Non decade dalle agevolazioni “prima casa” il coniuge che cede l'abitazione alla ex.

Non decade dal diritto alla fruizione dei benefici fiscali “prima casa” il contribuente che in forza di accordi di separazione cede al coniuge l'abitazione principale senza riacquistarne un'altra entro l'anno. In tale ipotesi il trasferimento infra quinquennale dell'immobile “agevolato”, non seguito da un altro acquisto di un'abitazione principale, non integra una “alienazione” rilevante ai fini della decadenza dai benefici “prima casa”.

Lo ha stabilito la Sezione tributaria della Corte di cassazione, con la sentenza n. 23225 del 13 novembre 2015 che, soffermatasi sui benefici in materia di agevolazioni “prima casa” di cui all'art. 19 della legge n. 74 del 1987, ha fissato un importante principio potenzialmente applicabile a tutte le ipotesi di accordi di separazione coniugale che comportano un trasferimento di proprietà dell'abitazione principale.

La vicenda sottoposta al vaglio dei Giudici di legittimità ha origine dalla notifica da parte dell'Agenzia delle entrate di un avviso di liquidazione ad un contribuente che aveva ceduto al coniuge, in forza di accordi di separazione omologati dal Tribunale, l'immobile adibito ad abitazione principale del proprio nucleo familiare acquistato un anno prima in regime di separazione. L'Ufficio finanziario contestava, in particolare, la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per non aver il contribuente riacquistato, entro l'anno dall'alienazione, un'altra abitazione principale. In buona sostanza, secondo la tesi sostenuta dall'Amministrazione finanziaria l'esenzione di cui all'art. 19 citato non sarebbe spettata per tutti gli atti che i coniugi stipulano in “occasione” di procedimenti di separazione o divorzio ma solo a quelli ad essi “relativi”, cioè “inerenti” agli stessi.

L'atto impositivo fu impugnato dal contribuente innanzi alla CTP di Modena che accoglieva il ricorso, di poi confermato anche dalla CTR emiliana con sentenza n. 64/20/09 avverso la quale l'Agenzia delle entrate aveva proposto appello. I giudici della Commissione Tributaria Regionale citata avevano ritenuto, in particolare, che l'art. 19 della legge n. 74/87 fosse tale da conferire un “diritto speciale” da estendersi a qualunque onere fiscale riguardante, anche indirettamente, tutti gli atti comunque connessi con il dato oggettivo della separazione coniugale.

L'Agenzia delle entrate ricorreva allora per Cassazione e con un unico motivo impugnava la sentenza della CTR emiliana per falsa ed erronea applicazione dell'art. 19 citato.

La Corte di Cassazione, nel richiamare la sentenza della Corte Costituzionale n. 154, del 10 maggio 1999 a seguito della quale il regime di esenzione di cui all'art. 19 della legge n. 74/87 fu esteso anche a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione coniugale, respingeva il ricorso dell'Ufficio delineando un importante principio in materia di agevolazioni “prima casa”.

In estrema sintesi, per i Giudici di legittimità il trasferimento infra quinquennale dell'abitazione principale, nei casi di separazione coniugale, non seguito dal riacquisto entro l'anno da un'altra abitazione da adibire al medesimo fine, non costituisce una “alienazione rilevante ai fini della decadenza dal c.d. beneficio “prima casa”.

Secondo la Cassazione, che ha richiamato in sentenza un recente orientamento della VI Sezione civile (ordinanza n. 3753 del 18 febbraio 2014), “l'attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione consensuale, non costituisce una forma di “alienazione” dell'immobile rilevante ai fini della decadenza dai benefici fiscali “prima casa”; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, sia pur al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista della cessazione della convivenza stessa)”. Per i giudici di legittimità, nella fattispecie, la valutazione della permanenza della destinazione dell'immobile “agevolato” a casa familiare “appare assolutamente prevalente” rispetto al tipo negoziale e, dunque, essa resta tale anche con la sopravvenuta cessazione della convivenza tra i coniugi per effetto di separazione.

Tale indirizzo, ha osservato la Corte di Cassazione in sentenza, sarebbe stato di recente fatto proprio anche dalla stessa Amministrazione finanziaria. Infatti, nella circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 (in linea peraltro con la 27/E del 21 giugno 2012 e con la successiva 18/E del 29 maggio 2013), l'Agenzia delle entrate ha precisato che le “disposizioni di favore contenute nell'articolo 19 della legge n. 74/87 si riferiscono a tutti gli atti, documenti e provvedimenti che i coniugi pongono in essere nell'intento di regolare i rapporti giuridici ed economici ‘relativi' al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso” e che qualora in essi vengano posti in essere “degli atti di trasferimento immobiliare, continuano ad applicarsi, anche successivamente al 1° gennaio 2014, le agevolazioni di cui alla legge n. 74 del 1987 ”.

Legge di stabilità 2016. Confermate le detrazioni fiscali per l'edilizia e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici

Con l'approvazione della Legge di Stabilità 2016, l'edilizia resta uno dei principali campi interessati da agevolazioni, bonus e addirittura abolizione di una tassa quale la TASI sulla prima casa.

Gli ottimi riscontri registrati nello scorso anno, hanno spinto il governo a confermare le detrazioni fiscali sulla ristrutturazione degli immobili, sull'acquisto di mobili ed elettrodomestici e sull'efficientamento energetico e l'adeguamento antisismico.

Le percentuali delle detrazioni nonché i tetti di spesa agevolabile, restano identiche a quelle del 2015 per tutto l'anno in corso, con un abbattimento al 36% e dimezzamento dei limiti di spesa a partire dal 1° gennaio 2017 (a meno di eventuali variazioni successive).

Ma vediamo nella tabella seguente un riepilogo delle voci agevolabili e i dettagli.

Canone concordato al top e tempi di locazione più brevi: ecco i trend dell'affitto nel 2015.

Il 2015 ha visto il definitivo sorpasso del canone concordato sul contratto a canone libero, anche grazie all'aliquota agevolata della cedolare secca, che per questa tipologia convenzionata è solo al 10% (mentre rimane al 21% per i contratti 4+4). I dati arrivano dal Report Solo Affitti sul Mercato della Locazione nel 2015.

Dopo aver analizzato i dati sugli affitti in Italia nel 2015, con le variazioni dei canoni di locazione rispetto all'anno precedente, il Report Solo Affitti registra i trend sull'utilizzo dei contratti, sui tempi di locazione e sulle tipologie dei locatari. Allora vediamo insieme i chi, i cosa e i quanto hanno caratterizzato il mercato degli affitti nell'anno che sta volgendo al termine.

Chi, ovvero: i locatari. Secondo i dati Solo Affitti, le coppie senza figli che vivono in una casa non di proprietà passano dal 36,9% del 2014 al 40,2% del 2015, un aumento compensato dalla diminuzione delle famiglie con figli che rappresentano invece il 25,8% degli inquilini. Numerosi sono anche i single che scelgono l'affitto: 21,9%, mentre la condivisione dell'appartamento, che riguarda generalmente studenti, trasfertisti ma anche giovani lavoratori che preferiscono dividere le spese per la casa con altre persone, sembra aver subito un arresto negli ultimi mesi, quando tale soluzione è stata scelta nel 12,1% dei casi. Un fenomeno che comunque caratterizza soprattutto la vita degli studenti fuori sede, se è vero che sono principalmente le città universitarie a registrare i dati più alti per quanto riguarda questa particolare categoria di locatari: pensiamo ad esempio a Catanzaro, dove sono il 35%, Firenze (21,7%), Bologna (21%), Venezia (17,5%) e Milano (17%).

 

Cosa, ovvero: i contratti. Abbiamo già detto all'inizio di questo articolo che il 2015 si potrà ricordare nel mondo immobiliare come l'anno in cui il contratto a canone concordato ha superato per utilizzo quello libero 4+4. In effetti la spinta decisiva arriva dalla possibilità, per i proprietari, di ricorrere a una tassazione agevolata, visto che la cedolare secca, alternativa al tradizionale regime Irpef, ha un'aliquota pari al 10% (anche se non ovunque: leggi l'approfondimento dell'Esperto). Nel 2015 appena il 13% dei proprietari ha fatto ricorso alla tassazione Irpef, mentre la cedolare secca ha registrato punte del 97% a Perugia, del 95% a Napoli, del 93% a Roma, Venezia e Firenze. I contratti a canone concordato, grazie anche all'abbinamento con il regime fiscale agevolato, sono diventati i più utilizzati in Italia negli ultimi dodici mesi: vi hanno fatto ricorso il 43,1% dei proprietari, contro il 42,1% che ha preferito il contratto libero. Una differenza forse minima, ma che si inserisce all'interno di un'escalation partita l'anno dell'introduzione della cedolare secca, il 2011, e che verosimilmente continuerà il suo trend positivo, visti anche i recenti aggiornamenti degli accordi territoriali in città come Milano e Napoli, dove il canone concordato deve ancora prendere piede. Nel 2015 cala anche l’impiego di contratti transitori, passati dal 20,9% del 2014 a 14,3% di quest’anno.

Quanto, ovvero: i tempi di locazione. Quanto tempo occorre a un inquilino per trovare l'appartamento ideale da prendere in affitto? Anche a questa domanda risponde il Report Solo Affitti: 2,3 mesi è il tempo medio stimato in Italia, in diminuzione rispetto a un anno fa anche grazie ai periodi più brevi che occorrono per arrivare alla firma del contratto nelle zone centrali e semicentrali (2 mesi), mentre in periferia ci vogliono 2,7 mesi. Sono più rapidi a trovare casa gli inquilini di Perugia (1,5 mesi), Milano e Firenze (1,7 mesi) mentre impiegano più tempo quelli di Napoli (3,8 mesi), Bari (3,5 mesi), Palermo e Aosta (3,3 mesi).

Le misure sulla casa nel 2016: la manovra di Stabilità adesso è legge.

 

 

Sono tante le novità sulla casa contenute nella Legge di Stabilità, approvata in via definitiva nei giorni scorsi dopo il lungo iter cominciato il 15 ottobre. Dalle misure già anticipate negli scorsi articoli, come l'abolizione della Tasi sulla prima casa o il canone Rai in bolletta, agli emendamenti aggiunti in un secondo momento (pensiamo al leasing immobiliare), ecco cosa cambia nel 2015 per chi ha una cosa di proprietà o per chi ne detiene l'utilizzo, come inquilini o comodatari.

Manca solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, ma la manovra di Stabilità per il 2016 è ormai legge, approvata in via definitiva dal Senato poco prima di Natale con 162 voti favorevoli e 125 contrari. Ricapitoliamo insieme le misure a favore della casa, di cui avevamo dato una prima anticipazione qui.

 

- Tasi: viene abolita la tassa sui servizi indivisibili sia per i proprietari che per gli inquilini sugli immobili residenziali adibiti a prima casa, ad eccezione delle abitazioni di lusso, ovvero quelle accatastate in categoria A/1, A/8 e A/9 (rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville, castelli e palazzi di pregio artistico e storico).
- Canone concordato: gli immobili affittati a canone concordato godranno di uno sconto su Tasi e Imu pari al 25%.
- Coniugi separati: in caso di separazione o divorzio, la casa assegnata al coniuge sarà considerata alla stregua di un'abitazione principale.
- Comodato: sconto del 50% sull'Imu dovuta per gli immobili concessi in comodato d'uso gratuito a parenti di primo grado (genitori o figli), anche nel caso in cui ci si trovi di fronte a una seconda casa situata nello stesso comune adibita ad abitazione principale.
- Imu: abolita l'Imposta Municipale Unica su terreni agricoli e imbullonati, ad eccezione dei proprietari di terreni di pianura che non siano coltivatori diretti e imprenditori professionali iscritti alla previdenza agricola.
- Leasing immobiliare: viene introdotta una nuova tipologia di contratto, finora sconosciuta in ambito immobiliare ma già radicata nello scambio di altre tipologie di beni. Stiamo parlando del leasing degli immobili ad uso residenziale, di cui potete trovare un approfondimento chiarificatore del nostro Esperto qui: la misura prevede in pratica la deducibilità ai fini Irpef del 19% dei canoni di leasing fino a 8 mila euro, oltre che del costo di acquisto dell'immobile all'esercizio dell'opzione finale, con un tetto massimo di 20 mila euro.
- Giovani coppie: per le giovani coppie, sposate o conviventi, di cui almeno un componente non abbia compiuto 35 anni, in caso di acquisto prima casa la Legge di Stabilità prevede una detrazione fiscale pari al 50% sulle spese sostenute per comprare i mobili, un bonus che ha validità fino al 31 dicembre 2016 e con un tetto di spesa massimo pari a 16 mila euro.
- Bonus mobili e grandi elettrodomestici: il bonus non sarà valido solo per i giovani. Per tutto il 2016 lo sconto Irpef del 50% e fino a un massimo di spesa di 10 mila euro sarà valido per tutti coloro che ristrutturano un immobile e, di conseguenza, acquistano mobili o grandi elettrodomestici di classe energetica A+ o superiore (classe A per i forni).
- Ecobonus e bonus ristrutturazioni: vengono prorogate al 31 dicembre 2016 le detrazioni Irpef previste sugli interventi di riqualificazione energetica (per cui lo sconto fiscale rimane al 65%) e per le ristrutturazioni degli edifici (pari al 50%).
- Soglia del contante a 3000 euro: passa da 1000 a 3000 euro la soglia per l'uso del contante; una novità che, come abbiamo visto in questo articolo di approfondimento, riguarderà il pagamento dei canoni di quegli affitti che superano la cifra di 1000 euro mensili (pensiamo soprattutto alle città più care come Milano o agli immobili ad uso diverso dall'abitativo come negozi, capannoni e uffici).
- Canone Rai: confermato il pagamento del canone Rai in bolletta, con possibilità di rateizzare in dieci mensilità da 100 (da gennaio ad ottobre) per un importo complessivo pari a 100 euro. Leggi anche l'approfondimento del nostro Esperto.
- Vendita prima casa: una misura rivede anche le regole del beneficio sull'acquisto della prima casa. Si potrà usufruire degli sconti fiscali sull'acquisto della prima casa (imposta di registro al 2% del valore catastale dell'immobile o iva al 4%) anche prima di aver venduto quella vecchia, a patto però di alienarla entro un anno dal nuovo rogito.

IL DISASTRO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO PROSEGUE

L’andamento dei valori immobiliari in Italia prosegue nella sua discesa. Il ritmo di questa riduzione è chiaramente visibile da questo grafico che prende  come riferimento l’anno 2010, a cui viene assegnato il valore di prezzo 100 e che compara i prezzi italiani con quelli degli altri paesi europei.




Da questi grafici possiamo comprendere che :

• il mercato italiano, dopo quello spagnolo, è quello che ha avuto le maggiori perdite;
• il mercato italiano è l’unico, con quello francese, che non mostra nessun segno di rimbalzo;
• il mercato tedesco si muove in modo perfettamente anticiclico rispetto a quello italiano ed a buona parte di quelli europei.

Il patrimonio immobiliare italiano ha visto ridurre il valore del 20% dal 2010, e la cosa più preoccupante è che questa discesa non si è ancora fermata, al contrario di quanto accede, ad esempio, in Spagna o nei Paesi Bassi.
Inoltre qui c’è un’altra spiegazione delle tensioni e del sostanziale fallimento dell’euro. Il ciclo dei prezzi immobiliari è un precursore del ciclo economico. Quindi la Germania si muove in modo perfettamente anticiclico rispetto agli altri. Farci una moneta assieme è stata una pura pazzia…

Calcolo Imu e Tasi per il versamento seconda rata

 

Il 16 dicembre è vicino e conseguentemente anche il pagamento della seconda rata di Imu e Tasi. Nei giorni scorsi si è parlato a più riprese di ciò che probabilmente accadrà nel 2016 in materia, con le novità che dovrebbe apportare la Legge di Stabilità, ma per questo 2015 non vi sono cambiamenti. Per cui è bene sapere cosa dover fare per il pagamento delle tasse sulla casa, come calcolare le aliquote da versare e chi ne è invece esente.

Le aliquote da versare

Nel caso il Comune di residenza non avesse deliberato le nuove aliquote per il 2015 e voi aveste pagato nella prima rata di giugno quelle inerenti al 2014, per dicembre dovrete sicuramente versare la differenza per il saldo. Per poter verificare ciò è necessario collegarsi al sito del ministero delle Finanze o del proprio Comune e controllare le delibere comunali.

In base comunque alle norme in vigore i Comuni non possono superare il 2,5 per mille, ma possono arrivare comunque a 3,3 per mille, solo nel caso che con questo aumento finanzino le detrazioni per le abitazioni principali.

Come avviene il calcolo di Imu e Tasi

Il calcolo per poter sapere quanto versare di Tasi si determina attraverso la base imponibile che si ottiene moltiplicando per l’apposito coefficiente la rendita catastale, rivalutata del 5%. Applicando poi alla base imponibile l’aliquota stabilita dal comune (Tasi lorda) si sottrae da questa la detrazione, se prevista, e si ottiene la Tasi effettivamente dovuta. Infine si divide la Tasi netta in base alle quote di proprietà.

Versamento F24 e bollettini postali

Per il pagamento è possibile utilizzare sia il modello F24 o i bollettini postali.

Il bollettino Imu deve essere compilato in ogni sua parte e deve riportare nel dettaglio:

• La tipologia catastale;
• Il codice catastale;
• Ravy (se il pagamento si riferisce al ravvedimento);
• Immobili variati;
• Saldo;
• Numero di immobili.

I codici tributo da utilizzare nel modello F24 per il pagamento dell’Imu sono:

• 3912 per abitazione principale e pertinenze:
• 3914 per terreni;
• 3916 per aree fabbricabili;
• 3918 per altri fabbricati;
• 3925 per immobili ad uso produttivo allo Stato;
• 3930 per immobili ad uso produttivo al Comune.

I codici tributo per il pagamento della Tasi sono:

• 3958 per abitazione principale e pertinenze;
• 3959 per fabbricati rurali strumentali;
• 3960 per aree fabbricabili;
• 3961 per altri fabbricati.

Pagamento per affittuari e terreni

Il pagamento della Tasi da parte di colui che si trova in affitto è determinato dal proprio comune, che decide la percentuale del totale Tasi da dover far versare e che di solito si aggira tra il 10 e il 30%. Mentre per i terreni agricoli è stato stabilito che sono esenti dall’Imu tutti quelli non coltivati; ubicati nei comuni definiti totalmente montani; terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali.

Chi è esente dal pagamento Imu

L’Imu non deve essere pagata:

• sulle abitazioni principali, almeno che queste non appartengano alle categorie catastali A1/A8/A9 per i quali l’imposta deve essere versata;
• sulla casa coniugale affidata al coniuge a seguito di una separazione o cessazione di matrimonio;
• sui terreni situati su aree montane e collinari e su tutte le unità immobiliari non considerate fabbricati;
• su quei locali adibiti ad uso istituzionale o religioso;
• sugli immobili concessi a titolo gratuito a parenti entro il primo grado, ma solo se il comodatario appartiene ad un nucleo familiare con un ISEE non superiore a 15mila euro l’anno;
• sulle abitazioni possedute dai cittadini iscritti all’AIRE  che risiedono all’estero.

Agevolazioni casa in comunione dei beni e in caso di separazione

 

Molto spesso subentrano delle domande inerenti l’agevolazione prima casa in caso di comunione dei beni dei coniugi o in caso di separazione. E altrettante si pongono per il pagamento delle tasse quando la casa viene assegnata all’altro coniuge, dopo la fine di un matrimonio. Per cui è necessario dividere le casistiche e dare delle risposte, analizzando le varie possibilità che si palesano per i benefici concessi.

Comunione dei beni

Nel caso i coniugi si siano sposati e abbiano deciso di optare per una comunione dei beni usufruendo delle agevolazioni prima casa, non potranno più farlo per un’altra abitazione. In quanto, se uno dei due decide di voler acquistare un’altra casa nello stesso comune di residenza o al di fuori, nonostante l’altro contratto sia intestato ad uno solo dei coniugi, l’effetto giuridico, così come quello dell’atto ricade su entrambi.

Nel caso invece uno dei due coniugi abbia acquistato un immobile prima di sposarsi, l’agevolazione viene accettata, ma ridotta del 50% del valore dell’immobile, sia che questo sia nel comune di residenza, sia che questo si trovi su un altro comune. In quanto l’abitazione non rientra in comunione dei beni, proprio perché acquistata prima del matrimonio.

Separazione di fatto e legale: cosa cambia?

Quando una coppia decide di separarsi e non lo fa in maniera legale, se possiede un immobile sul comune di residenza, non conta né il regime patrimoniale, né la separazione di fatto. In quanto possedere insieme al coniuge una casa fa sì che l’altro che ne faccia richiesta non può fruire dell’agevolazione prima casa.

Mentre con la sentenza 3931 del 2014 la Corte di Cassazione ha stabilito che invece qualora l’ex moglie decida di acquistare un altro appartamento, avendo già in possesso un immobile acquistato in comunione legale con l’ex marito, da cui però è separata legalmente, questa può usufruire delle agevolazioni fiscali.

Chi si separa è costretto a pagare le tasse sulla casa coniugale?

In base ad una recente novità apportata dalla Legge di Stabilità, colui che è costretto a lasciare all’ex coniuge la casa coniugale non è obbligato a pagare le tasse come seconda casa. Questo va così a modificare il testo di legge che invece prevedeva l’eliminazione dei tributi solamente sulla prima casa, con l’obbligo di pagare sugli altri immobili di proprietà. Ovviamente il tutto è stato proposto proprio per evitare di indebitare maggiormente colui che effettua una separazione giudiziale e che è comunque costretto ad andarsene di casa.

Quando si perdono i benefici prima casa

Una volta stabilito che i coniugi in comunione dei beni non possono usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di un altro immobile e che questo può avvenire solamente in sede di separazione legale, vediamo quali sono i casi in cui si perdono i benefici acquisiti.

• Quando le dichiarazioni fatte durante l’atto di acquisto sono false;
• il contribuente è tenuto a trasferire la propria residenza nel luogo dove l’immobile è stato acquistato entro 18 mesi. Tale causa di decadenza non vale però per coloro che prestano servizio per le forze armate, di polizia, di ordinamento civile e militare;
• al momento dell’acquisto dell’immobile, davanti il notaio, è necessario che venga specificato di voler adibire la dimora a prima casa. In quanto ciò deve comparire sull’atto notarile come una dichiarazione di intento;
• quando l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto. Almeno che entro un anno non si compri un altro immobile e lo si adibisca ad abitazione principale. Ciò non vale però se viene stipulato entro un anno dalla vendita dell’immobile un contratto preliminare, in quanto questo non produce l’effetto reale del trasferimento del bene.