L’AUTORE: Maria Monteleone
I lavori di ristrutturazione straordinaria possono essere considerati causa di forza maggiore e impedire la decadenza dalle agevolazioni prima casa.
I lavori di ristrutturazione straordinaria dell’immobile possono giustificare il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto e consentire così al contribuente di mantenere le agevolazioni prima casa.
La legge concede le agevolazioni prima casa (riduzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) a condizione che l’acquirente si impegni a trasferire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile.
Il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, così come la vendita della casa prima del decorso di 5 anni, comporta la perdita delle agevolazioni fiscali. Ciò vuol dire che il contribuente deve pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.
Inoltre, se si è trattato di acquisto soggetto a Iva, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima.
Tuttavia, la legge ammette la causa di forza maggiore, cioè giustifica il mancato adempimento dell’impegno assunto dal contribuente nei confronti del Fisco qualora esso sia dovuto ad una causa imprevedibile e non imputabile alla sua volontà.
La giurisprudenza ha nel tempo approfondito il concetto di forza maggiore in tema di agevolazioni prima casa, affermando il seguente principio: «il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa non comporta la decadenza dall’agevolazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile stesso» [1].
Per esempio, una recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Brindisi [2] ha ritenuto che i lavori di ristrutturazione straordinaria dell’immobile possano costituire causa di forza maggiore in quanto hanno di fatto ha impedito al contribuente, in buona fede, di trasferire la residenza entro il termine previsto dalla legge.
Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che i lavori di ristrutturazione/restauro conservativo dell’immobile fossero strettamente funzionali e necessari alla destinazione ad abitazione principale, trattandosi di opere resesi necessarie successivamente all’acquisto e, peraltro, connotate per il loro carattere di stretta funzionalità e inevitabilità, rispondendo generalmente alle finalità di conservazione e utilizzazione del fabbricato anche in considerazione delle connesse ragioni di carattere sanitario (fossa biologica) e di sicurezza (recinzione).
Occorre ovviamente, ai fini dell’operatività della causa di forza maggiore, che i lavori di ristrutturazione si siano resi necessari solo successivamente all’acquisto. Il contribuente non sarebbe infatti giustificato se, pur sapendo di dover ristrutturare la casa e di non potervi trasferire la residenza, si sia impegnato a farlo nel termine di 18 mesi.
Sempre con riguardo all’ipotesi dei lavori di ristrutturazione straordinaria, una recente sentenza della Cassazione [3] ha ritenuto sussistente la causa di forza maggiore nel caso di un contribuente che non aveva potuto trasferire la propria residenza entro diciotto mesi, a causa nell’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria deliberate dal condominio successivamente all’acquisto.
note
[1] Cass. sent. n. 17442/2013.
[2] CTP Brindisi, sent. n. 362/2017.
[3] Cass. sent. n. 8351/2016.
