa. ), il quale si costituiva in giudizio.

Il tribunale di Lamezia Terme accoglieva la domanda degli attori e dichiarava “la nullità assoluta e l’inefficacia” della compravendita 28/12/81 per dolo dell’acquirente, disponendo la restituzione dell’immobile venditori.

La Corte d’appellodi Catanzaro, adita con l’impugnativa della Previdenza spa in l.c.a., della Euromanagement spa in l.c.a. e della Reno spa in l.c.a., rigettava i gravami e confermava interamente la sentenza di primo grado.

In primo luogo la Corte territoriale disattendeva il motivo di appello concernente la statuizione di primo grado di rigetto dell’eccezione di prescrizione quinquennale dell’azione di annullamento contrattuale ex art. 1442 c.c., seguendo però un percorso argomentativo diverso da quello seguito dal primo giudice e censurato dalle appellanti. La Corte infatti giudicava erronea l’affermazione del tribunale secondo cui la notifica della citazione introduttiva alla Previdenza spa in l.c.a. avrebbe interrotto la prescrizione nei confronti della Euromanagement spa in l.c.a., sottolineando come gli attori avessero proposto una domanda di annullamento contrattuale e non una domanda risarcitoria, cosicché il richiamo del primo giudice all’estensione dell’effetto interruttivo nei confronti dei condebitori solidali di cui all’articolo 1310 c.c. doveva giudicarsi fuori luogo. Essa, tuttavia premesso che la scoperta del dolo, momento di decorrenza del termine di prescrizione, risaliva al 23/9/85, data in cui P.G. protestò per la prima volta per il mancato versamento delle somme dovutegli – affermava che la prescrizione doveva ritenersi validamente interrottadalla citazione introduttiva notificata alla Euromanagement spa in bonis. In proposito – precisato che dagli atti risultava che a quest’ultima la citazione introduttiva era stata notificata mediante spedizione del plico a mezzo posta presso la sede di XXXXXX il 12/12/86 e che in atti non vi era traccia di una seconda notifica (apparentemente menzionata nel verbale dell’udienza del giudizio di primo grado del 14/3/90) – la Corte argomentava come non fosse necessario verificare la validità della notifica del 12/12/86, in quanto, non avendo Euromanagement spa in l.c.a. contestato la ricezione della citazione del 1986 da parte della destinataria, non sarebbe stato possibile rilevare di ufficio la questione di un’eventuale invalidità di tale notifica, “sia perché non eccepita dalla parte interessata nella prima difesa successiva alla propria costituzione in giudizio (art. 157 c.p.c.) sia perché non fatta oggetto di motivo di impugnazione, in ottemperanza al principio della conversione delle nullità i motivi di gravame”.

In secondo luogo la Corte territoriale dichiarava l’appello inammissibile, per difetto di specificità, nella parte in cui le appellanti si limitavano a rinviare agli assunti difensivi svolti in primo grado, mentre lo rigettava nella parte in cui le appellanti lamentavano l’assenza di prova del mancato pagamentocorrispettivo contrattuale. A quest’ultimo riguardo la Corte territoriale affermava che, ancorché nell’atto di compravendita i venditori avessero dato quietanza del pagamento del corrispettivo convenuto, la stretta concomitanza cronologica tra la cessione dell’immobile e l’emissione del certificato di investimento, nonché la perfetta corrispondenza tra la somma indicata nel certificato e quella indicata quale corrispettivo della vendita, ragionevolmente dimostravano che il trasferimento dell’immobile non era stato accompagnato dal versamento del corrispettivo, ma dalla mera assunzione di un debito, attraverso la consegna del documento attestante il transito della somma in un programma di investimento.

Previdenza spa in l.c.a., Euromanagement spa in l.c.a. e Reno spa in l.c.a. ricorrono per cassazione avverso la sentenza della Corte catanzarese proponendo quattro motivi di doglianza.

I signori P.G. e P.R. resistono con controricorso.

La sola Euromanagement spa in l.c.a. ha depositato memoria.

Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza dell’8.3.16, nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso le ricorrenti denunciano la violazione dell’articolo 2909 c.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa non tenendo conto del giudicatointerno asseritamente formatosi sulla statuizione del primo giudice, non impugnata con l’appello incidentale degli attori, con la quale – respingendo l’eccezione di prescrizione dell’azione di annullamento del contratto proposta Euromanagement spa in l.c.a. sul presupposto che il relativo decorso era stato interrotto dalla notifica della citazione alla Previdenza spa in l.c.a. – sarebbe stato implicitamente accertato che tale decorso non era stato interrotto dalla notifica della citazione alla Euromanagement spa in bonis.
Il motivo non può trovare accoglimento perché l’affermazione, contenuta nella sentenza di primo grado, che la prescrizione quinquennale ex art. 1442 c.c. era stata interrotta, nei confronti della Euromanagement spa, dalla notifica della citazione introduttiva del 1986 alla Previdenza spa in l.c.a. non determina, contrariamente a quanto dedotto nel mezzo di ricorso, la formazione di alcun giudicato implicito sul fatto che la notifica di detta citazione alla stessa Euromanagement spa fosse priva di efficacia interruttiva della prescrizione perché viziata di nullità. Il primo giudice non ha accertato esplicitamente l’invalidità (e quindi la inidoneità ad interrompere la prescrizione) dalla notifica della citazione introduttiva del 1986 alla Euromanagement spa, né tale accertamento costituisce un antecedente logico necessariodell’affermazione che la notifica della medesima citazione alla Previdenza spa in l.c.a. era idonea ad interrompere la prescrizione anche nei confronti della Euromanagement spa. La tesi dei ricorrenti, secondo cui, in mancanza di appello incidentale degli attori, si sarebbe formato un giudicato implicito sulla invalidità, e quindi sulla inidoneità ad interrompere la prescrizione, della notifica della citazione del 1986 alla Euromanagement spa va quindi disattesa, perché si pone in contrasto con il principio, costantemente affermato da questa Corte (da ultimo Cass. 5264/15), che il giudicato non si forma, nemmeno implicitamente, sugli aspetti del rapporto che non abbiano costituito oggetto di specifica disamina e valutazione da parte del giudice, cioè di un accertamento effettivo, specifico e concreto, come accade allorquando la decisione sia stata adottata alla stregua del principio della “ragione più liquida”, basandosi la soluzione della causa su una o più questioni assorbenti.
Né, giova precisare, il motivo di ricorso in esame potrebbe trovare accoglimento alla stregua delle argomentazioni svolte della Euromanagement spa in l.c.a. nella memoria illustrativa depositata ai sensi dell’articolo 378 c.p.c. In tale memoria si lamenta che la Corte di appello, nell’affermare che la notifica della citazione del 1986 nei confronti della Euromanagement spaera idonea ad interrompere la prescrizione dell’azione di annullamento, avrebbe omesso di verificare la validità di tale notifica, sull’erroneo presupposto che l’eventuale nullità della stessa non potesse essere da lei rilevata, perché non rilevabile di ufficio e perché comunque sanata. In proposito il Collegio rileva che dette argomentazioni non si limitano ad illustrare la censura proposta nel mezzo di ricorso in esame – la quale concerne esclusivamente la pretesa violazione dell’articolo 2909 c.c. in cui la Corte distrettuale sarebbe incorsa trascurando il giudicato interno formatosi, secondo le ricorrenti, sulla invalidità della notifica alla Euromanagement spa della citazione del 1986 – ma propongono censure (concernenti l’errore in cui la Corte di appello sarebbe incorsa ritenendosi di poter rilevare la nullità della suddetta notifica in difetto di tempestiva eccezione e di specifica impugnazione al riguardo da parte della Euromanagement spa in l.c.a.) ulteriori e diverse rispetto a quella dispiegata nel ricorso, non ammissibili perché avanzate dopo la scadenza del termine di impugnazione.
Con il secondo motivo di ricorso le ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1442 c.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa affermando che la notifica della citazione del 1986 nei confronti della Euromanagementspa era idonea ad interrompere la prescrizione dell’azione di annullamento contrattuale esercitata dagli attori senza tener conto del fatto che il giudice istruttore del tribunale di Lamezia Terme aveva accertato la nullità di tale notifica, come emerge dal rilievo che, appreso che la Euromanagement spa era stata posta in liquidazione coatta amministrativa, esso giudice non aveva dichiarato l’interruzione del giudizio, ma aveva disposto la rinnovazione della notifica della citazione a Euromanagement spa in l.c.a..
Anche questo motivo va disatteso.
Il fatto che il giudice istruttore del tribunale, acquisita contezza dell’intervenuta apertura della liquidazione coatta amministrativa della Euromanagement spa, abbia ordinato il rinnovo della citazione al commissario liquidatore, invece di dichiarare l’interruzione del giudizio, non costituisce di per sé accertamento della declaratoria di nullità della notifica della citazione 1986 alla società in bonis, giacché l’ordine di rinnovo della citazione al commissario liquidatore della società è un provvedimento privo del carattere della decisorietà.
Con il terzo motivo le ricorrenti propongono tre distinte censure – una riferita alla violazione dell’articolo 2700 c.c., una riferita alla violazione dell’articolo 2722 c.c. e una riferita alla violazione degli articoli 2727 e 2729 c.c. –in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa rigettando l’unico motivo d’appello dalla stessa riconosciuto ammissibile, vale a dire quello con cui le appellanti avevano censurato la sentenza di primo grado per avere ritenuto non pagato il corrispettivo della vendita, nonostante che nel contratto i venditori avessero rilasciato quietanza del prezzo. Le ricorrenti assumono:
a) che, a mente dell’articolo 2700 c.c., per rimuovere l’efficacia probatoria della dichiarazione di quietanza rilasciata in contratto sarebbe stata necessaria la querela di falso;
b) che l’affermazione della Corte territoriale secondo cui, contrariamente a quanto dichiarato in contratto dai venditori, il prezzo dell’immobile non sarebbe stato pagato risulterebbe non supportata da alcuna prova, fondandosi esclusivamente “su tutta una teoria di presunzioni” (pag. 37, secondo cpv., del ricorso), priva di valore probatorio ai sensi degli articoli 2727 e 2729 c.c.;
c) che la prova per presunzioni della non veridicità della dichiarazione di quietanza del pagamento del prezzo dell’immobile sarebbe comunque inammissibile ai sensi dell’articolo 2722 c.c., in quanto contrastante con il contenuto di un documento.
Le suddette censure non possono trovare accoglimento.
Quanto alla dedotta violazione dell’articolo 2700 c.c., la censura non risulta pertinente allamotivazione della sentenza gravata, giacché in tale sentenza non si nega che i venditori abbiano dichiarato in contratto di aver ricevuto il pagamento del prezzo pattuito, ma si afferma la non corrispondenza al vero di tale dichiarazione. La Corte distrettuale. in altri termini, nega la veridicità non del documento contrattuale, ma della dichiarazione di parte ivi documentata, la quale non è assistita da fede privilegiata, giacché, come questa Corte ha più volte affermato, l’efficacia probatoria privilegiata dell’atto pubblico è limitata ai fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza e alla provenienza delle dichiarazioni, senza implicare l’intrinseca veridicità di esse o la loro rispondenza all’effettiva intenzione delle parti (si veda, tra le tante, Cass. n. 11012/13, proprio in tema di efficacia probatoria della dichiarazione contrattuale di versamento del prezzo). Quanto alla dedotta violazione degli articoli 2722 e 2729 c.c., la censura va giudicata inammissibile, perché non individua alcuna specifica violazione del disposto delle norme che si pretendono violate, ma si risolve in una manifestazione di dissenso rispetto all’apprezzamento delle risultanze di causa operato dal giudice di merito, non censurabile in questa sede se non sotto il profilo di cui all’articolo 360 n. 5 c.p.c..
Quanto alla dedotta violazionedell’articolo 2722 c.c., la censura va disattesa perché nel presente giudizio il mancato pagamento del prezzo viene in considerazione non come inadempimento contrattuale, ma come mero fatto storico. La domanda degli attori accolta nella sentenza gravata, infatti, non è né una domanda di adempimento (pagamento del prezzo), né una domanda di risoluzione per inadempimento, bensì una domanda di annullamento per dolo. Tale domanda – con la quale si mette in discussione la validità del contratto sin dalla sua nascita (cfr. Cass. 1573/68) – non implica alcun accertamento in punto di adempimento del contratto di cui si chiede l’annullamento, potendo riguardare egualmente tanto un contratto già completamento adempiuto da entrambe le parti, quanto un contratto rimasto in tutto o in parte inseguito. La circostanza del mancato pagamento del prezzo è quindi assunta dalla Corte di appello come mero fatto dimostrativo del dolo contrattuale della venditrice, con la conseguenza che la relativa dimostrazione processuale non incorre nei limiti di cui all’articolo 2722 c.c. (cfr. Cass. 6346/94, nella cui motivazione si legge: “Conseguentemente, la Corte di merlo ha errato nel ritenere sic et simpliciter che – per contrasto con contenuto dell’atto di compravendita – non potesse essere provata per testimoni e/o per presunzioni… la fittizietà delpagamento del prezzo della compravendita immobiliare… prova, invece, ammissibile… (ma, ovviamente, come mero fatto storico, avente un puro valore indiziario da utilizzare senza affatto rimettere in discussione il trasferimento della proprietà della casa)“. Può ancora aggiungersi che, se è vero che nel presente giudizio il trasferimento della proprietà dell’oggetto del contratto viene rimesso in discussione, ciò tuttavia dipende non dal mancato pagamento del prezzo, ma dal dolo della venditrice, di cui il mancato pagamento del prezzo costituisce fatto indiziario, come tale apprezzato nella sentenza gravata e, in quanto tale, suscettibile di essere dimostrato per testi o per presunzioni.
Con il quarto motivo le ricorrenti denunciano la violazione dell’articolo 90 c.p.c. in cui la Corte territoriale sarebbe incorsa condannando alle spese la Previdenza spa in l.c.a., e la Reno spa in l.c.a, pur avendo riconosciuto la loro estraneità all’azione annullamento contrattuale esercitato dagli attori.
Anche tale motivo va disatteso, perché dalla narrativa di fatto della sentenza gravata, sul cui contenuto non è stata sollevata alcuna contestazione nel ricorso per cassazione, non risulta che la Previdenza spa in l.c.a., e la Reno spa in l.c.a. avessero proposto alla Corte di Catanzaro motivi di appello diversi da quelli, rigettati, proposti dallaEuromanagement spa in l.c.a. cosicché al rigetto di tali motivi non poteva che conseguire la loro condanna alle spese anche del secondo grado. Né, può aggiungersi, nel ricorso per cassazione si lamenta cha la Corte distrettuale abbia omesso di pronunciarsi su specifiche censure mosse alla sentenza di primo grado dalle suddette società in relazione alla loro legittimazione a resistere alla domanda di annullamento contrattuale proposta dagli attori.
Il ricorso va quindi in definitiva rigettato in relazione a tutti i motivi nei quali esso si articola.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna le ricorrenti a rifondere ai contro ricorrenti le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 5.000, oltre Euro 200 per esborsi ed oltre accessori di legge.

, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese, alla CTR-Sicilia, sez. Catania, in diversa composizione.

[1] Cass. ord. n. 17623 del 5.9.16.

Mutui: torna a crescere la domanda, ma l'importo richiesto è ai minimi

 

Cresce la domanda di mutui ipotecari nel mese di agosto, registrando un incremento dell'11,5% rispetto al corrispondente mese del 2015. Nello stesso tempo si assiste però a una contrazione dell'importo medio che scende fino a 121.918 euro, il valore più contenuto dell'anno in corso.

In particolare nel mese di agosto si registra un ritorno in area positiva dopo due mesi (giugno e luglio) caratterizzati da una variazione negativa ma, soprattutto, si tratta del record, in valore assoluto, relativo al singolo mese di agosto da quando ha avuto inizio la rilevazione del Barometro CRIF.

Al contempo, però, si registra una contrazione dell’importo medio, che si è attestato a 121.918 Euro, il valore più contenuto osservato nell’anno in corso.

Analizzando il numero di richieste nell’aggregato dei primi otto mesi dell’anno si registra un incremento pari a +12,2% rispetto allo stesso periodo del 2015, anche grazie al sostegno dei mutui di sostituzione. Rimane un piccolo gap da colmare solamente rispetto al 2010, come evidenziato nella tabella seguente

L'importo medio dei mutui richiesti

Il mese di agosto ha però fatto registrare una nuova contrazione dell’importo medio richiesto, attestatosi a 121.918 Euro: si tratta del valore più basso osservato da inizio anno.

Relativamente alla distribuzione delle richieste di mutuo per classe di importo, anche ad agosto la classe in cui si sono maggiormente concentrate le richieste è stata quella compresa tra 100 e 150.000 Euro, con una quota pari al 29,4% sul totale, seguita da quella al di sotto dei 75.000 Euro, con il 27,7%.

La distruzione dei mutui per durata

Sono ancora i mutui con durate lunghe quelli più frequentemente richiesti dagli italiani: è infatti la classe compresa tra 16 e 20 anni a risultare la preferita dagli italiani, con il 23,8% del totale. Nel complesso va evidenziato come 2/3 delle richieste (il 67% del totale, per la precisione) prevedano una durata superiore ai 15 anni, a conferma della propensione delle famiglie italiane verso piani di rimborso che consentono di ridurre il peso della rata mensile sul reddito disponibile e sui risparmi.

Distribuzione delle domande per fasce d'età

Osservando la distribuzione della domanda di mutui in relazione all’età del richiedente, infine, l’ultimo aggiornamento del Barometro CRIF mette in evidenza come anche nel mese di agosto si riscontri una maggior concentrazione nella fascia di età compresa tra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 36,0% del totale. 

Attestato di prestazione energetica: le nuove faq

 

Il Ministero dello sviluppo economico, in collaborazione con Enea e Cti, ha pubblicato una nuova serie di faq, dopo quelle uscite nel mese di ottobre 2015, per chiarire i dubbi degli operatori in merito all’applicazione dei decreti ministeriali 26 giugno 2015. Tali norme hanno introdotto nuove regole sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e per la redazione dell’Attestato di prestazione energetica – APE.

Le faq diramate dal Ministero – 70 in tutto – affrontano i quesiti più ricorrenti posti dagli operatori sull’applicazione delle nuove norme in materia di efficienza energetica in edilizia: dagli obblighi sulle rinnovabili al calcolo dell’energia primaria dell’edificio, dai casi di maggiorazioni sul coefficiente H’T alla verifica della trasmittanza.

Vediamo alcuni punti riguardanti il certificato APE, rimandando per ulteriori approfondimenti al documento del Ministero contenente i chiarimenti in materia di efficienza energetica in edilizia.

Quando è necessario aggiornare l’APE?

L’Attestato di prestazione energetica è valido per dieci anni. È necessario aggiornarlo, a seguito di significativi interventi di riqualificazione che modificano la classe energetica dell’edifico o dell’unità immobiliare, qualora vi fosse l’esigenza di utilizzarlo in uno dei casi previsti dall’articolo 6 del decreto 192/05 e simili, come compravendita, nuova locazione, esposizione dell’APE negli edifici pubblici, e così via.

Si possono indicare più motivazioni nello stesso APE?

La motivazione indicata, come chiarisce il Ministero, è quella tra scelta al momento della redazione dell’Attestato di prestazione energetica. È possibile indicare una sola motivazione, che esclude automaticamente le altre. Tuttavia è possibile indicare una ulteriore motivazione in corrispondenza della voce “altro”. Bisogna considerare inoltre che, poiché il certificato APE è valido per dieci anni, potrà essere successivamente utilizzato per scopi diversi. Ad esempio un APE redatto per una nuova costruzione potrà essere utilizzato negli anni successivi ai fini della vendita o della locazione dell’immobile.

Se un edificio o impianto comprende diverse particelle, come si compila la tabella “subalterni” presente nei dati identificativi?

Esistono diverse ipotesi:

• edificio formato da un unico subalterno: inserire lo stesso valore numerico nelle celle “da” e “a”.
• edificio costituito da subalterni multipli: scrivere il valore relativo al primo subalterno nella cella “da” e l’ultimo nella cella “a”. Ad esempio nel caso di un edificio con subalterni da 100 a 130 la tabella sarà compilata con “da” = 100 “a” =130.
• edificio che presenta subalterni non consequenziali: inserire i dati in sequenza esaurendo gli spazi della riga “subalterni” e proseguendo la numerazione nella riga “altri subalterni”.
• edificio che presenta più particelle: scrivere la principale nell’apposito riquadro e le altre nel riquadro “informazioni aggiuntive” a disposizione del soggetto certificatore

Chi deve compilare i campi del codice identificativo e della data dell’Attestato di prestazione energetica?

Il certificato APE dovrebbe essere stampato dal sistema informativo regionale che dovrebbe quindi compilare tali campi. Per le regioni che non hanno istituito un catasto energetico il codice identificativo e la data devono essere compilati dal certificatore.

È possibile indicare accanto a ciascun impianto un codice del catasto regionale degli impianti?

Il codice può essere riferito all’impianto nella sua interezza così come indicato nel libretto di impianto.
Nel caso di sottosistemi di generazione composti da più generatori è possibile indicare un generatore per ciascuna riga, riportando il codice catasto impianti, che potrà essere lo stesso per più generatori.

È possibile omettere, tra i dati del certificatore, l’indirizzo e-mail e il numero di telefono, onde evitare problemi di privacy?

Il certificatore è tenuto comunicare tutti i dati al catasto regionale, ma saranno pubblicati sull’Attestato di prestazione energetica soltanto i dati per cui ha fornito il consenso al trattamento.

Potenza dell’impianto: cosa occorre indicare?

Nel caso di ventilazione meccanica è necessario indicare la potenza totale dei ventilatori presenti. Per gli impianti di illuminazione va indicata la somma delle potenze per l’illuminazione interna degli ambienti.

Agevolazioni prima casa, se in comunione di beni conta il trasferimento di un solo coniuge

Con la sentenza del 30 giugno 2016 n. 13414, la Cassazione ha stabilito che in caso di comunione legale dei beni, per mantenere il beneficio prima casa, basta che uno dei due coniugi si trasferisca nel Comune nel quale si trova il nuovo immobile.

La commissione tributaria regionale sostiene che, nei casi di acquisto coniugale in regime di comunione dei beni, la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in oggetto deve essere singolarmente riscontrata in capo ad entrambi i coniugi.

Ma la parte ricorrente afferma che, nel caso di acquisto del bene per atto stipulato da entrambi i coniugi in regime di comunione legale, viene soddisfatto il requisito del trasferimento della residenza entro 18 mesi anche quando uno solo dei coniugi abbia trasferito la residenza nell’immobile acquistato e quest’ultimo sia stato destinato a residenza familiare.

Ad accogliere tale tesi la Suprema Corte, che ha sottolineato “ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza familiare, non rileva la diversa residenza del coniuge di chi abbia acquistato in regime di comunione”. I coniugi non sono tenuti ad una comune residenza anagrafica, ma solo alla coabitazione.

Secondo i giudici, dunque, ne consegue “che una interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia porta a considerare la ‘coabitazione’ con il coniuge come elemento adeguato a soddisfare il requisito della ‘residenza’ ai fini tributari. Ciò che conta, in definitiva, non è la residenza dei coniugi singolarmente considerati, quanto quella della famiglia, così come evincibile dall’art. 144 c.c., secondo cui i coniugi fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa”.

Affitto da usufruttuario, il contratto di locazione prosegue con gli eredi

Con la sentenza numero 14834 del 20 luglio 2016, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui un immobile viene dato in affitto dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore, il contratto di locazione prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non con il nudo proprietario. Gli eredi dell’usufruttuario possono quindi rivendicare il pagamento dei canoni di affitto o, in caso contrario, sfrattare il conduttore. Lo possono però fare per massimo cinque anni, scaduti i quali ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo dell’immobile.

Per comprendere il principio bisogna fare riferimento al codice civile, dove si stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza del contratto (sempre che sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata registrata); tale prosecuzione, tuttavia, non può mai superare 5 anni dal momento in cui è cessato l’usufrutto (ossia dalla morte dell’usufruttuario). Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore.

Se l’affitto scade prima dei cinque anni dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.

L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario (rimasto inerte) nel contratto di locazione. Il locatore non è dunque tenuto, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione, a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può, per sottrarsi all’obbligo di pagamento, pretendere la dimostrazione di tale diritto.

Quindi, finché il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene, restando la vicenda centrata su rapporti meramente personali tra locatore e conduttore.

Ciò comporta che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

Come mettere casa in vendita: alcuni consigli utili

 

Tutti sono pronti a darti validi consigli quando decidi di comprare una casa, ma che succede nel caso voglia mettere in vendita la tua abitazione? Ecco alcuni suggerimenti utili della immobiliaria spagnola donpiso.

1. Fai pubblicità alla tua casa in modo onesto e trasparente
2. Realizza piccole riforme per migliorla - A volte sono proprio le piccole riforme a cambiare l'aspetto di una casa e a renderla più attraente per il compratore.
3. Le prime settimane sono cruciali - Il maggior numero di contatti si realizza proprio nelle settimane successive alla pubblicazione dell'articolo. E' proprio in questo momento che è importante darle la maggior visibilità possibile. "Proprio per questo è importante fissare fin dall'inizio un prezzo interessante per il compratore",MAI e poi MAI fissare bun prezzo fuori mercato,nessuno si mostrerà interessato
4. "Sii flessibile con il prezzo". Il prezzo è uno degli elementi più importanti in tutto il processo di vendita. Devi considerare che dovrai negoziare questo prezzo e ribassare il prezzo di partenza. "Le case valgono il prezzo che il compratore è disposto a pagare", affermano da donpiso. "Il venditore deve essere preparato a perdere un po' di denaro o, se non ha fretta, aspettare fino a che il prezzo della casa aumenti".
5. Mostra la casa ordinata e pulita - Mantenere la casa ordinata e pulita è un consiglio fondamentale per poterla vendere. Se un'abitazione è piccola conviene togliere più mobili possibili perché sembri più grande. E' importante anche ritirare tutti gli oggetti personali perché risaltino le qualità proprie della casa e si abbiano maggiori possibilità di vendere.
6. Fai la maggior pubblicità possibile alla casa - Cuanto migliori siano le immagini della tua casa, tanto più attraente risulterà la tua casa e maggiori possibilità avrai di piazzarla
7. Contratta i servizi di un'agenzia - Assicurati che l'agenzia immobiliare che contratti sia di fiducia e con un percorso consolidato. Ti potrà seguire passo nel processo di vendita.