L’AUTORE: Redazione
Si può costruire una tettoia senza chiedere l’autorizzazione al condominio, ma non deve togliere aria al vicino del piano di sopra né deve ledere il decoro del palazzo.
Quando si costruisce una tettoia, a parte il permesso al Comune (che attiene al rispetto della normativa urbanistica), ci sono le regole del codice civile da rispettare: il che significa, da un lato, non violare il diritto del proprietario del piano di sopra di affacciarsi e vedere il cortile sottostante, dall’altro non ledere l’estetica dell’edificio. In tutto questo, però, chi vuol costruire una tettoria, non deve chiedere il permesso al condominio. È quanto risulta da due interessanti sentenze: la prima della Cassazione emessa qualche ora fa [1]; la seconda dal tribunale di Roma nello scorso mese di marzo. Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, per chi vuol costruire una tettoia, le regole e i permessi da rispettare.
Costruire una tettoia e permesso del Comune
La prima questione che bisogna affrontare – e anche la più seria – che bisogna affrontare se si vuole costruire una tettoia è quella della richiesta al Comune del cosiddetto permesso di costruire, ossia la vecchia licenza edilizia. La giurisprudenza del Consiglio di Stato ha da sempre ritenuto che, per realizzare una tettoia, è necessaria l’autorizzazione del Comune (appunto il «permesso di costruire»). In difetto scatta il reato di abuso edilizio (leggi Tettoia sul terrazzo, ci vuole il permesso di costruire?). L’illecito penale si prescrive in 4 anni (5 se arriva il rinvio a giudizio), mentre l’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione e può essere intimato in qualsiasi momento, anche nei confronti del successivo acquirente dell’immobile (il quale però non risponde del reato che viene invece imputato all’autore materiale dell’abuso). Sul tema segnaliamo però una interessante sentenza del Tar Campania che ha ritenuto non necessario il permesso di costruire per la tettoia aperta su tre lati (per la sentenza e il commento leggi Tettoia aperta su tre lati, non serve il permesso di costruire). Si tratta tuttavia di un caso isolato.
Costruire una tettoia senza il permesso del condominio
Non serve il permesso del condominio, dell’assemblea o dell’amministratore, per costruire una tettoia sul proprio terrazzo. Questo perché ciascuno è libero di fare ciò che vuole nel proprio appartamento purché:
- non alteri il decoro architettonico della facciata dell’edificio (si tratta dell’estetica e delle linee principali del palazzo per come disegnate dal costruttore);
- non pregiudichi la stabilità del palazzo.
Se ricorrono tali due presupposti, l’assemblea può intimare al proprietario la demolizione della tettoia benché già costruita. Per tagliare invece la testa al toro ed essere sicuro che non arrivi mai una contestazione di questo tipo da parte degli altri condomini, il titolare dell’appartamento può chiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea: se questa la concede, non potrà più pretendere l’abbattimento della tettoia.
Solo le norme di un regolamento di condominio «contrattuale» (ossia approvato all’unanimità in assemblea o con la firma del rogito da parte dei singoli proprietari) «possono modificare tali regole e, ad esempio, imporre l’obbligo del permesso preventivo dell’assemblea prima di costruire la tettoia, essendo consentito all’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini. Il regolamento può anche fissare una definizione più rigorosa del decoro architettonico rispetto a quella indicata dal codice civile (leggi Estetica del palazzo, quando la facciata viene deturpata) sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione o in quello della manifestazione negoziale successiva. È questo il chiarimento fornito dalla Cassazione citata in apertura [1].
Costruire una tettoia senza dar fastidio al vicino del piano di sopra
C’è un’ultima regola da rispettare per chi vuole costruire una tettoia: questa non deve impedire a chi abita sopra la cosiddetta «veduta in appiombo», ossia la possibilità di affacciarsi sullo spazio sottostante. Anche l’aria e il panorama sono un diritto che si acquista insieme all’appartamento e che non può essere limitato da successive costruzioni. In caso di tettoia troppo ampia da togliere l’affaccio al vicino, quest’ultimo ha la possibilità di chiederne la demolizione.
Secondo la recente sentenza del Tribunale di Roma [2], non si può invocare un asserito diritto alla privacy e alla protezione dalla pioggia e dalle intemperie climatiche per rivendicare il mantenimento della tettoia: se la costruzione comprime il diritto del vicino alla veduta appiombo, il proprietario deve rimuoverla.
La giurisprudenza è d’accordo nel sostenere che il proprietario del singolo piano ha diritto «di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino».
note
[1] Cass. sent. n. 12190/17 del 16.05.2017.
[2] Trib. Roma sent. n. 4479/17 del 6.03.2017.
