riforma del catasto, si stima una variazione fiscale media del 25%

 

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la strada è ancora lunga, ma la riforma del catasto è ufficialmente partita. è iniziata l'operazione volta a riclassificare il patrimonio immobiliare del paese, cancellando i vecchi parametri e adeguando i valori alla realtà del mercato. si stima una variazione fiscale media del 25%

dopo l'approvazione del decreto legislativo sulle commissioni censuarie, il governo si appresta ad approvare, in occasione del primo consiglio dei ministri del 2015, la bozza di decreto sui criteri estimativi, ovvero i parametri che verranno utilizzati per classificare i 64 milioni di immobili (abitazioni, uffici e negozi) presenti in italia

le due novità
c'è attesa per sapere come sarà il nuovo meccanismo dell'algoritmo che porterà a definire le nuove rendite e i nuovi valori catastali. le novità principali sono due:

- l'unità di misura ai fini fiscali di case e uffici sarà la superficie espressa in metri quadrati, si dirà dunque addio ai vani catastali

- la base di calcolo per il valore catastale saranno gli affitti reali e i prezzi reali adeguati con un algoritmo che adatterà i valori rilevati sul territorio alle caratteristiche specifiche di ciascun singolo immobile

è proprio questa la novità più rilevante, in quanto per la prima volta ai fini della determinazione del valore fiscale conteranno sia la metratura che lo stato di manutenzione dell'immobile, nonché i servizi pubblici ad esso in qualche modo collegati. ad occuparsi di ciò saranno le commissioni censuarie, alle quali spetterà il compito di adeguare il valore catastale degli immobili a quello di mercato

il valore catastale
l'algoritmo definirà il valore unitario del metro quadro di ciascuna abitazione e a questo si applicheranno dei coefficienti che terranno conto di diversi fattori: ubicazione, epoca di costruzione, grado di finitura. tutto ciò fornirà il valore catastale dell'immobile, che verrà applicato alle aliquote di quella che sarà la local tax

i pro e i contro
secondo quanto sottolineato nella legge delega fiscale nella quale è contenuta la riforma del catasto, la riforma non comporterà un aumento del gettito tributario sugli immobili. secondo una stima del ministero dell'economia, con la riforma a pieno regime potrà esserci una variazione fiscale media del 25% (in più o in meno) per gli immobili il cui valore catastale cambierà. in particolare, le abitazioni periferiche oggi sottoposte a una tassazione iniqua rispetto ad altre avranno un'attenuazione del prelievo, mentre ne risentiranno le abitazioni dei centri storici delle grandi città classificate come fabbricati popolari, poi ristrutturate ed oggi accresciute di valore

ecco perché il 2015 potrebbe essere un anno buono per i mutui

 

 

il presidente del consiglio, matteo renzi, ha spronato le banche ad erogare di più e ha affermato: "non è possibile che non ci sia un cambio anche nelle regole delle banche mentre noi cambiamo le regole del gioco nel mondo del lavoro. servono degli strumenti finanziari, dei fondi che aiutino il giovane a portare avanti la propria idea". ma cosa ci dobbiamo aspettare dal nuovo anno?

- spread: nel 2014 i principali istituti di credito hanno iniziato a tagliare gli spread, cosa che dovrebbe continuare anche nel corso del 2015. di certo si procede con molta cautela, con la crisi gli istituti di credito sono diventati molti più selettivi e differenziano gli spread in base al loan to value. con il nuovo anno proseguirà la politica del pricing differenziato, ma la forchetta è destinata a scendere e potrebbe assestarsi intorno all'1,6%-2,1%

- maggiore liquidità: l'ipotesi che circola tra gli istituti di credito è quella di impiegare più liquidità nel prodotto mutui. qualora le banche dovessero trovarsi monetizzate le plusvalenze incamerate negli ultimi anni con l'acquisto dei titoli di stato e quindi registrare in bilancio nuova liquidità potrebbero decidere di dirottare il tutto proprio sui mutui

- surroghe: sempre più importanti per il lento recupero del mercato dei mutui, le surroghe - ovvero lo spostamento del mutuo presso un nuovo istituto a condizioni più vantaggiose - faranno da traino anche nel 2015. la ragione è semplice. tagliando gli spread, le banche spingono chi ha stipulato mutui negli ultimi anni a spread più elevati a cercare un modo per aggiornare il contratto alle nuove condizioni

mercato immobiliare, confabitare parla di un 2014 horribilis e di un 2015 ancora difficile

 

 

un nuovo anno è iniziato, portando con sé tante speranze. se si guarda al mattone, l'augurio è che la timida ripresa di cui si è tanto parlato negli ultimi mesi faccia sentire i suoi effetti. ma confabitare, l'associazione dei proprietari immobiliari, se ha definito il 2014 l'annus horribilis del mercato immobiliare nazionale, ha anche parlato di un 2015 ancora difficile. vediamo perché

una congiuntura negativa
secondo quanto spiegato da confabitare, il calo che si è verificato nel corso dell'anno appena concluso è l'esito di una congiuntura immobiliare che nell'ultimo semestre ha accentuato il tono negativo tracciato alla fine del primo semestre. ad una domanda immobiliare sempre più debole si contrappone un'offerta crescente, alimentata anche dalla nuova produzione pianificata anni fa e che viene immessa in un mercato poco solvibile e anche molto selettivo

il mercato delle locazioni
l'associazione dei proprietari immobiliari ha evidenziato che in ambito abitativo fa eccezione il mercato delle locazioni, dove i contratti stipulati e la domanda di affitto sono stabili anche se sui livelli bassi raggiunti a fine 2013. la domanda immobiliare si è in parte spostata verso il mercato delle locazioni: i canoni calano, ma con una minore intensità rispetto ai prezzi delle compravendite, tempi medi della locazione si riducono, a fronte di un allungamento anche fino a 12 mesi per le compravendite

il mercato della proprietà
confabitare ha poi sottolineato che per contro il mercato della proprietà è stato investito da un allungamento dei tempi medi di vendita e da una nuova flessione dei valori delle compravendite che, se sommate a quelle precedenti, determina un calo in conto capitale dei prezzi rispetto ai picchi del 2008

le previsioni
il crollo del mercato immobiliare riguarda tutto il territorio nazionale e nel complesso le previsioni sono di almeno un altro anno difficile, con transazioni ancorate ancora su posizioni di metà anni '90 per tutto il prossimo anno

la situazione nelle diverse città
milano e roma registrano rispettivamente un calo delle compravendite residenziali del 20,5% e del 21%, mentre bologna le supera abbondantemente con -26% (nel quarto trimestre la perdita è del -32%); in testa alla classifica negativa abbiamo padova -32 %, seguita da catania -28%, palermo -27,8%, bari -26,9%, venezia -25,3%, genova -23,8%, cagliari -23,7%, firenze -21,9%, torino -20% e, in fondo alla graduatoria, napoli con -13,9%. dobbiamo dire purtroppo che anche per la fine del 2014 e il prossimo 2015 non possiamo parlare neanche di timidi segnali di ripresa

la pressione fiscale
confabitare ha inoltre evidenziato la pesante pressione fiscale sulla casa, che in italia negli ultimi tre anni ha portato un aumento della tassazione sugli immobili pari al 200%, penalizzando soprattutto chi possiede solo la prima casa

il mattone a due velocità: compravendite su, ma prezzi ancora in discesa

 

 

dopo anni di bruschi cali nelle compravendite delle case, il 2014 è stato l'anno della svolta con le transazioni che hanno registrato per la prima volta variazioni positive. a ripartire sono soprattutto le grandi città, anche se si è ben lontani dai livelli del passato. sul versante opposto i prezzi che anche per quest'anno hanno registrato una flessione generalizzata che, secondo le previsioni, dovrebbe continuare anche per il prossimo anno

compravendite in aumento
per la prima volta dal iv trimestre del 2011, il mercato immobiliare registra nel primo trimestre del 2014 una variazione positiva delle compravendite (+4,1 nel residenziale). un dato positivo che si può ricondurre in parte al nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in vigore dal 1 gennaio. doccia fredda nel secondo trimestre, con un nuovo calo del 3,6%, più contenuto nel residenziale (-1%). buone notizie nel terzo trimestre con compravendite di nuovo in crescita.il dato positivo riguarda soprattutto le grandi città, dove- secondo l'elaborazione fatta da tecnocasa- nei primi nove mesi dell'anno il volume delle transazioni è aumentato del 7,7%

prezzi in discesa
anche quest'anno abbiamo assistito ad una discesa dei prezzi, come testimoniano i report di idealista relativi al primo, secondo e terzo trimestre del 2014. secondo l'analisi di tecnocasa, la crisi ha inferto un tal colpo ai prezzi delle case che i prezzi si sono abbassati in due anni del 20%. e cosa ci dovremo aspettare per il futuro? sicuramente nel 2015 ci sarà un'ulteriore flessione dei prezzi, secondo le previsioni di idealista e del direttore di nomisma, luca dondi. secondo l'agenzia di rating fitch nel nostro paese a contrazione starebbe già mostrando i primi segnali di rallentamento, ma dovrebbe comunque continuare la sua parabola discendente fino

affitto, tra canoni ancora discesa e il forte richiamo della cedolare secca

 

la crisi ha creato un mercato, quello dell'affitto, prima riservato a categorie marginali, e che oggi divide il protagonismo con la vendita. l'aumento dell'offerta, grazie anche a proprietari che decidono di mettere sul mercato immobili sfitti per venire incontro alle spese e all'aumento delle tasse, ha fatto abbassare i canoni anche nel 2014. mentre il governo parallelamente ha messo in campo delle misure volte a movimentare questo settore

in un panorama nazionale di arretramento contenuto (-1,6%) dei canoni d'affitto nel 2014, ci sono ancora città che registrano cali vicini alla doppia cifra proseguendo la caduta generale dei due anni precedenti (2012 e 2013). le flessioni maggiori nei primi nove mesi di quest'anno sono state a bari e a venezia (mestre), rispettivamente -9,8% e -7,7%. a dirlo è stato il rapporto 2014 di soloaffitti che ha messo in evidenza come negli ultimi 5 anni i canoni di affitto delle abitazioni si sono ridotti del 12,5%

anche il governo pensa all'affitto. il piano casa approvato dal consiglio dei ministri ha infatti ridotto l'aliquota sulle cedolare secca per il canone concordato dal 15 al 10%, con risparmi notevoli per i proprietari di casa. le agevolazioni valgono però solo con accordi territoriali aggiornati. il tutto ha accresciuto notevolmente l'interesse per il regime alternativo di tassazione che dapprima ignorata, adesso decisamente amata,la cedolare secca ha vissuto in questo 2014 il suo momento di consolidamento

ma le misure del governo non sono finite qui. nel 2014 è stato infatti istituito il fondo per la morosità incolpevole, mentre sono state introdotte con il decreto sblocca italia un'agevolazione per chi acquista un immobile da destinare all'affitto per otto anni. una brutta notizia per gli inquilini è arrivata dalla corte dei conti: chi denuncia il proprietario che non è in regola con la registrazione del contratto non potrà più usufruire degli sconti fiscali

il 2014 del mercato immobiliare

 

 

compravendite e mutui in (lenta) risalita, ma prezzi ancora in calo. sarà ricordato così il 2014 del mattone. un anno se non di svolta, almeno di transizione verso un mercato immobiliare profondamente diverso da ciò che è stato negli anni del boom. idealista news ti aiuta a capire cos' è successo nel 2014

• il lento disgelo del mercato del credito
• comprandite in risalita, prezzi ancora in calo
• detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e bonus mobili
• con l'ecobus detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica
• affitti tra canoni ancora in discesa e il forte richiamo della cedolare secca
• tasi, tari e imu: le imposte sulla casa protagoniste dell'anno
• il mercato immobiliare oltre i confini del nostro paese
• decorazione, un anno di idee per arredare casa al meglio
• cosa accadrà nel 2015? le previsioni di idealista

bonus ristrutturazioni, la detrazione del 50% vale anche per le spese notarili per la redazione dell'atto di vincolo pertinenziale

 

 

nella detrazione prevista per i lavori di ristrutturazione degli immobili trova spazio anche il costo sostenuto per il riconoscimento del vincolo pertinenziale, come nel caso degli interventi di recupero di un sottotetto. a farlo sapere l'agenzia delle entrate con la risoluzione n. 118/e

tramite tale risoluzione, l'agenzia delle entrate chiarisce che il contributo sostenuto per la redazione dell'atto notarile destinato alla costituzione del vincolo pertinenziale può essere anch'esso ammesso in detrazione

secondo quanto confermato dalla risoluzione, gli interventi edilizi per il recupero dei sottotetti a fini abitativi sono a tutti gli effetti restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione. di conseguenza, il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente può essere portato in detrazione, purché questo avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita

l'agenzia delle entrate ha spiegato che la redazione dell'atto notarile di vincolo unilaterale è un atto che rende la parte di sottotetto esistente "pertinenza" dell’unità immobiliare principale. quindi, l'atto notarile è considerato funzionale alla riduzione del contributo da corrispondere per il rilascio della concessione edilizia. ne consegue che anche il costo sostenuto per la redazione dell'atto è ammesso in detrazione poiché determina l'importo del contributo detraibile