Condominio: nuove regole per i condomini morosi

 

Dopo 70 anni sono entrate in vigore nuove regole all’interno dei condomini, grazie alla riforma del condominio con la legge n. 220/2012. In particolare, in questo articolo ci soffermeremo sulle disposizioni in atto per i condomini morosi e per coloro che invece sono in regola con i pagamenti. Ma cosa è realmente cambiato, dopo anni di vuoto legislativo, in cui si è passati dal sistema della solidarietà del debito, al criterio della parziarietà?

Le nuove disposizioni dell’articolo 63 del Codice civile

Il nuovo articolo 63 del Codice civile stabilisce che:

• per la riscossione dei crediti, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazioni, può ottenere un decreto di ingiunzione, con effetto immediato;
• i creditori non possono più agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini;
• i creditori possono richiedere un elenco all’amministratore, che riporti il nome di tutti i condomini non in  regola con i pagamenti;
• solo nel caso non sia possibile rivolgersi ai condomini morosi i creditori possono rifarsi ai condomini in regola;
• i creditori possono richiedere il pignoramento del conto corrente condominiale, solo per quanto riguarda la parte non versata dai morosi;
• l’amministratore può contestare il pignoramento se sul conto corrente non vi sono versamenti dei condomini non paganti;
• in caso di mora nel pagamento dei contributi per oltre un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino dalla fruizione dei servizi comuni, suscettibili di godimento separato;
• alla notifica dell’atto di precetto, che è l’ultimo avviso al debitore, si procede al pignoramento su un bene del condomino;
• chi subentra nei diritti di un condominio deve pagare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Punti controversi sulle nuove regole

Questi interventi, congiunti a tutte le novità che riguardano la legge n.220 del 2012, cercano di adeguarsi alle nuove realtà odierne, ma fanno restare il cittadino con dei punti di domanda e con delle disposizioni controverse. Portiamo qualche esempio:

• non è chiaro se venga chiesto al condomino pagante l’intero credito reclamato da un terzo, oppure solamente una quota proporzionale;
• nel caso l’amministratore non fornisca un elenco dei morosi non è specificato a chi bisogna rivolgersi per poterli ottenere.

Dallo Sblocca-Italia incentivi Imu se il proprietario affitta a canone ridotto.

 

Il decreto Sblocca-Italia introduce nuove indicazioni per agevolazioni fiscali riguardanti l'Imu: il proprietario che abbassa il canone di affitto in accordo con l'inquilino, se in regime di cedolare secca, potrebbe vedersi ridotta l'aliquota dell'Imposta Municipale Unica dal Comune.

A poco più di un mese dal saldo del 16 dicembre, il decreto legge 12 settembre 2014 n. 133, cosiddetto Sblocca-Italia, introduce alcuni aggiornamenti sulle agevolazioni fiscali previste per chi opera nel settore immobiliare ma anche per i privati, in particolare sulla determinazione del corretto calcolo Imu. Viene concesso ai Comuni un margine per ridurre l'aliquota dell'Imposta Municipale Unica, una misura da applicare al proprietario che ridefinisca con l'inquilino il canone di affitto, a condizione che si tratti di contratto concordato in regime di cedolare secca. Un incentivo che si aggiunge all'esenzione sull'imposta di registro e su quella di bollo durante la fase di registrazione del contratto nel caso le parti dispongano la riduzione del canone.

In pratica l'inquilino, con propria comunicazione, potrà avanzare la richiesta motivata di riduzione del canone contrattuale. Se la trattativa si conclude con la determinazione di un canone ridotto, i Comuni avranno la facoltà di riconoscere l'aliquota Imu ridotta.

Ieri il disegno di legge è nuovamente sbarcato al Senato, ma il percorso parlamentare è quasi alla conclusione dal momento che, se si vuole evitare il pericolo di decadenza del decreto, lo Sblocca Italia dovrà essere convertito in legge entro martedì 11 novembre.

Sblocca Italia: che cosa cambia per i lavori di manutenzione straordinaria

 

Il decreto Sblocca Italia, il D.L. 133 del 2014 ha introdotto una serie di novità molto importanti per quanto riguarda il settore dell’edilizia in vigore dal 13 settembre scorso. Tra queste novità troviamo quella riguardante la nozione di manutenzione straordinaria. Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Ora il decreto Sblocca Italia ha sostituito il riferimento a “volumi e superfici delle singole unità immobiliari” con quello alla “volumetria complessiva degli edifici” e fa rientrare nella categoria “manutenzione straordinaria” anche gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Queste novità finiscono per ampliare l’elenco degli interventi che rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria, per cui si può fruire della detrazione Irpef al 50% per lavori di ristrutturazione edilizia. Così nei lavori di manutenzione straordinaria, oltre all’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento di scale e rampe e la recinzione dell’area privata, rientrano anche il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari. Tutti interventi per cui si ha diritto alla detrazione Irpef al 50%, il cosiddetto bonus per la ristrutturazione edilizia. 

locatore, come e quando è possibile la disdetta anticipata del contratto d'affitto

 

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nei contratti di locazione ad uso abitativo con la formula 4+4 anche il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto. ma la revoca - che deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con una raccomandata a.r. - può avvenire solo per specifici motivi individuati dalla legge

motivi disdetta anticipata contratto di locazione
i motivi per cui il proprietario può inviare disdetta anticipata all'inquilino sono individuati dall'art 3, comma 1 della legge n 431/98. "il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi"

quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392

è essenziale naturalmente che il motivo alla base della comuncazione sia reale: sempre lo stesso articolo infatti recita che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito"

come comunicare la disdetta
la disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata a.r. all'inquilino. secondo la recente sentenza della corte di cassazione n 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio

abusi edilizi, sanzioni pecuniarie fino a 20.000 euro reiterate per chi non demolisce

 

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il decreto sblocca italia introduce sanzioni pecuniarie salate per chi non rispetta l'ingiunzione di demolizione di una casa abusiva. le multe vanno da 2.000 a 20.000 euro e devono essere utilizzate per la demolizione delle opere abusiv e per la creazione di aree verdi pubbliche

l'emendamento del decreto sblocca italia
la misura è contenuta in un emendamento al decreto sblocca italia presentato dalla deputata claudia mannino dei cinque stelle e approvato dalla commissione ambiente di montecitorio. la nuova norma introduce sanzioni da 2.000 a 20.000 euro in caso di "inottemperanza accertata all'ingiunzione di demolizione degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni esssenziali"

sanzioni massime
il nuovo comma 4-bis dell'art 31 del T.U. edilizia elenca i casi in cui la sanzione è irrogata nella misura massima. ciò avviene "qualora gli interventi suddetti siano stati effettuati sulle aree e sugli edifici assoggettati a vincoli di inedificabilità, forestali o di tutela dei beni culturali e paesaggistici, o effettuati su aree destinate ad opere e spazi pubblici o ad interventi di edilizia residenziale pubblica o su aree a rischio idrogeologico elevato o molto elevato"

i proventi delle multe
i proventi delle sanzioni sono di competenza comunale e possono essere destinati esclusivamente per la demolizione/rimessione in pristino delle opere abusive e per la acquisizione/attrezzatura di aree a verde pubblico. le regioni a statuto ordinario hanno la facoltà di aumentare l'importo delle sanzioni e di stabilirne anche l'eventuale reiterabilità

Prorogati i bonus ristrutturazioni, risparmio energetico e mobili.

 

Arriva il testo definitivo della Legge di Stabilità per il 2015, che contiene la proroga dei bonus per il risparmio energetico, le ristrutturazioni e i mobili. Niente dilazioni per le spese dovute a interventi sismici qualificati, che passano pertanto dal 65 al 50%.

Il Governo ha approvato il disegno di legge Stabilità per il 2015. Poche le novità per l'immobiliare: niente da fare per la misura preannunciata sulla tassa unica per la casa, riguardo la quale il Governo ha chiesto più tempo per lavorarvi sopra. Vengono invece prorogati alle percentuali attuali i bonus per le ristrutturazioni, per il risparmio energetico e per i mobili, che avranno dunque la nuova scadenza a fine dicembre 2015.

Senza questa misura, la detrazione Irpef del 50% sulle ristrutturazioni edilizie sarebbe scesa al 40% a partire dal prossimo 1 gennaio. Il bonus mobili al 50%, che già aveva avuto una vita travagliata a inizio 2014 a causa dell'indecisione del Governo riguardo al fatto di legare lo sconto all'acquisto di immobili successivi a una ristrutturazione o meno, è stato posticipato anch'esso al 31 dicembre 2015, e questa volta viene specificato che le spese "sono computate, ai fini della fruizione della detrazione di imposta, indipendentemente dall'importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni". Ricordiamo che in questo caso le detrazioni valgono su elettrodomestici con classe energetica non inferiore ad A+, A per i forni.

Mentre la detrazione Irpef/Ires sui lavori per il risparmio energetico rimane stabile al 65%, non è stata apportata alcuna modifica al bonus per gli interventi antisismici qualificati, che pertanto passano dal 65 al 50%. In questo caso usufruiranno della detrazione più alta solo le spese sostenute dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2014.

Lo Sblocca-Italia verso la conversione in legge, ecco l'ultima versione.

 

Niente riduzione dell'iva per le ristrutturazioni edilizie né aumento per le nuove costruzioni vendute dalle imprese; torna l'obbligo di concedere in affitto la casa acquistata con l'incentivo Irpef del 20%. A poche ore dall'approvazione definitiva del decreto Sblocca-Italia prima della sua conversione in legge, ecco come cambia il testo.

Il testo dello Sblocca-Italia torna domani all'esame della Camera per incassare la fiducia definitiva prima dell'11 novembre, termine previsto per la conversione in legge del decreto. Vediamo le modifiche apportate dalla Commissione Bilancio, e le misure che non sono passate agli ultimi esami delle commissioni parlamentari.

• Iva per ristrutturazioni: salta la riduzione iva al 4% sugli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica degli immobili. La misura sarebbe stata finanziata con il contemporaneo aumento al 10% dell'imposta sul valore aggiunto per l'acquisto, direttamente dall'impresa, di costruzioni adibite a prima abitazione.
• Incentivi all'acquisto di immobili: è stato nuovamente introdotto il vincolo dell'affitto per poter usufruire dell'agevolazione Irpef pari al 20% sull'acquisto di abitazioni direttamente dalle imprese costruttrici. Il bonus è valido per l'acquisto di case di nuova costruzione, restaurate o ristrutturate, purché invendute alla data di entrata in vigore della legge, e affittate a canone concoradte per almeno otto anni.
• Dismissioni immobiliari: l'agenzia del demanio si vedrà conferiti poteri di deroga sulle dismissioni immobiliari, anche nel caso in cui non arrivino i piani dei ministri. Ripristinata anche la deroga sulla consegna dell'attestato di prestazione energetica (APE) per le operazioni immobiliari disciplinate dallo Sblocca-Italia.
• Grandi locazioni: la norma liberalizza il mercato delle grandi locazioni, ossia gli affitti di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, incluse le attività alberghiere. Nei casi il canone non superi i 250mila euro all'anno, le parti potranno concordare le condizioni di locazione da inserire nel contratto stesso, come la durata. Restano fuori solo i locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale.
• Rent to buy: le parti dovranno definire in sede di contratto la quota del corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto dell'immobile entro la data fissata.
• Housing sociale:i "progetti di recupero di immobili a fini di edilizia residenziale pubblica, da destinare a nuclei familiari utilmente collocati nelle graduatorie comunali per l'accesso ad alloggi di edilizia economica e popolare e a nuclei sottoposti a provvedimenti di rilascio per morosità incolpevole, nonché agli immobili da destinare ad auto recupero, affidati a cooperative composte esclusivamente da soggetti aventi è requisiti per l'accesso all'edilizia residenziale pubblica" avranno priorità di valutazione nel quadro degli interventi di recupero degli immobili pubblici.
• Decoro urbano: confermata l'esenzione dai tributi comunali per l'attività di riqualificazione di aree urbane, "concessa prioritariamente a comunità di cittadini costituite in forme associative stabili e giuridicamente riconosciute".