Mutuo per acquistare casa? fai attenzione…perchè pagare un immobile meno dell’ammontare dell’importo erogato dalla banca potrebbe costarti molto caro….

Il mio amico  ha saputo che….

Quell’altro  ha detto che si può fare…

Ma Fanno tutti così…il cugino di mia nonna è riuscito a……

Sarà vero??

Cosa?

Lo so che che tutti vorrebbero ottenere un mutuo che consenta di pagare oltre l’acquisto della casa anche i mobili,il trasloco,il cane,la colf,e il regalino alla suocera ma…..se chiedi un mutuo per acquisto prima casa dunque all’80% certi magheggi potrebbero avere risvolti inaspettati…

Leggi l’articolo di seguito:

Acquisto casa: come il valore del mutuo ti frega col Fisco

26 Giugno 2019 | Autore: Paolo Remer

 

Impossibili i pagamenti in nero quando il mutuo supera il valore dichiarato nell’atto: il Fisco recupera la differenza.

Compri casa da un costruttore ed hai fatto il mutuo per avere i soldi necessari all’acquisto. Fin qui, nulla di strano. Il problema arriva se l’importo del mutuo supera il valore dell’immobile: precisamente, se nell’atto di compravendita dichiari un prezzo inferiore all’80% rispetto alla somma presa in mutuo sono guai grossi con il fisco, che ti manda un avviso di accertamento e così ti frega proprio quando eri tu che pensavi di aver fregato lui.

Facciamo un esempio: il tuo mutuo è di 120.000 euro; nell’atto dal notaio, però, tu e l’impresa venditrice dichiarate un valore inferiore attribuito al bene immobile acquistato, diciamo 76.000 euro. Pensate di risparmiare sulle imposte ma non è così: la sproporzione tra la somma presa in mutuo ed il valore dichiarato è evidente e il fisco se ne accorge subito.

Scatta l’accertamento, il valore dell’appartamento viene riportato a quello del mutuo (anzi, un po’ di più, come vedremo tra poco) e dovrai pagare le imposte sulla differenza ed anche le sanzioni. Non c’è rimedio, perché la cosa non si spiega se non con un prezzo dichiarato fasullo, che nasconde un pagamento in nero fatto per evadere le tasse.

L’esempio che abbiamo fatto corrisponde ad un caso deciso proprio oggi con sentenza della sezione tributaria della Cassazione [1]. Un’impresa costruttrice aveva venduto un appartamento ad un privato che si era finanziato con un mutuo. Le parti però davanti al notaio avevano dichiarato un prezzo fittizio, inferiore al reale e, soprattutto, molto più basso della somma presa in mutuo dall’acquirente.

Sappiamo che le banche solitamente arrivano a finanziare al massimo l’80% del valore dell’immobile e prima di concedere il mutuo fanno una perizia sull’immobile per vedere quanto vale effettivamente. Le banche si garantiscono con l’ipoteca (se le rate del mutuo non vengono pagate l’immobile viene pignorato e venduto all’asta ed il creditore si soddisfa così sul ricavato) e non rischiano mai di dare un finanziamento di importo maggiore del valore del bene per cui viene concesso. Anche volendo non potrebbero: la soglia dell’80% è fissata dalla legge [2] e sono rari i casi in cui il mutuo arriva a coprire il 100% perché per ottenere questo servono garanzie speciali che pochi sono in grado di offrire.

Tornando al caso deciso dalla Cassazione, il ragionamento del fisco, accolto dai giudici, è il seguente: è impossibile che un immobile finanziato con un mutuo di 120.000 euro possa essere stato venduto ad appena 76.000. Quell’appartamento – oltretutto nuovo di zecca – valeva molto di più, diciamo almeno 150.000 euro (abbiamo visto che il mutuo erogato copriva l’80% del valore). Questo è il valore reale della casa. Oltretutto, nel caso esaminato quello stesso costruttore aveva venduto un altro appartamento nello stesso palazzo ad un valore ben maggiore.

Quindi l’acquirente avrà pagato al costruttore proprio quella cifra, dichiarando solo poco più della metà nell’atto pubblico. Tutta la differenza è stata pagata in nero: c’è stata sottofatturazione ed evasione fiscale delle imposte sull’acquisto della casa. Il reddito d’impresa viene rettificato con facilità dall’Agenzia Entrate e tutto il dovuto (Ires, Irap ed Iva) è recuperato a tassazione. L’impresa costruttrice aveva impugnato la cartella, ma inutilmente: i giudici tributari le hanno dato torto e la Cassazione ha confermato, condannandola a pagare anche le spese di giudizio.

note

[1] Cass. sent. n. 16951/2019 del 26 giugno 2019.

[2] Art. 38 D.Lgs. 1 settembre 1993, n.385 “Testo Unico Bancario” e delibera Cicr (Comitato Interministeriale Credito e Risparmio) del 22 aprile 1995.

Condomini: sui parcheggi si pagano IMU e TASI

di Redazione PMI.it

IMU e TASI si pagano anche sui parcheggi condominiali e senza esoneri prima casa, con versamento e dichiarazione a cura dell'amministratore: dettagli, normativa, scadenze.

IMU e TASI si pagano anche sui parcheggi condominiali e a versare le imposte deve essere l’amministratore, utilizzando le disponibilità finanziarie del condominio stesso e attribuendo le quote al singolo condomino. Questo vale, in generale, per il versamento delle imposte relative alle parti comuni dell’edificio.

=> Scadenza acconto IMU TASI 2019: novità sulle aliquote

Imposte sulle parti comuni

I proprietari dei singoli appartamenti di un condominio, infatti, devono versare le imposte comunali sugli immobili di loro proprietà ma devono anche partecipare al pagamento di IMU e TASI per le parti comuni dell’edificio.

A individuare l’amministratore del condominio come colui che è responsabile del pagamento di tali imposte è l’articolo 19 della legge n. 388/2000 sull’ICI, che ha poi lasciato il posto all’IMU. Il decreto legislativo n. 504/1992 ha inoltre affidato all’amministratore anche l’obbligo dichiarativo.

=> Amministratori condominio verso nuovi obblighi

Tra le parti comuni vi sono anche i parcheggi, ai quali si applicano IMU e TASI. Tra l’altro queste imposte, con riferimento alle parti comuni, si applicano anche ai proprietari di immobili utilizzati come abitazione principale, normalmente esonerati.

Questo perché il beneficio non può essere esteso ad una proprietà che non è esclusiva del singolo, ma è di proprietà di un soggetto giuridico diverso, ovvero il condominio.

Va ricordato poi che l’articolo 2, comma 1, lettera g) del decreto 16/2014 ha abrogato il comma 670 dell’art. 1 della Legge di Stabilità che stabiliva l’esenzione dal pagamento per le aree pertinenziali di immobili già tassati e per le aree condominiali Comuni, prevedendo così l’applicazione della tassa sui servizi indivisibili sulle parti comuni condominiali, compresi i parcheggi.

Ricordiamo che la prossima scadenza per il versamento dell’acconto, o dell’unica rata, di IMU e TASI è prevista per il 17 giugno 2019. L’eventuale seconda rata andrà versata entro il 16 dicembre.

Debiti del condominio, chi li paga?

 

I debiti del condominio, chi li paga? Vediamo quanto specificato dalla sentenza n. 12715 della Cassazione.

Con la sentenza n. 12715 del 14 maggio 2019, la terza sezione civile della Cassazione ha specificato che nel caso in cui l’amministratore non paghi i fornitori, i condomini rischiano non solo il pignoramento dei propri beni, ma anche della quota di spese comuni dovuta al condominio sulla base dei riparti approvati dall’assemblea.

Per il recupero di quanto dovuto, dunque, i creditori del condominio hanno la possibilità di intraprendere una nuova strada nel caso in cui il conto corrente condominiale non sia capiente. Cambia quindi qualcosa rispetto a quanto previsto dalla riforma del condominio del 2012.

Nello specifico, con la riforma del condominio, da un lato il legislatore ha obbligato l’amministratore a fornire ai creditori che lo richiedano i dati personali dei condomini in mora nel versamento delle spese condominiali, dall’altro ha previsto che il credito vada recuperato in primis nei confronti di questi ultimi e solo in via subordinata verso tutti gli altri comproprietari.

Sulla base di quanto previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c., chi vanta un credito nei confronti della compagine condominiale deve in primo luogo ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, ricevere poi da quest’ultimo i dati personali dei morosi, in modo da agire esecutivamente nei loro confronti. Solo nel caso in cui queste azioni si rivelino in tutto o in parte infruttuose, si potrà agire esecutivamente – e sempre pro quota – nei confronti dei condomini non morosi, previa notifica anche a questi ultimi del titolo e del precetto. Una procedura lunga e complicata, tanto che in questi anni numerosi tribunali hanno ammesso la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale.

Ma vediamo il caso che ha dato adito alla sentenza n. 12715/2019. Un fornitore del condominio ha agito in via esecutiva nei confronti di quest’ultimo, nella persona del suo amministratore pro tempore, procedendo al pignoramento presso terzi dei crediti vantati da quest’ultimo nei confronti dei singoli condomini sulla base del riparto del preventivo approvato dall’assemblea. Il condominio e uno dei condomini terzi pignorati, che era debitore del primo per le spese deliberate per la gestione dei beni e dei servizi comuni, hanno proposto opposizione all’esecuzione. In primo grado, il tribunale ha ritenuto infondata l’azione del condominio e inammissibile quella del singolo condomino. La decisione è stata confermata in appello ed entrambi gli opponenti hanno proposto ricorso in Cassazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Suprema corte, che però ha ritenuto di esaminare il merito della questione dedotta in giudizio, in considerazione della particolare importanza della stessa.

La terza sezione civile della Cassazione ha quindi stabilito che i creditori possano anche espropriare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli comproprietari in relazione ai contributi dovuti e non ancora versati. In questo modo, il creditore del condominio può pignorare le quote che devono versare i singoli condomini in base al preventivo approvato dall’assemblea a prescindere dal fatto che gli stessi siano morosi, come invece previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c.. Pur non avendo debiti pregressi con il condominio, anche il condomino in regola con i pagamenti è infatti naturalmente debitore dei ratei in scadenza relativi alle spese comuni e, se raggiunto dalla notifica dell’atto di pignoramento presso terzi, sarebbe obbligato a versare dette somme in favore del creditore del condominio invece che sul conto corrente condominiale.

La Suprema corte ha evidenziato come, secondo i principi generali di cui agli artt. 2740 e 2910 c.c., mediante l’espropriazione forzata sia possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti. Affinché l’espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condomini sia legittima è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra le parti avente a oggetto il pagamento dei contributi condominiali.

Secondo i giudici è innegabile che tra condominio e singoli condomini sussista un rapporto obbligatorio relativo al pagamento dei contributi necessari alla gestione dei beni e dei servizi comuni, come presupposto dallo stesso articolo 63 disp. att. c.c., il quale consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condomini sulla base del solo riparto approvato dall’assemblea. Secondo la Suprema corte, quindi, essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio nei confronti dei singoli condomini, laddove sussista un titolo esecutivo in favore di un soggetto terzo nei confronti del condominio, detto credito può essere espropriato ai sensi dei richiamati artt. 2740 e 2910 c.c. e la relativa esecuzione non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c..

Come sottolineato dalla sentenza, nell’ordinamento non si trova una norma che vieti espressamente detta possibilità e non si può ritenere che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali. Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condomino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condomino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero, ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condomini, finisce addirittura per attuare il richiamato principio di parziarietà.

I giudici di legittimità hanno voluto sottolineare il principio di diritto per cui il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi.

Imu e Tasi comodato d'uso: come ottenere la riduzione

 

Il 17 giugno è l'ultimo giorno in cui i proprietari di seconde case e di abitazioni di lusso potranno versare la seconda rata di Imu e Tasi per il 2019.

Imu e comodato d'uso

Gli immobili concessi in comodato d'uso gratuito (familiare o no) possono usufruire di uno sconto del 50% sulla base imponibile, a patto che rispettino determinate condizioni. La legge di Stabilità 2016 e la circolare n.1/DF del 17 febbraio 2016, hanno definito i requisiti e i campi di applicazione della riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi.

• può essere utilizzato dai proprietari di un solo imobile oppure di 2 immobili nello stesso comune uno dei quali deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale. L'immobile o i due immobili devono essere ubicati nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale;
• per "immobile" è inteso un immobile ad uso abitativo;
• si considerano anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo tre pertinenze, una per ogni categoria catastale c2, c6 e c7);
• il possesso di un'altra tipologia, come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, situati entrambi nel comune di residenza del proprietario e uno risulti essere la sua abitazione principale;
• la riduzione si applica anche agli immobili storici, quindi nel caso di un immobile storico dato in comodato d'uso gratuito la base imponibile sarebbe ridotta al 25%;
• il comodato si applica solo tra figli e genitori, non è valido tra parenti al di là del primo grado;
• Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali a1, a 8 e a9);
• per beneficiare della riduzione della base imponibile, il propietario deve attestare il possesso dei requisiti al comune tramite apposita dichiarazione;
• il contratto di comodato deve essere necessariamente registato presso l'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata. Per ottenere l'agevolazione non vale la data della registrazione, ma la data della stipula dello stesso.

Comodato d'uso gratuito

Come specificato dal Mef, poiché la base imponibile della Tasi è la stessa dell'Imu, la riduzione vale anche ai fini Tasi, per cui il proprietario verserà l'imposta con riduzione del 50% in base alla quota di ripartizione prevista dal Comune (dal 70% al 90%) mentre il comodatario con pagherà la Tasi perché per lui l'immobile è abitazione principale.

Imu e Tasi, le sanzioni per il pagamento in ritardo

 

Il 17 giugno è l'ultimo giorno a disposizione per pagare la prima rata 2019 di Imu e Tasi. Ma che succede a chi non ha rispettato la scadenza prevista? Molto semplice: si va incontro a sanzioni, il cui importo varia a seconda del tempo impiegato per regolarizzare la propria posizione con il Fisco

Tramite il "ravvedimento operoso", il contribuente ha un anno di tempo per versare quanto dovuto con un importo maggiorato con gli interessi e le sanzioni dovute. Ecco come funziona questo strumento.

Pagamento Imu in ritardo

Il ravvedimento operoso prevede il pagamento, oltre la somma dovuta, anche di sanzioni e interessi, che possono variare a seconda del ritardo con il quale verranno versati gli importi. Ci sono quattro diversi tipi di ravvedimento:

• Ravvedimento sprint - per un ritardo fino a 14 giorni si calcola una sanzione pari allo 0,2% al giorno fino a un massimo del 2,8% per 14 giorni di ritardo più gli interessi (dal 1º gennaio 2015 il tasso di interesse annuo è stato fissato allo 0,5%);
• Ravvedimento lungo - ritardo dal 31º giorno fino a un anno. La sanzione è del 3,75% più gli interessi, da calcolarsi al saggio legale annuo dello 0,5%;
• Ravvedimento breve - per un ritardo dal 15º fino al 30º giorno, la sanzione da applicare sarà pari al 3% più gli interessi da calcolare (aliquota dello 0,5% annuo);
• Ravvedimento medio - si applica dopo il 30º giorno e fino al 90º e prevede una sanzione fissa del 3,33% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale.

Bce: Draghi blocca i tassi, cosa succede ora?

 

Mario Draghi, presidente della Bce, ha deciso di mantenere i tassi d’interesse agli attuali minimi record. Vediamo cosa potrebbe comportare e le prime reazioni dei mercati.

Nella nota diffusa dalla Banca centrale europea si legge che i tassi non verranno mutati "almeno fino alla prima metà del 2020". Fino ad allora, quindi, il tasso principale rimarrà a zero, quello sui depositi a -0,40% e quelli sui rifinanziamenti marginali a 0,25%.

"Il Consiglio direttivo - si legge nella nota della Bce - si attende ora che i tassi di interesse di riferimento della Bce si mantengano su livelli pari a quelli attuali almeno fino alla prima metà del 2020 e in ogni caso finché sarà necessario per assicurare che l'inflazione continui stabilmente a convergere su livelli inferiori ma prossimi al 2% nel medio termine".

La Bce lancia inoltre un nuovo maxi-prestito alle banche, il Tltro-III, grazie al quale gli istituti di credito che concederanno prestiti netti superiori a un valore di riferimento beneficeranno di un tasso d'interesse ribassato "fino a raggiungere un livello pari al tasso medio applicato ai depositi presso la banca centrale per la durata dell'operazione, con l'aggiunto di 10 punti base". Attualmente il tasso sui depositi è -0,40% e dunque tale tasso potrà arrivare fino a -0,30%.

Quello che doveva essere un messaggio più accomodante, ovvero garantire che i tassi dell’area restino sugli stessi livelli almeno fino alla metà del prossimo anno, è stato infatti letto in modo diametralmente opposto dal mercato.

Uno dei segni tangibili è l’avanzata dell’euro, tornato a quota 1,13 dollari per la prima volta da quasi due mesi a questa parte. In secondo luogo, anche le Borse europee hanno reagito abbastanza freddamente, tanto che hanno chiuso in ordine sparso non lontane dalla parità (+0,11% per Piazza Affari) e ben al di sotto dei massimi di giornata.

Discorso a parte, invece, per i movimenti dei titoli di Stato, che hanno avuto una reazione più in linea con la sostanza del discorso di Draghi. A dimostrazione c’è il calo dei rendimenti in tutta Europa (esclusa l’Italia, ma soltanto per via delle perduranti tensioni sul nostro debito pubblico).

Mercato dei mutui, la strana frenata del 2019

 

Nonostante le condizioni restino ancora favorevoli, a sorpresa per il mercato dei mutui ci si potrebbe aspettare un 2019 all’insegna della contrazione. Lo dicono i dati MutuiSupermarket.

Secondo la bussola Crif-Mutuisupermarket, infatti, le nuove domande di mutuo hanno registrato complessivamente un calo di circa il 9% nel periodo da gennaio ad aprile oltre ad un calo del 5-6% nelle erogazioni da parte degli istituti di credito nel primo trimestre dell’anno.

Un dato sorprendente che di certo poco ha a che fare con l’andamento dei tassi: dal punto di vista finanziario infatti tutto continua ad essere favorevole alla stipula di un mutuo. I tassi, sia fissi che variabili, rimangono su livelli decisamente bassi grazie all’andamento di Eurirs ed Euribor, sempre sui minimi. Anche gli spread bancari, benché in lieve aumento negli ultimi mesi  - come evidenziato anche dalla relazione annuale di Banca d’Italia – concorrono comunque ad un tasso finito che è più conveniente rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

“I migliori fissi – segnala MutuiSupermarket, - oggi si collocano a un costo complessivo (Taeg, Tasso annuo effettivo globale che comprende oltre agli interessi anche eventuali spese iniziali e accessorie) inferiore al 2%. È vero che negli ultimi mesi le banche più aggressive hanno aumentato un po’ gli spread (portandoli dal paradossale 0 intorno allo 0,5%, si veda grafico) ma questo aumento è stato compensato dalla contemporanea perdita di 30-40 punti base degli indici Irs, sulla base dei quali si calcola il tasso finale il giorno della stipula dal notaio. A conti fatti il Taeg medio dei mutui a tasso fisso non è quindi mutato e rimane appunto sui livelli più bassi di sempre. Mentre i migliori prestiti ipotecari a tasso variabile continuano a viaggiare abbondantemente sotto l’1% (si parte da uno spread dello 0,9% a cui va poi sottratto l’indice Euribor che si aggira intorno a -0,3%)”.

Resta poi vera la concomitanza di tassi bassi e prezzi in calo delle abitazioni, che ha determinato il boom di compravendite negli ultimi tempi. “Nel primo trimestre del 2019 – sottolinea Mutuisupermarket, - il prezzo medio al mq degli immobili usati (i più venduti) è diminuito dello 0,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno mentre quello degli immobili di nuova costruzione è cresciuto del . Valori che sintetizzano un mercato dei prezzi relativamente stabile, non certo in preda a un’euforia dalla quale prendere le distanze”.

In tutto questo, non risulta che le banche siano meno propense ad erogare prestiti: potrebbero anzi, nei prossimi mesi, operare un nuovo taglio dei tassi offerti. Come mai, allora, questa frenata nel mercato dei mutui?

“Non sono diminuite, come prevedibile, solo le surroghe, - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it. - Ma sorprende registrare anche una contrazione delle erogazioni di mutuo con finalità acquisto casa. E i motivi sono principalmente due. Da un lato il venir meno di una buona parte del supporto del fondo Consap, rifinanziato in extremis ma solo per 100 milioni rispetto agli iniziali 650. Si tenga conto che questo fondo che nel 2018 ha garantito circa il 17% del totale dei volumi erogati, in particolare mutui con percentuale di finanziamento oltre l’80% che rappresentano una importante fetta del mercato. Dall’altro lato, - prosegue Rossini, - sta pesando il progressivo clima di incertezza politico-economica, da legarsi a previsioni di crescita asfittica per l’Italia. È importante ricordare che per la gran parte dei privati e famiglie potenziali mutuatari la decisione di acquisto casa parte in primo luogo da una sostanziale sicurezza personale circa le proprie prospettive reddituali ed economiche sul medio e lungo periodo e solo in un secondo momento prende in considerazione il costo dei mutui e i prezzi delle case”.

I conti in bilico del governo potrebbero poi portare ad una soluzione tampone che potrebbe sfociare in soluzioni estreme che si ripercuotano sulla casa. “C’è poi anche chi, - segnala Rossini, - inizia a temere che nel peggior scenario politico immaginabile, ovvero l’arrivo in futuro di un governo tecnico, possa essere introdotta una patrimoniale sugli immobili”.