Comprare casa: i costi del mutuo, le spese di istruttoria, perizia e quelle per il notaio.
Nel quantificare i costi del mutuo per l’acquisto di una casa, occorre considerare, oltre al tasso di interesse, tanti alti elementi. Vediamo quali [1].
Imposte e agevolazioni fiscali mutuo
Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di mutuo per acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.
Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.
Altri costi mutuo
Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:
- le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
- le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
- le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
- il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita che esso stesso offre, deve sottoporre al cliente almeno altri due preventivi di due differenti società assicurative non collegate all’intermediario stesso. È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se il cliente sceglie una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo se la polizza assicurativa presentata dal cliente offre un livello di protezione equivalente a quella proposta dall’intermediario;
- gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
- la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso della rata (l’elenco completo delle spese è nel Foglio contenente le Informazioni generali).
Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.
Piano di ammortamento mutuo
Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. Esso stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. La rata è composta da due elementi:
- quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito;
- quota interessi, cioè l’interesse maturato.
