L’AUTORE: Angelo Forte
Se ed in che modo è possibile procedere alla divisione del parcheggio condominiale
La vita condominiale dovrebbe e potrebbe essere scuola di democrazia per gli italiani. E invece i tribunali e le cronache traboccano di liti condominiali: non manca giorno che il condominio non venga vissuto come occasione di discussioni, recriminazioni, scontri ed alterchi con esiti che, in alcuni casi, risultano addirittura tragici. Una buona parte delle liti condominiali riguardano l’esatta individuazione dei beni di proprietà condominiale. Sembrerà assurdo ma in tanti casi si discute, in modo spesso acceso, anche per capire se un bene sia o meno di proprietà dei condomini. Simili problemi, che alla fine ingolfano anche le aule di tribunale, potrebbero tranquillamente essere risolti solamente avendo una conoscenza di base della legge ed anche dei regolamenti condominiali. Ed invece così non è: la grande maggioranza dei proprietari di abitazioni ubicate in condominio non conosce le regole fondamentali della vita condominiale e non sa con certezza come capire se un bene sia di proprietà condominiale o meno. Ciò riguarda anche i tantissimi parcheggi condominiali cioè quelle aree, coperte o scoperte, destinate alla sosta dei veicoli di proprietà dei condomini. Parcheggio condominiale: può essere diviso? Tenteremo allora, nel seguito, di capire se e quando un parcheggio situato nell’area condominiale (o nelle immediate adiacenze) possa essere considerato di proprietà dei condomini e se può essere diviso nel caso in cui i condomini manifestassero questa intenzione per poterne godere in modo separato.
Il parcheggio è una parte comune condominiale?
Occorre innanzitutto capire se e quando un parcheggio sia condominiale, se cioè appartenga in comproprietà a tutti i condomini.
A questo riguardo la legge [1] stabilisce che sono proprietà comune di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio (cioè dei cosiddetti condomini), se non risulta nulla in contrario dal titolo (cioè dagli atti di acquisto delle singole abitazioni), tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate ed anche le aree destinate a parcheggio.
Questo significa che la legge presume che il parcheggio, cioè l’area che abbia avuto questa destinazione negli atti di acquisto e/o nel regolamento condominiale, sia un bene di proprietà condominiale (cioè di proprietà dei condomini in proporzione alle loro quote millesimali).
L’area destinata a parcheggio sarà dunque un’area di proprietà condominiale a meno che non esista una specifica ed espressa indicazione contraria nel regolamento condominiale oppure negli atti di acquisto con i quali i proprietari hanno acquistato i loro appartamenti.
Pertanto se un’area ha ricevuto la destinazione a parcheggio nei titoli di acquisto oppure nel regolamento condominiale e in essi non è detto nulla in contrario, esso andrà incluso tra i beni comuni.
La legge presume che l’area destinata a parcheggio sia un bene di proprietà comune
Come si divide un parcheggio condominiale?
Ma un parcheggio che sia di proprietà condominiale si può dividere?
Cioè si può procedere, attraverso un rogito notarile, ad assegnare in proprietà esclusiva ai singoli condomini una porzione dell’area destinata a parcheggio, cioè ad operare la divisione?
A questa domanda, dopo aver precisato nel precedente paragrafo quando un parcheggio possa essere considerato di proprietà condominiale, si deve dare una risposta positiva, ma a determinate condizioni.
La legge [2] infatti stabilisce che le parti comuni di un edificio condominiale non possono essere divise, a meno che la divisione possa essere realizzata senza rendere più incomodo l’uso della cosa ad ogni condomino e sempre che ci sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio, nessuno escluso.
Sono perciò due le condizioni che la legge richiede affinché si possa procedere a dividere anche il parcheggio condominiale:
- il consenso di tutti i condomini (occorre cioè una delibera votata da tutti i condomini che rappresentino tutti i mille millesimi);
- e la circostanza che, una volta eseguita la divisione, a nessuno dei condomini risulti più difficile utilizzare il parcheggio rispetto a prima della divisione.
Alla luce delle indicate condizioni imposte dalla legge, e di quanto ha ulteriormente specificato la giurisprudenza [3], sarà pertanto inutile anche iniziare a discutere della divisione del parcheggio se:
- anche un solo condomino avesse già manifestato la sua contrarietà all’operazione;
- se una perizia tecnica preventiva (molto opportuna) accertasse che l’area a parcheggio risultante dopo la divisione, cioè dopo l’assegnazione in proprietà esclusiva ai condomini di singole porzioni del parcheggio, fosse di più disagevole utilizzo rispetto a prima della divisione;
- se dalla medesima perizia preventiva risultasse anche che le operazioni divisionali avessero come effetto quello di limitare, rispetto a ciò che era prima, le utilità che le proprietà esclusive (cioè i singoli appartamenti) traevano dal parcheggio stesso: ad esempio, la divisione non potrà avvenire se, una volta completate le relative operazioni, dal parcheggio giungesse agli appartamenti meno luce o meno aria o più intensi rumori o se il parcheggio risultasse non più utilizzabile come tale.
Un parcheggio condominiale si divide solo con il consenso di tutti i condomini
