Imu e Tasi 2016 comodato d'uso: tutte le informazioni utili per la riduzione

 

Ormai mancano pochi giorni al pagamento della seconda rata dell'Imu e della Tasi 2016. Una delle novità della legge di Stabilità 2016 è stata l'introduzione, per le case concesse in comodato gratuito, di una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi. Vediamo quali sono le condizioni per accedere dell'agevolazione.

Riduzione Imu comodato condizioni

Anche la circolare n.1/DF del 17 febbraio 2016 , oltre alla già citata legge di stabilità, ha definito i requisiti e i campi di applicazione della riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi.

• può essere utilizzato dai proprietari di un solo imobile oppure di 2 immobili nello stesso comune uno dei quali deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale. L'immobile o i due immobili devono essere ubicati nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale.
• per "immobile" è inteso un immobile ad uso abitativo
• si considerano anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo tre pertinenze, una per ogni categoria catastale c2, c6 e c7)
• il possesso di un'altra tipologia, come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, situati entrambi nel comune di residenza del proprietario e uno risulti essere la sua abitazione principale.
• la riduzione si applica anche agli immobili storici, quindi nel caso di un immobile storico dato in comodato d'uso gratuito la base imponibile sarebbe ridotta al 25%.
• il comodato si applica solo tra figli e genitori, non è valido tra parenti al di là del primo grado
• Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali a1, a 8 e a9)
• per beneficiare della riduzione della base imponibile, il propietario deve attestare il possesso dei requisiti al comune tramite apposita dichiarazione
• il contratto di comodato deve essere necessariamente registato presso l'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata. Per ottenere l'agevolazione non vale la data della registrazione, ma la data della stipula dello stesso.

Tasi comodato gratuito 2016

Come specificato dal Mef, poiché la base imponibile della Tasi è la stessa dell'Imu, la riduzione vale anche ai fini Tasi. Per quanto riguarda la Tasi, il propiretario verserà l'imposta con riduzioe del 50% in base alla quota di ripartizione prevista dal Comune (dal 70% al 90%) mentre il comodatario con pagherà la Tasi perché per lui l'immobile è abitazione principale.

Agevolazioni acquisto prima casa, come funziona la residenza dei coniugi

I requisiti necessari per poter sfruttare le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile agevolato (in mancanza, può essere trasferita entro 18 mesi dall'acquisto); il non possedere, neppure in comunione con il coniuge, altre abitazioni nello stesso Comune, a prescindere da come questi immobili siano stati acquisiti; il non possedere altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa. Ma i coniugi possono avere residenze diverse?

Cosa deve dichiarare l’acquirente

Come spiegato da La legge per tutti, la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

L’acquirente deve anche dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Possibili residenze diverse

In merito al quesito “entrambi i coniugi hanno l’obbligo di residenza nel Comune in cui è ubicata la prima casa?”, la risposta più frequente è quella secondo cui, per beneficiare dell’agevolazione prima casa non occorre necessariamente che entrambi i coniugi trasferiscano contemporaneamente la propria residenza nel Comune in cui è sito l’immobile, ben potendo gli stessi avere due residenze diverse (purché in Comuni diversi).

Residenza della famiglia, non dei singoli

In particolare, la Cassazione ha ritenuto di dover dar peso non alla residenza dei singoli coniugi bensì alla residenza della famiglia, “in tema di imposta di registro e di relativi benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato sia adibito a tale destinazione non rileva la diversa residenza di uno dei due coniugi che abbiano acquistato in regime di comunione, essendo essi tenuti non ad una comune sede anagrafica, ma alla coabitazione”.

Ammessa residenza diversa, ma l’altro coniuge deve risiedere in altro Comune

Ne consegue che sarebbe ammessa la possibilità che i coniugi abbiano residenze diverse, dato che rileva effettivamente la residenza della famiglia. E’ però essenziale che l’altro coniuge risieda comunque in un altro Comune, non potendo i coniugi beneficiare dell’agevolazione prima casa se sono titolari di altre abitazioni nel territorio dello stesso Comune.

La legge infatti richiede che, nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Obbligo trasferimento residenza entro 18 mesi dall’acquisto

Qualora nessuno dei coniugi dovesse trasferire la residenza entro 18 mesi, il Fisco accerterebbe la decadenza dall’agevolazione prima casa, chiedendo la differenza tra l’imposta ordinaria e quella già pagata nonché le sanzioni nella misura del 30% di tale differenza

Successione e imposta ipotecaria e catastale, cosa dice la legge

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito qual è l’ammontare dell’imposta ipotecaria e di quella catastale in caso di successione.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

Dopo la morte di mia madre, ho ereditato la sua casa. A quanto ammonta l’importo delle imposte ipotecaria e catastale dovute?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

Quando nell’attivo ereditario sono presenti beni immobili e diritti reali immobiliari, gli eredi devono provvedere all’autoliquidazione e al versamento delle imposte ipotecaria e catastale, rispettivamente nella misura del 2% e dell’1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta.

Tuttavia, se l’immobile caduto in successione è una casa di abitazione non di lusso e se almeno uno degli eredi possiede i requisiti per fruire del regime di favore “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna (articolo 69, comma 3, legge 342/2000).

Referendum costituzionale, vince il no: dalla politica al mercato immobiliare, cosa ci aspetta ora?

 

Oltre il 65% degli elettori è andato ieri alle urne per dire il suo "no" forte e chiaro alla riforma costituzionale di Matteo Renzi. Con il 59% dei no e appena il 40,9% dei si, il popolo italiano ha espresso quella che è, soprattutto, una bocciatura al governo del premier, che fin dall'inizio ha personalizzato l'accesa campagna elettorale per il referendum. Italia si è svegliata oggi senza un primo ministro - che dopo la cocente sconfitta ha annunciato le dimissioni - e con mille ipotesi sul tavolo. Mentre i mercati hanno salutato il risultato con una caduta dell'euro superiore a quella del post Brexit.

La bocciatura della riforma e di Renzi

La riforma della Carta Costituzionale, già approvata dal Parlamento e dalla stessa opposizione riunita nel fronte del no - puntava a cambiare oltre 40 articoli della nostra magna charta. L'idea era porre fine al cosiddetto "bicameralismo paritario", svuotando di fatto il Senato dello stesso potere legislativo della Camera dei Deputati. E superando il pasticciaccio del titolo V della Costituzione, che con la riforma del 2001, aveva creato una zona di limbo tra poteri dello Stato e delle regioni. Ma le riforme dovranno aspettare.

Le dimissioni di Renzi - già annunciate nella conferenza stampa di questa notte - saranno formalizzate con l'incontro tra il (quasi ex) premier e il presidente Sergio Mattarella. Quanto mai improbabile che Renzi possa accettare un secondo mandato, anche se in mano del Presidente c'è la possibilità - dopo un giro di consultazioni di chiedergli di ripresentarsi in Parlamento.

Due strade per l'Italia: elezioni o nuovo governo?

Nella crisi di governo che si è aperta sono due le ipotesi in mano al Presidente: sciogliere le Camere e indire nuove elezioni (una scelta fortemente voluta dal comitato del No, Cinque Stelle in primis), o scegliere un nuovo leader tra le file del Pd, che, continua ad avere la maggioranza in Parlamento. Ci sarebbe però da risolvere il nodo della legge elettorale, che dovrebbe essere approvata in tempo record dal Parlamento. 

La strada più facile da percorrere in questo momento - per placare le turbolenze dei mercati ed evitare di spingere Italia nel baratro di una crisi economica - sarebbe quella di un nuovo governo. Il toto premier vede in pole position il ministro dell'economia Padoan, figura che ha l'approvazione dei mercati e dell'Europa, ma forse considerato come troppo vicino al premier uscente. Un altro dei papibli è il presidente del Senato Pietro Grasso, forte di una lunga carrera come magistrato e di un rapporto solido con il presidente Mattarella. Senza dimenticare che nel momento della sua elezione ottenne l'appoggio dei Cinque Stelle.

Un'altra strada passerebbe per la scelta di una personalità al di sopra delle parti per traghettare l'Italia attraverso le turbolenze dei mercati e verso la scelta di un sistema elettorale. Non bisogna dimenticare infatti, che al momento ci sono due diverse leggi elettorali in vigore. Per la Camera c'è l'Italicum (che consente alla lista più votata di avere la maggioranza assoluta dei seggi), mentre per il Senato c'è il Conseltellum, (ovvero una legge elettorale proporzionale senza premio di maggioranza, ma con soglie di accesso del 2 o del 4%)

Le turbolenze dei mercati

Il risultato del referendum ha spinto verso il basso l'euro, scivolato ai minimi da venti mesi, un risultato peggiore del dopo Brexit. Ma la turbolenza è durata poco visto che la divisa unica ha recuperato terreno, raggiungendo quota 1,06 contro il dollaro. Sale anche lo spread tra Btp e Bunda ha registrato un'impennata, raggiungendo 170 punti base, mentre il rendimento del titolo decennale è tornato al 2%.

Nel mirino ci sono le banche, soprattutto il Monte dei Paschi di Siena, perché il periodo d'incertezza potrebbe spazzare via gli investitori costringendo ad attivare la clausola del "bail -in". Adesso gli occhi sono puntati sulla prossima riunione della Bce e sulla possibile scelta di Mario Draghi di acquistare i titoli d'Italia, mettendoli al riparo dagli attacchi degli speculatori.

Gli effetti sul mattone

Il risultato del referendum potrebbe significare una battuta d'arresto anche per il mattone italiano, che stava attraversando un periodo di crescita con il rialzo delle compravendite e spread sui mutui al minimo. Secondo Vincenzo De Tommaso, reponsabile comunicazione di idealista: “la sfiducia e l’incertezza che provoca la vittoria del no sui mercati internazionali può causare maggiori difficoltà di accesso al credito da parte di molti italiani, che dovranno pagare spread più elevati. Pertanto, è prevedibile che nei prossimi trimestri, si assisterà a una riduzione del numero di operazioni di compravendita chiuse, e anche a un ultreriore calo dei prezzi di vendita. In questo scenario mercato degli affitti ritroverà protagonismo.

L’inquilino deve consentire al proprietario di mostrare la casa?

Quando il contratto di affitto sta per scadere, l’inquilino è tenuto a mostrare l’appartamento, su richiesta del proprietario, ad eventuali altri potenziali interessati alla locazione.

L’inquilino è tenuto ad aprire la porta al padrone di casa affinché, quando sta per scadere il contratto di affitto, possa far visionare l’appartamento ad eventuali terzi interessati all’affitto o all’acquisto? Un quesito che si pone più di un proprietario di immobile, specie quando – come spesso succede – i rapporti con l’inquilino non sono idilliaci. La questione non è regolata da alcuna legge, né dalle norme del codice civile. Bisogna quindi scovare negli archivi della giurisprudenza per vedere se il conduttore è tenuto a mostrare l’appartamento ad eventuali futuri inquilini o acquirenti, indicati dal padrone di casa.

Di sicuro, sappiamo che, con la stipula del contratto di affitto (o meglio detto, contratto di locazione), l’inquilino diventa detentore dell’appartamento e ha il diritto di escludere terzi dalle proprie quattro mura, le quali diventano il suo domicilio. L’invasione non autorizzata di tale domicilio costituisce reato al pari di quella commessa nei confronti del proprietario di un immobile. Il diverso contratto in base al quale si dispone della casa, infatti – se a titolo di proprietà o di affitto – non esclude che la stessa sia da considerarsi luogo di privata dimora e, quindi, protetta finanche dalla nostra Costituzione. Insomma, si tratta di un “luogo sacro”, inaccessibile a chiunque.

Ma che succede se il proprietario dell’immobile, in prossimità della scadenza del contratto di affitto, chiede all’inquilino (cosiddetto conduttore) di aprire la porta a potenziali interessati all’appartamento, onde farglielo vedere e poter, eventualmente, trovare un futuro cliente?

Per risolvere il problema, la prima cosa che si deve fare è leggere il contratto di affitto e vedere se, all’interno di esso, è stata prevista una clausola che stabilisce il dovere per il conduttore di consentire la visita a potenziali acquirenti o futuri inquilini su richiesta del locatore. Tale previsione taglierebbe la testa al toro e decreterebbe la responsabilità dell’inquilino che non ottemperi tale richiesta. Richiesta che, comunque, deve salvaguardare anche gli interessi dell’attuale inquilino, non andando a ledere la sua riservatezza – ad esempio – negli orari serali, del riposo o magari il sabato e la domenica, costringendo quest’ultimo a rimanere a casa piuttosto che partire per una gita.

Ma che succede se il contratto non prevede nulla? La soluzione è in una sentenza della Cassazione, anche se piuttosto datata.

L’inquilino deve mostrare l’appartamento ai potenziali affituari

Secondo la Suprema Corte [1], il locatore, nonostante nulla preveda in proposito il contratto, può far visitare la casa in affitto, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, oppure di vendere la casa affittata. Se il conduttore oppone ingiustificati rifiuti all’effettuazione di tali visite compie un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto. Insomma, l’inquilino che si oppone a quello che potremmo così chiamare «diritto di visita», può essere sfrattato (sebbene non con la procedura d’urgenza, che è prevista solo in caso di morosità o di scadenza del contratto).

Del resto, a prova di quanto sopra, ricordiamo che il proprietario-locatore conserva il più ampio obbligo di vigilanza sull’immobile affittato in quanto la detenzione del conduttore non lo esime dal dovere di controllare – eventualmente mediante visite periodiche – l’efficienza del fabbricato e provvedere ad eliminare quelle situazioni che ne possano compromettere le strutture [2].

[1] Cass. sent. n. 5147/1981.

[2] Cass. sent. n. 6791/1987: Ne consegue che permane a carico del proprietario la presunzione di responsabilità, ex art. 2053 c.c., per i danni cagionati dalla rovina dell’edificio (o di parte di esso), superabile soltanto se ricorrono gli estremi del caso fortuito o della forza maggiore, ovvero del fatto del terzo, a nulla rilevando l’accertamento della concreta possibilità che il proprietario abbia di interessarsi del proprio immobile, trattandosi di presunzione di responsabilità ricollegata alla mera qualità di proprietario del bene.

Terreni agricoli e aree fabbricabili: chi non paga Imu e Tasi

 

Esenzioni Imu e Tasi 2016 terreni agricoli e aree edificabili: requisiti.

Il 16 dicembre scade il termine per il saldo Imu e Tasi 2016. Vediamo le regole particolari previste per i terreni agricoli.

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto l’esenzione Imu per i terreni agricoli:

• posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP (imprenditore agricolo professionale), ovunque ubicati: in caso di comproprietà, è sufficiente, ai fini dell’esenzione, che anche uno solo dei comproprietari sia coltivatore diretto/IAP e contestualmente conduca il fondo. Se, invece, il terreno è detenuto e condotto in affitto da un coltivatore diretto o IAP, il proprietario deve pagare l’Imu, a meno che non vi siano gli altri casi di esenzione (che seguono);
• da chiunque posseduti, purché ubicati nei comuni delle isole minori;
• a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• da chiunque posseduti purché ricadenti in uno dei comuni di cui all’elenco della circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993.

In ogni caso, non è dovuta la Tasi per i terreni agricoli.

Aree fabbricabili

Per le aree fabbricabili sono dovute, invece, sia Imu che Tasi.

La legge intende per area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi o in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti o imprenditori agricoli, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali. Tali aree, seppur potenzialmente fabbricabili, sono considerate come terreni agricoli e quindi esenti da Imu e Tasi per il 2016.

La differenza tra terreno agricolo e area fabbricabile è rilevante anche ai fini del calcolo della base imponibile Imu che:

• per il terreno agricolo è data dal reddito dominicale (valore catastale) rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.
• per l’area fabbricabile, invece, è data dal valore venale in comune commercio del terreno alla data del 1° gennaio.

Imu e Tasi seconda casa: sarà un salasso?

Il Fisco non risparmia le seconde case e per i proprietari la strada per capire che tipo di spesa devono affrontare tra Imu e Tasi è piuttosto tortuosa. Le disposizioni legislative, infatti, hanno di molto complicato la loro vita e prospettato il rischio salasso. Vediamo perché.

Come evidenziato dal Sole 24 Ore, il comma 677 dell’articolo 1 della legge 147 del 2013 aveva previsto che nel 2014 il Comune potesse determinare l’aliquota della Tasi (nella misura massima del 2,5 per mille) rispettando in ogni caso il vincolo in base al quale la somma delle aliquote Imu e Tasi, per ciascuna tipologia di immobile, non doveva superare l’aliquota massima consentita dalla legge per l’Imu al 31 dicembre 2013, fissata al 10,6 per mille e alle altre minori aliquote per le diverse tipologie di immobile (come il 6 per mille per le abitazioni principali di lusso).

E’ però intervenuto l’articolo 1 del Dl 16 del 2014 stabilendo che, per lo stesso anno 2014, nella determinazione delle aliquote, potessero essere superati i predetti limiti (Imu più Tasi 10,6 per mille e Tasi 2,5 per mille), per un ammontare tuttavia complessivamente non superiore allo 0,8 per mille.

Tale assetto è stato poi confermato dal legislatore sia per il 2015 che per il 2016, per ques’ultimo anno a condizione che il consiglio comunale lo abbia espressamente deliberato entro il 30 aprile 2016.

Come sottolineato dal Mef con la circolare 2/Df del 29 luglio 2014, il Comune potrebbe quindi avere utilizzato tutta la maggiorazione dello 0,8 per mille portando la somma Imu più Tasi all’11,4 per mille, ma in tal caso l’aliquota Tasi non può essere superiore al 2,5 per mille. Se invece è stata utilizzata tutta la maggiorazione per aumentare l’aliquota Tasi al 3,3 per mille, la somma Imu più Tasi non può superare il 10,6 per mille.

Articolo visto su
Seconde case, rischio stangata (il sole 24 ore)