Il Consiglio dei Ministri del prossimo 20 febbraio sarà decisivo non solo per i decreti sulla riforma fiscale e sul lavoro, ma anche per quello sul catasto. Tra i provvedimenti dovrebbe infatti essere contenuto anche il nuovo meccanismo di calcolo relativo agli estimi catastali e la suddivisione delle categorie nelle quali confluiranno gli immobili.
Sono oltre 62 milioni gli immobili sparsi in tutto il territorio nazionale, un patrimonio che necessita di un aggiornamento catastale per riadeguare i redditi ai valori di mercato attuali. Dopo il primo decreto attuativo sulle commissioni censuarie approvato il 10 novembre 2014 e recentemente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, sono in arrivo nuove indicazioni dal decreto sulla delega fiscale di cui si discuterà al Consiglio dei Ministri il prossimo 20 febbraio. In particolare dovranno essere definiti i nuovi valori catastali, che verranno probabilmente basati sui rogiti degli anni dal 2012 al 2014, anche se quest'ultima ipotesi comporterebbe non poche perplessità. Infatti, aggiornare i valori catastali agli anni centrali di una crisi economica che ha colpito duramente il mercato immobiliare e in particolare quello delle compravendite, significa utilizzare dei parametri poco attendibili rispetto ai valori di mercato potenziali. Inoltre la possibilità di prendere in considerazione anche i dati delle aste giudiziarie potrebbe comportare un'ulteriore diminuzione dei valori medi.
Con la riforma, l'algoritmo sul quale verrà calcolato il valore imponibile degli immobili dipenderà da diversi fattori coesistenti quali la categoria catastale di appartenenza del fabbricato, i metri quadrati, la presenza di ascensore, il livello di efficienza energetica ecc. Senza dimenticare la posizione geografica in cui è sito l'immobile, ovvero l'ambito territoriale in cui verrà suddivisa l'Italia. Su questo punto non si ha ancora certezza: si potrebbe passare dalle micro-zone catastali ad aree territoriali più ampie o anche alle zone già utilizzate dall'Agenzia delle Entrate per l'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Il problema deriva ancora una volta dal fatto che negli ultimi anni le transazioni sono diminuite in maniera drastica, e fissare i valori delle diverse tipologie di immobili prendendo in considerazione così pochi dati diventa impossibile. Da qui l'ipotesi di allargare le zone da accorpare ove applicare gli stessi algoritmi di calcolo per determinare il valore catastale.
Altro punto che verrà preso inconsiderazione nel secondo decreto attuativo della riforma è la suddivisione delle categorie catastali, che spartiranno gli immobili in due gruppi: quelli a destinazione ordinaria e quelli a destinazione speciale. Nel primo gruppo, diviso a sua volta in otto categorie, confluiranno le abitazioni distinte fra palazzi, villette, abitazioni tipiche, uffici e studi, cantine, posti auto, negozi e magazzini. I fabbricati nel gruppo a destinazione speciale saranno invece articolati in 18 categorie a seconda del tipo di attività degli impianti (energia, miniere, industria, logistica, ambiente) o dei fabbricati occupati da servizi (direzionali, commerciali, scuole, sanità ecc.).
Rimangono ferme le previsioni dei tempi di attuazione della riforma, stimati al 2020. Cinque anni nei quali dovranno essere completati il campionamento e le stime degli immobili nelle diverse Province, la costruzione delle funzioni statistiche, le stime dirette, la determinazione della base imponibile. Solo a questo punto la riforma del Catasto sarà completa.
